来信倾诉
广州日报：
我不久前在金沙洲购买了一套房子，在与开发商签购房确认书时，被要求以房价的1%将房子外墙的经营权委托给开发商管理，且收益归他们所有。这让我很担心，如果开发商在住宅楼的外墙悬挂巨幅广告等牌子，很可能影响到我们的生活作息。但开发商却态度强硬，购房就必须把外墙经营权和收益交给他们，我该如何在签订购房合同时，最大限度地保障自己的权益？
廖女士
大型户外广告，特别是一些黄金地段的户外广告越来越受到商家的青睐，住宅楼的外立面自然也未能逃过商家们锐利的眼光，从而成为了户外广告的宠儿。正当越来越多住宅楼外墙用于悬挂商业广告时，业主是否有权拒绝？在购房时，业主又是否有权留住楼宇外墙的经营权与收益？
本报讯 （记者姚卓文 实习生朱倩钰）房屋外墙的户外广告逐渐吸引了商家的青睐，广告的收益也开始成为了开发商与业主争论的焦点。去年出台的《物权法》明确了外墙经营权的归属，也一定程度地缓解了矛盾。根据《物权法》第70条的有关规定，业主对外墙享有共有和管理的权利。
然而不少开发商似乎并不愿放弃这块“蛋糕”，廖女士日前在金沙洲买了一套商品房，起初看中的就是开发商高达92折的折扣优惠。“当时不知道优惠的名堂，直到下了保证金之后才如梦初醒。”廖女士告诉记者，在开发商的折扣当中，最让她不可接受的是楼宇的屋面、外墙的70年经营权以及收益以1%的房价交由开发商处理。
部分业主没有留意到合同条款
记者了解到，整个小区将有1000多户入住，一同购房的业主中有不少人并没有过多地关注到这1%的房价折扣，即使留意了，往往也出于折扣的优惠只顾着眼前的利益，却忘了考虑日后可能造成的生活上的影响。
在购房者的确认书上，记者看到，开发商规定，“此折扣已包含甲方（开发商）向乙方（购房者）支付的相当于该物业定价的1%的楼宇屋面、外墙70年所应收取的收益，乙方同意将该商品房及所在楼宇的屋面、外墙委托甲方或甲方指定的公司进行经营管理，所得收益归甲方所有。”按照廖女士的购房价格计算，出让的收益大概只值不到5000元。
多数业主对外墙收益不了解
像廖女士这般考虑周密的业主实际上并不多，虽然《物权法》上已经明确规定了外墙归业主共有，但记者发现，不少业主对此一无所知。“不知道，不知道。应该归开发商吧？我们从来都不关心这种事。”入住海珠区工业大道某大型小区的刘先生代表了多数业主的想法，他所在的小区当初购房时并没有签订关于外墙收益的“特殊条款”，这表示业主应该对外墙的广告收益有着共享的权利。但直到楼宇外墙的户外广告牌挂上后，大家也没有意识到自己权益已经受损了。
合同一签日后投诉无门
类似的情况，在广州的小区屡见不鲜，直到广告牌确实影响了业主们的生活后，往往才引起业主的重视，并由此引发对广告牌收益的争夺战。
像廖女士所购买的小区，这样的格式合同让许多购房者稀里糊涂地签了确认书，中了开发商的“温柔陷阱”，事后越想越觉得不对劲，明明是自己买的房子，经营权交给了他们，一旦生活因外墙的经营而受影响也变得投诉无门了。
业主:外墙变脸影响生活
廖女士的担心不无道理，如今都市户外广告越来越多，尤其是利用楼宇外墙做灯光广告，这种广告在晚上很吸引旁人的眼球，色彩鲜亮，射光很强。但是对于这楼内的住户来说，每天一到晚上就很痛苦，房间被那些跳跃的光线反射得难以入睡，苦不堪言。
“我曾对购房确认书中的关于屋面、外墙的经营权向开发商提出过异议，希望外墙的经营不至于影响到我们的生活作息，哪怕让我们放弃那1%的房款折扣也行。”另一名同样购买了该小区物业的业主姚先生说，可惜，他的意见遭到了开发商的拒绝。无奈之下，他也只好在确认书上签下了自己的名字。
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开发商：只为保持外墙一致
对于业主必须出让屋面、外墙的经营权，开发商的工作人员强调，收回经营权主要的目的并非为了在楼宇制作户外广告，而是制止部分业主改变外墙统一风格。如果经营权归业主所有，那么有的业主可能会根据自己的个人喜好来改变楼宇原先的统一装饰，造成整个小区风格的不协调。
开发商的解释并不被业主接受，业主廖女士表示，如果开发商只为保持大楼外墙的一致性，完全可以通过合同的条款要求业主不改变外墙的风格，没必要一并将经营权和收益据为己有。“更重要的是，在确认书上，业主除了签名外并没有其他保障自身权益的办法。”
对于开发商条款上的内容，广东圣和胜律师事务所的丁剑清律师认为，由于确认书属于格式合同，对购房者而言是有失公平的。购房者应该据理力争，即便无法夺回外墙的经营权及收益的所有权，也应该规范开发商在经营外墙时的行为，不应影响到住户的生活作息。
丁律师建议，楼宇外墙的经营管理属于新事物。“房地产行业协会应该发挥作用，在法规、政策仍未规范前，制定行业规范，让开发商能够合理、有序地经营楼宇的屋面和外墙，以缓解开发商与业主之间的冲突。”