伴随着各地住房成交量的逐渐回升，楼市小阳春之声不绝于耳，而日益放大的成交量也让开发商纷纷打出了涨价牌。购房者还没从楼市“小阳春”的烟幕弹中回过神来，上海、深圳等地就相继曝出即将“出现楼荒”的惊人消息。然而，在对各地楼市的调查中却发现，成交量放大的背后却另有隐情……
楼市真的触底反弹？还是另有隐情？
一边号称在“哗哗”地卖，一边暗地里“呼呼”地退，这就是房地产交易管理网上数据的一个真实反映。一个项目正常的退房率应该在1%以内，即使出现了大幅度降价等“特殊情况”，也应该是在5%以下，目前部分在售项目的退房率明显已经超出了这个预警线。买房对每个普通家庭来说都算得上是件很慎重的事，如果是刚性需求释放，那既然决定买当然不会轻意退，与常态不同的是，今年不少城市热销楼盘都被曝存在高退房率。
为何会如此诡异呢？用房地产评论员牛刀的话说：“今年楼市的‘小阳’，起因是假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多。而记者调查发现,假按揭现象在地产市场是公开的秘密。假按揭产生的后果,就是楼市成交量大幅增加。
假按揭源自何时？是如何运作的?
太阳底下没有新鲜事。实际上，假按揭并非新鲜，它其实一直都存在,尤其在2005年楼市成交相对低迷、开发商融资明显困难时,这种手法使用得更为频繁。在经历了楼市“价跌量降”的2008年后,假按揭“死灰复燃”暗中助推成就了这轮楼市“小阳春”。
假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。
办理假按揭的程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据,进而银行向开发商的关联人提供按揭贷款。这样,开发商就能以相对低的个人房贷利率(而且最大可获得7折利率优惠)得到了银行融资,实现了资金套现。
当这笔资金使用一定时间后,开发商再组织关联人“买家”提前还款并解除预售合同,接着开发商起诉这些购房者,法院判决后,此次假按揭过程结束。
假按揭缘何肆虐 是谁纵容了它的存在？
常言道：“合于利而趋，不合于利而止。”假按揭的大量涌现对开发商来说一定有其存在的奥妙，通常来说可以分为以下几点：
1、开发商“差钱”。经历了2008年楼市清淡以后，一部分实力不足的开发商手中资金告急，在没有找到其他的融资渠道情况下，开发商便想出“自买”这招，利用“假按揭”骗取银行贷款，等到熬过危机时期，楼市春暖花开的时候，再把房子退掉，趁势再赚一笔；
2、办理个人住房贷款比开发商的贷款简单。开发商的贷款审批要求日前越来越严，而住房按揭贷款的手续要相对简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低，因此开发商通过“自买自卖”从银行套现，从中还能赚上一笔利率差。
3、回避降价售楼的尴尬。尽管2008楼市惨淡，但尝过甜头的开发商不想降价售楼，而“假按揭”正好可以回避这一点，开发商通过“自买自卖”从银行套现，缓解了资金问题，从而就不必降价售楼，并且还可以通过“成交量飙升的数据”制造“楼市回暖”的假象，从而推高房价，迷惑购房者匆匆入市。
也许您会质疑，在当前楼市还不明朗的情况，银行怎会如此犯傻，对开发商的假按揭视而不见呢，有分析认为，房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果，政策上的减税、降息、降首付，政府对开发商的土地支付款网开一面，都说明政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急。
因为有政策护驾，有政府和银行在背后撑腰，开发商既可以缓解资金压力，还能推高房价，更能赚上一笔利率差，那开发商何苦为难自己，不办假按揭？