“9·27”新政VS“4·15”新政 业主买家心态今时不同往日

    时隔两年半之后，楼市迎来“史上最牛”的“二套房贷”政策。这次楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景都是在于楼市高温不退，政府寄望通过提高第二套房首付及利率，抑制投资型需求，降低投资性购房对房价的推动力。不少市场买家寄望在政府调控下，楼价能进一步下降，因而放慢了置业脚步，市场的观望气氛再次浓厚。

    市场会出现2007年的拐点吗？这是每个人心头中高悬的问号。地产人士表示，“二套房贷”政策再次出台，但宏观经济环境已不同于2007年，拐点恐难再现。虽然2007年楼市与2010年楼市这两条“河流”已不一样，找寻当时的记忆，再对比目前的市况，或许能够为我们正确判断楼市走向提供有益参考，为此记者采访了多名经历两次房贷调控的中介人士、业主、投资者。 

    2007年9月27日，“二套房贷”第一次出台，楼市拐点立现；2010年4月15日，比“9·27”更严厉的“二套房贷”政策出台，市场处于观望时期……

    两大新政出台刹住涨价潮

    中原地产市场总监李粤湘回忆道，2007年“9·27”新政细则出台后，政府一系列政策不仅有力打击了市场的投资置业，不少刚性需求的买家亦将置业需求延后。而在一段较长的时间内，楼价一直未能企稳“07年高位”，令高位入货的业主不愿低价割让。市场上观望气氛渐浓，买卖双方成交胶着。2010年4月系列新政出台，其实从2010年初已接连有调控政策作为铺垫，市场对此已有一定心理准备。

    合富置业分区营业经理林成超表示，“9·27”新政出台非常突然，个别一手开发商跳水低开新盘，业主出现恐慌性抛售，荔港南湾有几个业主宁愿赔钱给租客也要急售房屋脱手。他记得“9·27”新政出台前业主一天一个价，买家疯狂追涨；今年3月成交火爆时业主也恍如“抢钱”般开高价，两次房贷政策出台都起码立刻刹住涨价风，业主“反价潮”也立刻刹车。

    满堂红洛溪板块资深经纪曾华丽表示，丽江花园丽字楼市场成交价为7800元/m2，而银行评估价仅为5800元/m2，出现两千元的价差，可见市场已远远偏离正常轨道。几年前番禺四五字头的房子一大把，如今都过“7”字头，曾华丽也感叹，就算是番禺的楼价，也已到了普通工薪阶层承受的极限。

    “9·27”新政 业主持货有信心

    回想2007年“二套房贷”首现江湖，市场风声鹤唳，业主和投资者壮士断腕。市场人士表示，很多业主已经历过2007年“9·27”新政的洗礼，对楼市未来长远发展还是比较有信心，因而心态还是比较强，价格方面还是比较坚持，暂没出现大幅的降价潮。合富置业分区营业经理冯伟成表示，“9·27”新政之时，业主没看定形势，急着出货，现在他们心态强很多，一点都不着急出货。况且连拆迁补偿单价都过万，业主更加不愁。

    中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华表示，老城区投资者基本不会持货多过10套房子，小投资者以一套房屋的价钱多次进出操作，有利润就脱手，低于买入价也可等等看。荔湾区二手房平均50万~100万元一套，对于拥有一两百万元资金的人来说一点压力都没有，他们也不需借银行贷款炒楼。

    投资者高先生在2007年10月下定买了一套二手房，后来觉得楼市风向变而挞定两万元离场。他说，2009年底，他挞定的房子比他当时的入场价可以卖高2000元/m2，早知道他就不挞定了。

    李小姐本来是做中长线房产投资的，去年楼市火爆，她也试水做短炒客，快进快出操作过3个房子，每个房子约赚个10万元离场。她说，政府希望以信贷打压楼市上涨势头，的确可以，但对他们这些投资客来说，一般都很少用银行贷款来炒楼，因为银行贷款对提前还款赎契的时间有限制，6个月或1年内不许赎契，根本做不了短炒。她说，投资者看中的是赚钱的空间，广州住房需求旺盛，有合适的价钱她也会入市，不担心政策调控。

    楼市调整期 业主宜跳价放盘

    2007年“9·27”新政后，自住需求急剧萎缩，但依然有人勇敢入市。改善型置业者张小姐是迫切换房族，她于2008年初看中老城区一个新盘，当时也知道自己之前曾做过按揭，虽已还清第一套房屋贷款，但仍要忍受二套房贷的高息之苦。张小姐觉得第二套房也是自住的，而且有第一套房垫底，可随时卖出第一套房来提前还贷，还贷压力不大，因此她果断出手。当时她的购入价为1.2万元/m2，最近附近一个新盘开售，价格跳升到2.6万元/m2以上。

    对于部分急用资金的业主来说，楼市调整期的确不利于出货。合富置业林成超建议，业主若急需资金周转，且楼市已呈现下行迹象，宜用跳价放盘的方式。他举例说，目前房子单价为11000元/m2，楼市往下走，业主要快速出售，最好设定放盘价为10500元/m2，这样才可以达到出货目的。