315投诉、打假维权首选网络平台
315投诉网|中国质量万里行
返回首页
当前位置: 首页 > 新闻速递 > 房产家居 >

中国房产泡沫的危机 北京总地价远超美国一年GDP

时间:2011-01-25 12:49来源:中国经济周刊 作者:
  

地王数据

地王数据

   “卖掉”北京,能“买下”美国?

    如果说在中国,有什么比钱还值钱,那一定是土地。

    在一段时间内,在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即地王,而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。

    中国房市路在何方,一切还看地王。

    回望整个2010年,地王迭出,势不可挡。在京沪这样的地王“故地”,新地王在各大央企和巨鳄的角逐中不断刷新纪录,制造了令人瞠目、近乎泡沫的价格标尺;在东莞与南京,另类地王叙述着更多值得玩味的业态内涵;而在“财都”温州,地王的出现则似乎宣示了温州资本的最新走向。

    而以上的种种,都显示出中国的房地产业今后走向。如果把北京的土地全部卖掉,可以制造出超过美国一年的GDP的财富,那么中国的房地产是成了佛还是成了妖?如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏,那么谁又是其中最大的受益者和受害者?

    不论如何质疑,显然在2011年,我们仍不容易与地王说再见。

    35万元/平方米

    全国最高地价在北京

    把“温州”与“地王”这两个词放在一起,并不会令人疑惑。作为巨量资本的代名词,温州在全国各地房地产市场上威名远扬。

    但这一次,地王就发生在温州——温州资本的老巢。而且事实证明,温州地王绝不是偶然的心血来潮。

    一走到温州机场接机口,迎面第一块广告牌就是置信房地产开发有限公司(下称“置信房开”)的一个高端地产项目。环机场一带同样矗立着该公司几块广告牌,这样的气势给人一种感觉:其资金和开发实力显然不俗。

    但在2010年之前,置信房开在全国市场上可谓名不见经传。

    转机出现在2010年11月29日。

    当日浙江中通置业集团、苏州华成房开公司、置信房开围绕温州一块土地现场厮杀到第六轮,苏州华成房开公司退出竞夺。

    该地块坐落于市区中心地段的学院中路温州大学(原温师院操场),土地面积约为38883平方米,总建筑面积为100000平方米,挂牌出让地块起始价为19.28亿元人民币。

    随后,浙江中通置业集团与置信房开展开缠斗,置信房开一路将价格报至37.02亿元,终于击败了对手。

    这是一个非常有想象力的数字。37.02亿元的总价创造了温州这座南方“财都”多年来出让土地的天价,而折合成楼面地价后,其楼面价更是高达3.7万元/平方米。从全国范围来看,这一地价也达到2010年全部出让土地楼面价的最高水平,甚至连北京也不能匹敌。

    2010年,北京楼面价最高的一宗土地交易,出乎业内预想。

    按照2010年初北京市国土部门对CBD中服地块的出让规划,该地块的成交单价极有望突破3万元/平方米而问鼎全国,但最终CBD核心区地块的楼面价只有2万元/平方米左右。2010年北京市的楼面单价地王为3月份成交的海淀区东升乡地块,其成交楼面价为近3万元/平方米,由中国兵器装备集团公司收入囊中。

    不过这丝毫不能掩盖北京市CBD核心区地块的“地王”本色。换个视角,从土地价格来看,目前已经成交的北京市CBD核心区6宗地块合计国土面积为52583平方米,其成交总价为181.4亿元,这意味着北京市CBD核心区的国土价格已经高达近35万元/平方米。

    所以,如果要找出2010年全国最贵的土地,毫无疑问非北京CBD核心区地块莫属。即便是温州地王,其土地价格也只有9.5万元/平方米,单价最贵的上海地王也不能与之相媲美。

    地王年年有,2010年格外的多。回头再来看号称是“地王年”的2009年,与2010年相比,简直是小巫见大巫。非但2009年的地王价格峰值屡被突破,如北京、广州等地的地王楼面价再创新高;而且从数量来看,2010年地王可谓是在全国范围内遍地开花。 “尤其是在史上最严厉房产调控的冲击下,值得警惕。” 信达证券首席地产分析师张冬峰评价说。

    根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院对内地28个省份的主要城市的地价进行深入调查统计并编制出的“中国地王图”(见图表)显示,2010年几乎全国所有省会城市都诞生了新地王,地王正逐步由一线城市向二三线城市蔓延。

    据中国地王图显示,非但如北京等一线城市,郑州、福州、海口、武汉、南宁、贵阳、昆明等二三线城市普遍有土地称王,其中南宁单价地王已经高达11000多元/平方米,远远超过这个城市的平均房价水平。

    总体来看,全国省会城市地王楼面价超过1万元/平方米的城市有8个,其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三,地王楼面价超过5000元/平方米的城市有18个。另外,还有8个城市合肥、长沙、贵阳、济南、兰州、太原、乌鲁木齐、石家庄的地王楼面价低于5000元/平方米。可统计的全国28个主要城市的地王楼面均价高过1万元/平方米,而28个总价地王的价格之和为918亿元。

    经济学者李开发指出:“地王频出是地价高涨最明显的信号,很多企业不惜在土地市场上一掷千金,最直接原因就是看好市场。”

    事实也是这样,今年1月17日,国土部下属的中国土地勘测规划院发布报告称,2010年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米,同比上涨近10%,全国地价总体水平呈上升态势,环比增幅加速回升。10年间,重点城市居住用地价格水平总体翻番。

    2.17万亿元信贷

    四分之一信贷进入房地产

    似乎没有任何理由压抑开发商造地王的热情。刚刚过去的2010年,房地产几乎再次实现“越调越涨”,这无疑令史上最严厉的调控措施蒙上了一层阴影。

    据公开资料显示,地王市场上劲头十足的保利地产在2010年实现销售签约逾660亿元,同比增长52.53%,比起2010年500亿的预定销售目标远超了160亿元。地产龙头万科更是首次突破1000亿元,全年销售额高达1082亿元,同比增长70.5%。另一巨头龙湖地产2010年累计实现销售面积245.4万平方米,同比增长30.3%;累计实现销售额达333.2亿元,同比增长81%。

    2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道,仅仅两年之后,百亿俱乐部已经黯然失色,不少房企正朝着进军500亿俱乐部、千亿俱乐部而暗自发力。

    对此,万科多次在年报中指出,中国经济正发生巨变,尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带,数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方,住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中,获得近乎无限的发展空间。

    来自国家统计局的数据显示,仅仅在2010年1-11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%;商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%。与此同时,2010年1-11月份,社会消费品零售总额为139224亿元。商品房销售额在社会消费品零售总额几乎占到三分之一的比重,商品房市场的消费实力可见一斑。

    同时,从银行流向房地产业的资金也是一笔不小的数目。据央行和国家统计局的有关数据显示,2010年信贷总额接近8万亿元,而在开发商资金构成中,国内贷款12540亿元,个人按揭贷款9211亿元,这意味着2010年新增贷款中用于房地产业信贷的资金就高达2.17万亿元,远超于去年同期水平,在2010年新增贷款中占据四分之一。

    130万亿元人民币

    “卖掉”北京的地,能换美国一年GDP

    这是一个定律:在地王不断问世的年份,房价往往是扶摇直上。最近两年,房地产发生了太多这样的故事,比如随着广州、武汉地王的诞生,周边房价应声而涨。

    但是,地王也有着不同的命运。

    此前苏宁环球的上海地王、金地集团的广州番禺地王等都曾遭遇退地,而2010年北京望京地区诞生的一宗地王至今仍是一块烫手的山芋,令开发商讳莫如深,2010年广西南宁产生的双料地王也一度传出退地的消息。

    中国社科院近日的一则报告可谓一语中的:“目前来看,2010年房价上涨速度虽然大大放慢,但仍高于城乡居民收入增长速度,中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

    被人为炒高的“地王”价格,最后能否在下游被接盘?李开发表示,尽管有巨大的购房消费潜力,但在高房价的背景下,真正有购买力的人群并不多。

    事实上,比起地王危机,房地产领域隐藏着更大的风险,而且很可能牵动全局。

    张冬峰表示:“这是一种比较危险的局面,所谓的三驾马车中,投资和消费对房地产依赖太大,房地产业已经绑架了中国经济,现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去,中国经济下一个30年在哪儿?”

    他同时认为,中国目前的财富高度集中在40岁~55岁左右的一拨人手中,这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题,更重要的是在10年、20年之后,随着这部分人年龄渐长,其消费观念必将趋于保守,而现在年轻人普遍由于房子等负担过重,未来的消费能力将十分有限,届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧,在一定程度上陷入如同日本一样近十余年的经济衰退。

    教训不止于此。

    日本经济长期疲软原因之一是资产泡沫过大,尤其是房产泡沫。其中令业界人士记忆最深刻的一个标志性事件就是,在泡沫化的高峰时期,仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。

    现在的中国正在经历同样的危局。

    2010年,首都北京的土地市场在制造了一个又一个地王之后,其土地总收入也史无前例地达到1641亿元人民币,高居中国第一,而成交的土地面积为2061万平方米。以此计算,北京市土地的平均价格为近8000元/平方米。而北京市的国土面积为16410.54平方公里,即164.1亿平方米。

    假如能将北京市土地全部变卖,即将这两个数据相乘,可以得出当前北京土地总市值已经高达130万亿元人民币。

    而据学者估算,2010年美国GDP总量预计为14.5万亿美元,折合成人民币为95万亿元,这意味着用北京的地价,“买下美国”可谓绰绰有余。

    另据世联地产数据, 2010年上海土地收入接近1500亿元人民币,其成交土地面积为近1400万平方米,其平均地价高达10700元/平方米,如果以该数据与其国土面积6340.5平方公里相乘,可发现当前上海市土地总市值高达68亿元人民币。

    而在2009年全球GDP排名中,美国以14.26万亿美元位居第一,中国位居第二,日本以 4.844万亿美元居第三,其后分别是德国 3.818 万亿美元、法国 2.978万亿美元、英国2.787万亿美元。据此折算,除中国之外,2009年全球GDP前五名美国、日本、德国、法国、英国的GDP总量为28.7万亿美元,折合成人民币为189万亿元。而当前仅京沪两地的土地市场之和则高达199万亿元,很显然,卖掉京沪两地的土地,就可以“买下”当前世界上最发达的五个国家。

    “从一定角度而言,这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
最新评论 查看所有评论
发表评论 查看所有评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
用户名: 密码: 验证码:
质量新闻搜索