杨先生表示,房地产是由两个部分组成,一是房子、二是土地。房子越用越旧,价值越来越低,最终需要推倒重建。在使用期间,房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产升值,是指土地升值,而不是房屋本身升值。
按照现行政策,中国房地产的土地使用权是70年,70年后房产的使用权到期,土地使用权归国家。有人会说,70年后的个人产权应该会依然延续。
“虽然政策的变动无法预料,但按照中国现在的施工质量,房产根本用不到70年。”杨先生说,考虑到这一现实,70年后房地产皆无,其实买房的意义在一定程度上相当于租房,只不过租期是70年。国外的政策当然不同,例如在美国,投资人买房后,土地使用权是永久的——所以房地产的投资评估,从估值的角度来说,只需将70年现金流折现即可。
杨先生举例说,假设房子出租,租金回报是每年的现金流。简化起见,不算维护性支出,如果假设租金的增长率与通胀相同,折现率为10%。假设初始租金是1,则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说,就是最高16倍市盈率,初始投资回报率为6.25%。如果将折现率调整为8%,则市盈率为23倍,回报率仅为4.4%。
关于房地产投资的成本和房地产的估值,70年土地使用权,70年房子折旧完毕,假设是90平方米,2万一平方米,则总价是180万。假设全款,年成本是2.8万。相当于每月2300元的租金。
“其实按国家现行政策,买房也相当于是租房,只不过能租70年,中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。
投资房产误区一
跑赢通胀
买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。
今年年初,本报《财道》就分析,基于投资预期买房预防通胀,实质上却往往跑不赢CPI。
今天投资买房为什么跑不赢通胀?
理由是,评估一项资产的惟一正确方法就是自由现金流。对房产而言,自由现金流的来源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支,则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长,更是一项亏本的买卖。
投资人杨先生举例说,一般情况下,房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计,北京目前的年平均租售比为1比43 左右,相当于2.3%的回报率。如果算上中介费、物业费、装修费用等,北京房地产的平均实际净回报率在2%左右。通俗地说,一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。
这是房产的回报,而房产的投入又是什么呢?杨先生说,投入包括两个部分:按揭贷款和买房者自身的资金。
按揭贷款成本:即目前按揭贷款利率,约为5.94%左右。
买房者的资金成本:因人而异。但按最保守的估计,如果买长期国债,可以获得无风险收益。目前2007国债13的收益率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。
杨先生分析说,总体上看,房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付,80%贷款计算,一个房产的总资金成本为:5.94%×80% + 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子,每年投入约为5.656万。