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我国房开商所囤地可开发3年 资金一半来自银行         

时间:2008-03-11 14:57来源:东方早报 作者:徐益平
    国内首份揭示开发商囤地现状的报告———《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》昨日在杭州发布。报告显示,到今年底,房地产开发商囤地约10亿平方米;截至2006年底,房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。

  该报告由焦点房产网委托北京师范大学金融研究中心完成。主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟表示,当前中国房地产业可用“资金为王、土地为祸”形容,“继续维持既有决策思维定势和市场供求状况,对房地产业、金融业将是危险而巨大的赌博。”

  所囤土地可开发3年

  “囤地现象不是新近出现的,事实上,2004年前的囤地增长规模较此后更快。”钟伟在搜狐网、焦点房产网主办的“杭州土地招拍挂十年高峰论坛”上说,之所以引起广泛关注,是因为近年来供应收紧、地价飙升。

  钟伟说,万科、碧桂园、金地、河南建业等全国10大房开商是“囤地大户”,其中实际土地储备规模在1000平米以上的包括碧桂园、万科、保利和招商地产,“10大开发商囤地总面积约1亿平米”。

  他表示:“开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年,也就是囤积了一个完整开发周期的土地。”

  沉淀资金一半来自银行

  报告同时对沉淀在土地上的资金进行了计算。“房地产企业囤地的过程同时也必然是资金沉淀的过程”,钟伟说。

  报告估算,至2006年底,沉淀在土地上的资金约2.4万亿元。在这些资金中,来自银行信贷的可能高达1.32万亿。“也就是说,囤地带来的资金沉淀,差不多一半源自银行信贷;银行每发放4元的涉及房地产贷款,就有1元被直接或间接沉淀在土地上。”钟伟认为,“和房地产企业净资产、净利润等指标比较,沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。

  地价并非房价关键因素

  由于各地频频出现“地王”,使人们将房价上涨很大程度上归因于地价上涨。但报告分析得出的结论是:地价对房价的占比并不是推动房价的决定性因素。

  报告估测,地价对房价的占比在20%~30%,“因此,单纯从土地购置成本和房价形成看,不能显示地价对房价的决定性影响。”

  报告认为,地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的资金成本造成严重的供不应求,形成强烈的房价上涨预期。
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