经济适用房应存在还是废除?
新华网消息据《国际金融报》报道 进入2009年，全国各地经济适用房建设呈现冰火两重天现象：北京、河北、辽宁、山东等地纷纷提出将减少或者停建经济适用房，扩大廉租房保障范围以解决低收入者家庭住房困难问题，过去重经适房轻廉租房的做法开始转向；而上海、江苏、重庆、云南、福建等地却一派热火朝天的景象。其中上海市尤为引人瞩目，自2008年建设400万平方米经济适用房之后，2009年将继续兴建400万平方米。
一石激起千层浪，全国各地、社会各界对经济适用房可行性的讨论日渐热烈。
■本期嘉宾：
华 伟 复旦大学房地产研究中心副主任
印堃华 上海财经大学房地产研究中心主任
葛 扬 南京大学建筑与房产研究所所长
薛建雄 易居中国分析师
陆骑麟 佑威房地产研究中心副主任
(排名不分先后)
经适房是否应停建
自1998年取消福利分房以来，经济适用房制度在解决中低收入家庭住房问题、稳定住房市场价格方面的确起到了一定作用，但另一方面也产生种种问题。自问世起，定位模糊的经济适用房政策就一直在质疑声中蹒跚而行。”
【正方】
华伟：经济适用房目前存在的问题是，政府虽然出台了相关政策和目标，但是并没有细则与之配套。建经济适用房初衷是好的，但是为什么在实施过程中老是出现偏差？北京的经济适用房是 200多平方米的豪宅，基本上都是官员在买。山东的经济适用房又建在了风景区。我只能说，这是政府念错了经、唱错了调。
茅于轼说停建经济适用房，只是用比较极端的说法来表达他对政策执行力的怀疑。与其建设了经济适用房却又无法解决根本问题，还不如不要做。
问题的关键不是是否要停建经济适用房，而是针对经济适用房建设该制定怎样的政策，而政策能否按照原样执行下去。我们要一分为二地看待这个问题，大家都期待经济适用房的正面效果，但是如果没有好的执行，一切都是枉费。
印堃华：经济适用房建也可以，但量不应该很大。
其实我一直不主张兴建经济适用房，因为经济适用房主要存在四个方面的问题：第一，我国目前没有透明的收入制度，很多人的工资无法准确衡量，这就为滋生腐败埋下伏笔；第二，经济适用房的价格实际上比市场价低不了多少，但产权不完整；第三，买经济适用房的人，实际上是收入不足以买房的人，他们购房之后不可避免地沦为“房奴”，进而生活质量下降；第四，用来兴建经济适用房的土地通常由政府行政划拨，出于利益上的考量，地方政府不太可能在价值高的地段兴建，如此一来，交通等实际生活成本会有所上升。
兴建经济适用房可以说“好心”，但效果未必好。总之，不要勉强买房。
葛扬：我们不要一下子否定掉经济适用房，而是要探究制度出现了什么问题，如果换一种社会保障体系，也解决不了问题的话，停建也是没有意义的。现在经济适用房所出现的问题，关键在于制度和执行层面上出现了问题，而不是经济适用房本身不适合现在的住房保障体系。当然，如果用廉租房来代替经济适用房，可能不再会出现很多有钱人买经济适用房的现象，但是也不能说，廉租房的执行就不会出现问题，而完全用廉租房来替代经济适用房，从目前看来又是不现实的。
【反方】
薛建雄：经济适用房的推出，目的是为了解决社会中间层的生活问题，化解社会发展过程中的矛盾。在目前经济条件下，我国还有很多中间收入者，有一定的经济实力却买不起商品房，因此政府有必要对这类人群给予一定的补贴，这也是保持社会和谐稳定发展的根基。另外，由于经济发展过程中对未来预期的看好，房价上涨总是走在经济增长之前。经济适用房这种享受补贴的相对低价房源，流通到市场后有利于平抑房价。
陆骑麟：经济适用房的建设不应该停。
首先，经济适用房是一项“民心工程”，关乎到低收入群体合理住房权利。好多老百姓无法承受虚高的房价，无力购买商品房，居住条件十分艰苦；而有些富人，通过购买多套房产，抬高房价，实现其投资的需求，更有些投机者就此推高房价，得到巨额利润，这样房产就失去了其最大的功能——居住。因此建造经济适用房是符合社会需要，符合老百姓意愿的。
其次，经济适用房对于平抑周边市场的房价也具有一定作用。
目前，购房者普遍有一种比较的心理，如果在同一区域内建造商品房和经济适用房的话，两者价格一定会出现较大的差距。在成交不理想的情况下，开发商一定会下调价格以吸引购房者。
腐败问题能否根治
今年两会期间，有委员提出：经济适用房以销售为主，定价权和分配权操于政府官员之手，形成巨大的寻租空间。同时，如果对房屋售价控制不严，容易让开发商获得不合理的利润。更为严重的是，由于诚信系统不完善，经济适用房很容易流入炒房者手中，中低收入人群仍然买不起或买不到。”
【正方】
华伟：完全根治腐败问题要从制度上来解决。政府要拿出勇气和决心来解决，好的政策，也要通过好的办法来执行，才能达到初衷。如果经济适用房现在就发现了腐败问题，那以后会有更多的花样和借口来以权谋私。
但是也不能因噎废食，在没有健全杜绝腐败的机制以前，唯有继续增加更多的经济适用房，才能更大程度上解决住房问题。
【反方】
印堃华：经济适用房的腐败问题无法解决。市场化程度越高，收入越难以计算，监管成本也越高。
葛扬：短时期内，腐败问题是不可能彻底得到解决的，但是因此废除经济适用房也不好。即使把经济适用房改为廉租房，还是会存在寻租现象。
薛建雄：腐败滋生是经济发展过程中不可避免的问题，只有更多、更透明地向社会公开经济适用房建设、分配等各个流程，以此来接受社会舆论的监督，才有利于减少腐败问题。在目前的经济水平上，预期收益是导致腐败的主要原因之一，所以出台政策限制经济适用房流动性，或由政府按到期的经济适用房价格水平进行回购，将会使那些高收入群体对经济适用房失去兴趣，对减少腐败会有很大帮助。
陆骑麟：腐败的问题是不可避免的，彻底解决腐败问题会是一个长期过程。
公积金能否解决资金困难
对于地方政府来说，公积金是少数可以动用的资金之一。利用公积金建设经济适用房，一方面有助于地方政府完成住房保障任务，另一方面也能带动房地产投资。尽管公积金援建经适房的方案切合了地方政府的需要，但来自社会和专家的反对意见不绝于耳。”
【正方】
薛建雄：在社会发展过程中，需要对公共产品进行多方面投资，所以财政资金总是紧张的。如果公积金有盈余放着不用，是社会资源的巨大浪费。经济适用房的开发由政府掌控，安全性相对较好，但与此同时也需要注意公积金不被挪用、滥用，以保证不影响缴存者的正常借贷。
陆骑麟：公积金对于完善住房保障体系和弥补地方资金不足能够起到一定作用。但是，经济适用房建设资金更多地应该依靠开发商来筹集，希望开发商能够让利于民，以前赚了钱，现在应该为国家做点实事。
【反方】
华伟：用公积金建经适房显然不可以，是违法的。公积金不是政府的钱，是老百姓的钱，本金和增值权都归百姓所有，政府不能随意动用。即使政府希望改善住房问题的初衷是善意的，也不代表政府可以随便动用公积金。
印堃华：用公积金对接住房保障体系显然是不对的。公积金是基金，管理者应通过投资使之增值，资金增值部分理应归存户所有。现在公积金增值的部分并没有还给存户，只发给存户少量利息，已经是一种不公平，再用住房公积金对接保障体系就更糟糕。
这实际上是在资金所有权上混淆了公权与私权，是法律所不允许的。这不是“小公”与“大公”的关系，而是公权侵犯私权。
葛扬：公积金可能会起到一定作用，但是公积金是老百姓的钱，挪用所有老百姓的钱来为一部分老百姓建造经济适用房显然是不合适的，而仅仅使用相关群体的公积金来建造经济适用房，又是杯水车薪。因此，光靠这一个方式来解决显然是不够的。
住房保障体系首重经适房？
从廉租房、经济适用房到限价商品房，我国正在谋划更加全面和立体化的住房保障体系。有专家认为，在廉租房成为住房保障的主要手段之前，经济适用房意义重大，事实上承担着保障和平抑房价的双重责任。”
【正方】
华伟：经济适用房能否真正解决住房保障体系的问题，要看经济适用房的政策是否完善，同时还要加强政策监管的力度，才有可能达到最初的目标。
【反方】
印堃华：住房不仅是居住地，还是财产。
从根本上看，要两权分清，即在解决住房问题的时候不能搞混居住权和财产权两个概念。居住权需要政府保障，但财产权需要自己争取。国家要解决困难群众的居住问题，但这并不等于要一同解决财产购买的问题。政府耗费大量财政资源补贴给私人增加家庭资产显然不妥，而真正困难的低收入家庭买不起房也付不起市场租金，他们需要的是廉租屋、房租补贴，而不是买房子。
此外，对于大城市来说，房屋租赁的比例理应较高，现在上海房屋私有化程度已经有些过高了。
同时，经济适用房还有产权不完整等后遗症。大量建设经济适用房也会影响城市面貌，使城市在若干年后陷入旧城改造的怪圈。
但可以适量建设一些产权完整的“限价房”，政府对房价进行补贴，解决在一定时期有特殊困难人群的安置问题，使之安居乐业。例如，返沪知青及其子女住房问题，海外和外省市来上海工作的大学生、研究生及高素质专门人才的住房问题。限价房的比例可控制在10%至15%之间。
廉租房是救助，限价房是帮助，两者要区分清楚。我国尚处于社会主义初级阶段，绝大多数老百姓要“自住其力”。
保障老百姓的住房，是保证老百姓有房子住，而不是保证老百姓都有自己的房子。市场经济是解决有支付能力的需求。有能力者买房，能力强者买新房、大房、高档房；能力弱者可买二手房、小房、普通房；暂时还没有能力者则先租房，等有条件时再买房；实在经济困难租不起房的低收入家庭应由政府通过提供廉租屋或房租补贴来解决，以保障这些家庭最基本的居住需求。
葛扬：现在的经济适用房体制还是存在一些问题的。倒是廉租房能够回避其中的一些问题。但是廉租房会要求更多的政府投入，因为廉租房前期投入的回收，只能依靠租金，这个周期动辄需要几十年，跨度相当长。
我国对廉租房的需求量又相当大，政府如何才能筹集这么大一笔资金是很大的问题。
陆骑麟：经济适用房的建设应该能够解决住房保障体系中存在的某些问题。
首先，解决了低收入家庭基本的住房需求。但是目前规划的经济适用房建设基地，普遍都处于位置相对较偏的区域，交通以及生活配套设施相对不完善，购房者的生活成本和时间成本较大，让符合标准的购房者望而止步，宁愿居住在市中心的小房子中。这个问题极有可能会是经济适用房存在的最大问题。
其次，经济适用房如果建造在中心城区的话，拆迁费用高昂，最终还将摊入建成的经济适用房中，由此得来的经济适用房价格，相信也不是低收入家庭可以承受的。因此，在中心区域建造经济适用房肯定需要政府财政上的支持。
总之，经济适用房应该是目前住房保障体系的一种补偿，而不能完全替代。
准入门槛是否偏高
目前，全国各城市对购买经适房的条件都有严格限制：家庭年收入越少越能通过审批。然而，这显然是一个巨大的悖论，越穷越有资格买，但越穷也就越没有购房的能力。同时，大量有能力消化经济适用房、买不起商品房的中等收入者却被拒之门外，成为被社会遗忘的‘夹心层 ’。经济适用房购买对象的收入标准如何确定，既是该政策推行中的难题，也成为社会广泛关注的热点问题。”
【正方】
葛扬：现在的经济适用房对真正有需求的人而言，门槛高了，但是对于并非长期需要经济适用房的人而言，门槛又是低了。事实上，出现这个问题的关键在于，政府并没有考虑到经济适用房长期使用后会出现的问题。
过去的经济适用房都是购房者一次性购买，获得收益的是住在里面的老百姓，而政府的投入也很大。但是，对于经济适用房的消费群体而言，有的人是长期需求，但还有一部分人只是阶段性需求，后面一部分人，他们只是在一段时间内需要经济适用房，等将来有了钱以后，完全有能力去买普通商品房。可是政府却没有考虑到这一点，因此，经济适用房的进入和退出机制还相当不完善，这才出现了所谓的门槛问题。
薛建雄：经济适用房的发展规模应该根据经济发展水平和财政能力来确定。经济适用房及其他保障性用房都是商品房市场的有益补充，供应量的多少应该视社会发展的情况而定。当然，其建设和准入门槛也同样应视市场的发展情况随时修改。
比如前几年，商品房市场处于供不应求的状况，就应该由政府组织建设经济适用房和其他保障性用房，并且降低准入门槛。这样可以把更多的人群向保障房疏导，化解商品房供不应求的矛盾。但要是像2008年以来商品房严重供过于求，那政府就应该采取市场化的手段来解决经济适用房和其他保障性用房，通过收购商品房或财税补贴方式，让经适房和其他保障性用房的使用者直接从市场上获得房源。这也有利于消化房地产业库存过剩的问题，推动房地产业和经济的健康稳定发展。
陆骑麟：申请经济适用房的标准是政府通过多方面论证才得出来的，实际上是符合市场要求的。
首先，经济适用房主要是解决无法通过自己的能力在市场上购买商品房的群体的住房问题，如果申请门槛过于宽松，势必冲击商品房市场。在目前我国经济发展放缓的情况下，必将影响开发商的热情，对于经济回暖是不利的。并且如果申请标准过于宽松的话，目前规划的经济适用房数量也无法满足过多的购房者，极有可能形成不公平。
【反方】
华伟：所谓的门槛太高，实际上是老百姓改善住宅的愿望强烈，希望政策惠及范围能不能再大点、花样再多点，这样才能解决更多的问题。很多人希望经济适用房“一帖药医百病”，这是对政策的效果期望太高了。事实上，经济适用房绝不可能解决所有的问题，所以也就谈不上门槛是否过高了。
印堃华：购买经济适用房实际上是收入还未达到买房水准的困难群体。困难群众一旦购买了经济适用房，可能会陷入恶性循环之中，甚至连自身的生活都可能保障不了。