“网上的租房信息90%以上都是假的,如果逐一比对,我敢说99%都虚假。” 一位从业6年的房产经纪人何健(化名)感慨。
先后在北京四家排名前十的房产经纪公司工作过,何健说,假房源是房产经纪公司和房产信息网站的公开秘密。他认为,相比之下,“二手房信息的真实度要比租房信息高出不少”。
但相关调查显示,各大知名房产信息网站的二手房真实度也普遍徘徊在60%的及格线上。
链家地产董事长左晖对虚假房源泛滥提供了更有力的证据:北京目前约有500万套存量房,依国际1%-1.5%在售比例推算,每月合理在售房源数应为在5万-7.5万套。但目前各家经纪公司发布的在售房源数,即使扣掉重复房源,也超过40万套,其中水分不言而喻。
虚假信息让购房者不胜烦恼。一项针对房产信息网站用户的调查反馈,超过70%的人表示遭遇过虚假房源,而“房源真实可靠”更是以接近90%的比例成为用户网络找房最看重的因素。房产搜索网站九九房CEO张一鸣告诉记者,通常是购房者在网上看好房子,到现场发现大相径庭,房子买不成,还浪费了时间、电话费、交通费。
“房产经纪公司通过网络发布假房源,纯属损人不利己。让消费者劳神费力的同时,对自己也没任何好处,相当于做了很多无用功。”左晖说。
但何健抱怨,作为经纪人,发布假房源是损人不利己,但发布真房源却有苦说不出:“好不容易找来的房源,准确发布到网上,最先招来的不是客户,而是竞争对手。房源被套走,白忙一场。” 他说,即使该房源被同公司的其他经纪人成交,他还能拿到中介费的10%作为房源录入奖励,而一旦房源被别家公司套走成交,自己将一无所获。
左晖显然深谙房源之道:“目前链家在线网站上发布的房源信息,不会写明房源具体在哪层,只会按高、中、低层来发布,就是怕竞争对手从中捣乱。”
虚假房源乱象
“写着明厨明卫,但照片上没窗户;房子标着18层,照片上窗外竟然有树,北京小区里哪有那么高的树;还有写着房源在2层,照片上能看到其他住宅的楼顶……” 何健列举了一连串虚假房源的漏洞,可谓笑料百出。他说,自己入行之初也曾犯过类似的低级错误。
“经纪人捏造虚假房源的水平大不相同,水平低的常常破绽百出,客户一看就知道是假的,有的人则精明很多。”何健让记者打开一个知名房产信息网站,随便找出一套房子,表示身经百战的自己一眼就能辨出房源真假。
目前大型房产信息网站,包括安居客、搜房网、新浪乐居、焦点房产的二手房房源真实率大都只在60%及格线上下浮动。若除去各大经纪公司重复发布的信息,真实比例更低。
张一鸣告诉记者,房产经纪公司一般都有自己的房源图库,经纪人发布租房房源时,从图库随意挑图片上传,很少考虑这组图片是否属于同一套房源,更不会考虑与所发布房源匹配问题;二手房房源的图片上传还相对合规一些。
何健的理由是,公司的房源由经纪人共享,租房的成交周期又短,“很可能我刚把这个房子发到网上,这个房子就已经通过其他经纪人成交,哪里有时间去实地拍照片。”
二手房虽然成交周期长,经纪人有足够时间去现场实拍,但若二手房的装修条件很差,经纪人肯定不会用该房的图片。“因为消费者看照片上又破又烂的房子,谁也不会打电话询问。”何健告诉记者,目前在售的二手房大概有六七成都是装修破旧的老房子。
中国可供经纪人发布信息的房产信息网站有四类。第一类是以搜房网、新浪乐居、搜狐焦点为代表的传统房产网络门户;第二类是安居客、房途网等专门供经纪人发布房源信息的房产信息网站;第三类是58同城、赶集网等分类信息网站的房产频道;第四类是如链家在线、满堂红、我爱我家官网等房产经纪公司的网站。
据调查,目前国内大大小小的房产信息网站不下一万家,成为大多数房产经纪公司开拓业务的重要渠道,几乎可以和线下门店平分秋色。据记者了解,房地经纪公司大致有40%业务出自网络,门店占45%,其余15%则来自如社区开发、扫楼、打库存电话、转介绍等其他途径。
房产经纪公司通常向房产信息网站购买“端口”,一个从300-800元不等,可供发布50-200条房源信息,然后再把端口分配给经纪人。搜房、新浪乐居的端口费略贵,58同城等相对便宜一些。
由于不同网站带来客户源的能力不同,每个经纪人都有自己喜好使用的端口。所以房产经纪公司一般汇总经纪人需求,再向房产信息网站统一采购端口。左晖透露,链家地产每年花在端口购买上的费用就有几千万元。
一般每个经纪人都有两三个不同房产信息网站的端口。“为调动每个经纪人工作积极性,端口放到个人。”何健强调,他们公司按店或小组分端口,一个大端口分给两三个至四五个人共同使用。
“端口使用得多,成交几率就高。”何健的经验之谈是,同时用三个端口发房源,一个端口每天来一个客户,也能有三个;如果只用一个端口,用得再好,也难上三个客户。
至于端口的费用,何健告诉记者,他所在的公司由经纪人和公司按1:3比例分摊。链家地产内部人士称,业内普遍采用类似比率,即公司出大头,经纪人出小头。并且公司对经纪人的端口使用会有考核,每月完不成发布量会有处罚。
虚假房源诱因
“干坏事就是经纪公司干的?没有人绑着你去做!”左晖坦言,在网络虚假房源问题上,无论房产经纪公司,还是经纪人,都有不可推卸的责任。
对此,何健感觉委屈,但也并不否认。
“自己手中真房源虽有限,但也要把端口限额发满,不发满自己房源信息的曝光率就不如别人。” “我们要是按房子实实在在的情况录入,一年我也别想上一个客户,就等着死吧!”
“其实这个‘端口’就是起广告作用。”何健说,房产经纪人一般都要这样把握客户心理,先发优质假房源,客户打电话过来,再根据其需求协调房源。
据记者了解,各个房产信息网站对信息审核的严格程度不同。何健告诉记者,他已有两年不在安居客发布房源,“因为安居客上传房源审核环节非常麻烦,照片有一点水印、信息任何一点不符合要求的都传不上去。”
对某知名房产信息网站的认证房源频道,何健表示,一般买了该网站的端口,就会送几条可贴上认证标签的房源。但至于经纪人给哪条贴,网站不管。
“当市场上大量充斥虚假房源时,消费者自己往往无法甄别,只能单纯按照价格排序筛选,谁的价格低就会获得更多的关注。”左晖分析,基于此,很多房产经纪人会把房源价格发得很低。时间久了,劣币驱逐良币。
“房产经纪公司的实体店面有建委管制,但房产信息网站应由政府网络监察相关部门管理,但实际管理时常缺失。”房产信息网站内部人士表示出自己的无奈,缺乏这方面行业数据,侧面说明行业监管缺失,去年出过一些政策,但是执行并不到位。
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