共用部位进行经营收益问题

　　物业管理公司是否有权对小区的共用部位进行经营使用，关键问题在于共用部位的所有权是否归属于物业管理公司。我们之前已经讨论过，共用部位归全体业主所有，应由全体业主决定共用部分的经营性或商业化使用。一般情形下，应当召开业主大会会议决定共用部位经营的相关事情，决定以什么方式使用、收益等。此外，对于共用部位的经营或商业化使用可以在业主公约中加以约定，并授权业主委员会代表全体业主根据具体的情形进行此类经营活动。

　　未经业主大会决定，物业管理公司不得对小区的公共部位进行经营使用，如将委托管理的空置房出租，谋取利益；将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用、搭建；将专供物业管理使用的共用部位出租给第三人使用；擅自允许在楼侧、楼顶制作商业广告等。物业管理公司是全体业主委托的管理人，只能在授权范围内从事管理活动。

　　正因为全体业主享有对公共部位的所有权，共用部位的经营所得也应归全体业主所有。共用部位出租或其他经营性收益可以用于弥补公共维修基金的不足，也可以直接分配于各个业主。收益可以按业主拥有的面积比例进行分配，因为共用部位的面积的成本和费用分摊是按照专用部分的面积按比例进行的，这种收益分配方式相对而言便于操作。

　　当然，经业主大会决定，物业管理公司也可以对小区的公共部位进行经营，具体的收益分配由业主大会作出决定，通过业主委员会与物业管理公司在相关经营合同中体现。

楼顶设置广告牌或在外墙涂刷广告语，其收益归谁所有？

　　经常可以看到，一部分开发商在小区的楼顶架设广告牌或在建筑外墙墙体上涂刷广告语，那么开发商是否有权这样做？这笔广告收入业主有权享有吗？

　　首先我们应当认定小区楼顶和建筑外墙面的所有权归谁所有。小区的楼顶和建筑外墙面属公共部位，因此业主是所有权人。在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，都是对公共部位的使用。开发商在尚未将所有的楼房卖出前，开发商为小区业主之一，与其他业主一同为这栋楼宇公共部位的共有人，对其享有共有权。如果开发商已将所有楼房卖出，那么所有业主为这栋楼宇公共部位的共有人，开发商对公共部位并不享有单独的权力。

　　虽然每位业主之间由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。

　　根据《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司的同意后，按照规定办理有关手续。如果开发商是小区的业主之一，即对小区楼顶和建筑外墙面与其他业主一同享有共用权，在楼顶架设广告牌或在建筑外墙墙体上涂刷广告语，应征得其他业主、物业管理公司的同意。如果开发商并不是小区业主，但想进行上述行为，应当向所有业主通报情况，可以在征得业主大会、物业管理公司的同意后进行。依据“谁所有，谁受益”的原则，这部分的广告收入归全体业主共有。业主所得收益应当主要用于补充公共维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。