核心提示：昨日，200余位市民打来电话，咨询能否申请存量房贷7折优惠利率的问题。以下问题特别受市民关心，如第二套改善型住房可否申请7折优惠、最低折扣是多少、贷款余额较少可否享受利率7折优惠、购买别墅是否可以享受利率优惠等。
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针对存量贷款利率优惠问题，不同银行有不同的限制条件。张栋 早报资料
昨日，200余位市民打来电话，咨询能否申请存量房贷7折优惠利率的问题。以下问题特别受市民关心，如第二套改善型住房可否申请7折优惠、最低折扣是多少、贷款余额较少可否享受利率7折优惠、购买别墅是否可以享受利率优惠等。
对此，早报记者根据银行现有政策进行一些回答。
Q 第二套改善型住房可否申请7折优惠？
王先生：1997年前我买了第一套房子，贷款已经完全付清了。为了改善居住条件购买了第二套住房，我在上海银行彭浦支行办理了房贷业务，现在还有30多万元贷款没有还清，能否申请存量贷款7折优惠？
东方早报：上海银行规定，对于首套自住普通住房，商业贷款余额30万元以上、无逾期还贷记录、正享受基准利率8.5折优惠的条件，银行将会自动将您的贷款调整为7折利率。目前银行没有给出针对二套房的明确政策。
Q 最低折扣到底是不是7折？
唐小姐：我从2007年9月在兴业银行闵行支行办理房贷，目前商业贷款余额还有130多万元，我已经享受了8.5折利率优惠，想去申请7折优惠利率，但工作人员告诉我之前提交的材料已经上交了，目前支行方面没有保留我的资料，如果要申请利率优惠必须提交包括身份证、私章、房产证等在内的办贷款时提交过的所有材料，并要求房产证上有名字的所有人都到场。这样一来等于重新办理了一次房贷，这一系列程序太麻烦了。而且工作人员说最低折扣是7.5折，能不能达得到还要经过审批。为什么别的银行最低折扣都是7折，而兴业银行最低折扣是7.5折呢？
东方早报：兴业银行规定，存量房贷客户只要满足首套购买普通住房贷款要求，无逾期贷款记录，向银行申请变更利率，通过银行审批后，即可享受最低利率下浮30%优惠。
Q 每家银行是不是都有7折优惠？
盛小姐：我2006年底在上海市农村商业银行浦东支行办理了房贷，现在贷款余额还有30万元左右，我到银行咨询我的贷款利率能不能打7折时，信贷员说利率按照原来的合同执行。是不是每家银行都可以办理7折优惠利率的呢？
东方早报：农商行暂时没有向媒体公布明确的执行细则。按照风险自控原则，每家银行都会针对不同的客户给出不同的优惠幅度，但一般来说，所有的银行都有客户能够享受到7折的优惠利率。
Q 购买别墅可以享受7折利率优惠吗？
张先生：我购买的是200多平方米的联排别墅，在兴业银行虹桥支行办理贷款，目前贷款余额还有90多万元，信贷员说，利率最低折扣为7.5折，并且3年不能提前还款，1年内不能提前还款还可以接受，但是3年内不能提前还款我认为有点苛刻了。银行方面是否能考虑一下对所有客户一视同仁呢？如果不能办理7折利率优惠我只能办理转按揭了。
东方早报：目前政府对于7折优惠主要针对普通住房，别墅并不在享受范围之内。银行根据自己的风险控制水平自主决定贷款利率。
转按揭：30万贷款20年最多可省3万
相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。
由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。
以30万元房贷计算，换一家银行，房贷利率8.5折下调为7折的话，按等额本息还款法计算，每月可省下152元，20年房贷最多可节约总额达到3.65万元，减去中间费用，大约节约的金额在3万元左右。
(该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助)
Q 转按揭步骤如何，操作是否复杂？
答：一般来说，转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。
首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息，由专业机构交给银行进行预审。
预审完毕后，第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约；签约完毕后，等待银行审批。
第三步，在银行审批通过后，购房者需到当地交易中心办理抵押登记；完成抵押登记后，转按揭银行将放款到客户银行卡账号，但此笔资金为冻结资金。
第四步，客户前往原贷款行还款，开具现金本票。
接下来是领取他证；并办理注销手续，完成转按揭过程。
Q 转按揭过程中存在哪些费用？
答：现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按，费用基本上在7000-8000元之间。
需要指出的是，按照约定，市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。
由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场，鼓励楼市消费给出的特别优惠，目前执行期限到今年年底，明年情况尚且未定，因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。
Q 哪些银行能够办理无交易转按揭？
答：基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现，股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。
Q 组合贷款能否办无交易转按揭？商贷部分是否可单独办无交易转按揭？
答：组合贷款情况下，大部分中小银行都可以受理无交易转按揭，但具体还需客户提供原来的银行贷款合同，对账单，本人身份证明，财力证明等材料，根据自身情况选择相应的银行。另外，商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。
目前来看，大部分购房者还是处于观望状态，很多咨询购房者表示，自己先等待原贷款银行细则落实，尽量争取原贷款行的优惠。
◎ 市民建议
利率优惠能否考虑较低收入人群？
袁先生：我和我太太是上海下乡到外地的知青，刚从贵州迁回上海，几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子，2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款，现在还余下15万元左右的贷款没还清，银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折，并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入，在上海供房子十分吃力，为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢？我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民，尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。
贷款余额较少可否利率优惠？
王先生：2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款，现在余额不到10万元，享受8.5折利率优惠，对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢？
◎ 资料
1、 我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。
2、 2004年10月29日，5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。)；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明：在2005年3月17日之前一段时间，央行单独公布自营性住房贷款利率)。
3、 2005年3月16日，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。
4、 2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。
5、 2008年10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
(早报记者黄武锋根据中国人民银行网站内容整理)
1.是首套自住房贷款，但贷款期限在8.5折优惠出台之前，也就是说目前未享受8.5折优惠的客户，是否可以直接申请7折优惠?
2.满足首套自住等条件，也享受着8.5折的利率优惠，但是达不到贷款银行设定的房贷余额，如30万或50万元的标准，是否还有可能申请到利率优惠，具体政策如何？
3.同一家银行，从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知，为何不同？对工作人员所说的话有异议，可不可以投诉？到哪里投诉？
4.目前申请7折优惠，享受期限从什么时间开始计算，是从2009年1月1日起，还是要等到申请一两个月批下来，才开始享受？
5.第二套住房能否享受利率优惠？是否也给予7折，或其他折扣？
6.第一套住房，也是首次贷款，但是不符合上海的普通住房标准，能否申请7折优惠？
7.如果不能申请获得7折优惠利率，是否可以转按揭，转到其他银行，贷款银行是否会设置障碍？