房价上涨，卖家想毁约

　　典型案例：2009年8月初，王先生通过中介公司欲将一个53平方米房屋卖掉。8月下旬，李先生看中该房，当即缴纳定金2万元。随后三方签了房屋居间买卖合同，并办理了房屋产权过户登记手续等。但因房价快速上涨，该房屋涨了近10万元。在房屋交付之前，王先生产生毁约念头，让其爱人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自将夫妻共有房屋卖掉，故合同无效。李先生则坚持要求履行合同，为此，双方闹上了法院。

　　法律分析：若无特别约定，尽管夫妻关系存续期间取得的房屋登记在一方名下，但该房屋仍为夫妻共有财产，一方进行处分时，应取得另一方同意，否则，一般应认定为无效。但《物权法》规定了不动产的善意取得制度，即若买房人在购买该房屋时是善意的，且支付了合理价钱，并已完成房屋产权过户登记的，则应保护善意买房人的权益。本案中，李先生已满足了不动产善意取得的三个基本条件。

　　律师提示：为防范恶意违约行为，律师建议当事人在合同中加大对单方毁约的惩罚力度。

　　虚构时间，误导购买人

　　典型案例：张女士到中介询问要购买某一地段的房屋，后来中介公司告诉张女士，该地段属繁华区域，房屋价格上升很快，好不容易找到了一个房屋，要其迅速携带5万元定金来看房。看完房后，张女士对该房屋很满意，但还在犹豫是否马上就买。中介公司忙解释说，现该房屋办理产权才1年多，一定要在2009年12月31日之前办理产权变更登记，否则，张女士若购买晚了，还要多交5.5%营业税，即要多交6万多元的费用。于是张女士忙与卖方以110余万元成交。后来，张女士发现出卖方房屋产权于2002年就取得了，根本就不用交营业税，加上房价过高，故张女士要求解除房屋居间买卖合同。

　　法律分析：

　　合同是各方真实意思的表示，不应存在意思上的瑕疵。有关合同主体应在诚实信用的原则下，如实告知标的物的真实情形，以充分满足对方的知情权，唯有如此，对方才能行使选择权与决定权。本案中，中介公司通过虚构事实隐瞒真相，以营业税免交为诱饵，使张女士作出了错误的意思表示，签了买房协议，故张女士撤销合同的请求应依法获得支持，中介公司应返还定金和中介费。

　　律师提示：买房人在购买房屋之前，务必要审核或查验房屋是否抵押、查封,房龄、共有人、姓名与房证权利人是否相符等情况，同时，出卖方和中介公司也要如实陈述或答复，否则，就有可能埋下争议的种子。

　　房子住上了，户口还悬着

　　典型案例：田先生通过中介购买“学区房”一套。合同约定，卖房人李先生应在交付房屋前将户口迁走。双方在中介帮助下顺利办理过户手续，但交房时李先生一家户口没有迁走。一等就是半年多，田先生的孩子马上要入学了，户口还是迁不过来。

　　法律分析：迁移户口是房屋买卖合同中出卖方的附随义务，一般中介公司提供的格式合同文本中都会有相关约定，即出卖方应在房屋交付之前将户口迁出。但鉴于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，若出卖人下落不明等，则买房人请求法院判决卖房人迁移户口，法院是否会依法受理尚存不确定性。

　　律师提示：在签订合同时可约定将迁出户口作为支付尾款的前提条件，一旦户口未迁出，则尾款作为违约金。同时，还可约定若卖房人逾期不迁户口并超过一定期限的，则买房人有权解除买卖合同，并追究出卖人的违约责任。

　　为避税，低价申报惹麻烦

　　典型案例：8月份,经中介公司介绍，刘女士相中了一套房子，单价过万元，该套房屋属非普通住房，应征收4%的税，这意味着刘女士将多花4万多。中介公司为促成该笔交易，帮刘女士想了个办法，即签一份总房价较低的合同，以享受1.5%的税。在核税的时候遇到一个不开“面”的，中介也没了办法。

　　法律分析：为了达到少交税费的目的，当事人往往采取递交低房价合同的方式进行规避，即“阳合同”是低价的，是形式上的，而“阴合同”是高价的，是各方真实意思的体现。根据《合同法》规定，这种“阳合同”损害国家利益，有被认定为无效合同的可能。

　　律师提示：为了避税，常规的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或签订“主合同”和“补充合同”，一旦被查出，不但要补足应缴税款，而且还可能面临罚款，故对低价合同应慎重。