文/李兟 本刊记者 雷玄
签署《商品房定购协议书》和《车位定购协议书》后，都江堰正荣悦珑府的购房者李明（此为化名）在签署《商品房买卖合同》时发现，购房合同及附加协议中存在不合理条款，他决定放弃购买该房产，并要求开发商退还定金。
2021年11月18日，定金退还一事还未商定，购房者收到了开发商出具的一份《催告函》，内容显示“购房者若在11月18日之前未缴纳首付款，将没收定金。”
《商品房买卖合同》还未签署，商品房和车位的3万元定金是否能退，成为都江堰正荣悦珑府的买卖双方——购房者与开发商之间的争议点。
2021年12月10日，一封《沟通函》落款为成都荣恒韵置业有限公司的文件称，“已对该客户特殊处理，同意退还其全部已支付的款项。”12月14日，李明称，“已经收到开发商通知，说准备全部退，但还没退。”
（图片由购房者提供）
购房者：“认购定金3万元，被误刷了1万元”
正荣悦珑府：不存在“1万元为开发商误刷”情况
都江堰正荣悦珑府位于四川省成都市都江堰市迎宾大道东港银座东南侧约30米，由成都荣恒韵置业有限公司负责开发建设，系正荣集团旗下项目。公开资料显示，项目共建有15栋楼848户，容积率为2.0，绿化率为40%，被宣传为都江堰二环区域极具品质的低密度纯住宅社区。
11月14日，购房者李明前往正荣悦珑府售楼处看房，看中的房屋为建筑面积为125平米的户型，总房款约为157万元，并选定了一个总价为11.8万元的车位。当晚，双方签署了纸质版《商品房定购协议书》、《车位定购协议书》。
两份订购协议书约定，李明需要支付商品房定金2万元，车位定金1万元。其中，《商品房定购协议书》约定，自该协议书签订之日起3日内，将签署正式《商品房买卖合同》。
李明当即缴纳商品房和车位的认购定金共计3万元。李明称，“期间，由于工作人员操作失误，误刷购房者1万元，我实际支付了4万元。”
针对李明支付的4万元，成都荣恒韵置业有限公司有自己的说法：“客户向我司支付的定金或房款均由客户自行缴纳，客户可采取POS刷卡或银行转账方式支付，所以并不存在我司误刷的情况。”
针对李明支付的金额，《沟通函》进一步解释：“根据该客户与我司签订的认购书：该客户实际共支付3万元定金，其中购买住宅支付定金2万元，购买车位支付定金1万元，预交购房款1万元。”
购房者：“合同及附加协议中存在不合理条款”
正荣悦珑府：“逾期签订购买合同，有权不退还定金”
11月15日，李明去现场签署《商品房定购协议书》电子版协议，按照约定，18日将成为双方最晚签署《商品房买卖合同》的日期。
李明称，“在此期间，我并未看到《商品房买卖合同》及附件内容。”
11月18日，李明前往售楼处签署合同时发现，合同及附加协议中存在不合理条款，“包括出卖人有权顺延办理合同登记备案、交付商品房及办理房屋所有权转移登记等的权限，且不视为出卖人违约，无需承担任何违约、赔偿责任等。”李明翻阅了《商品房买卖合同司法解释》第十四条发现：“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”
于是，李明要求修改条款，对此，开发商并未答应其请求。
11月18日当天，因《商品房买卖合同》及附件协议条款内容未达成一致，李明要求退还已经支付的4万元，得到的回复是：“1万元误刷款将于下个月返还，但放弃购买系李明违约，拒绝退还3万元定金。”
与此同时，李明还收到了一份《催告函》，《催告函》写明，“若您在收到本函件后5个工作日内未与我司签订商品房买卖合同及补充协议并支付首付款，我司将解除《认购协议》，没收您支付的全部定金；我司有权收回该商品房，另售他人，且无需再另行通知您。”
针对“关于定金金额及开发商拒绝退还定金的真实情况”一项，12月10日的《沟通函》也给出了同样的说法：“认购书约定：客户未在约定期限与我司签订商品房买卖合同的，我司有权解除认购书，并没收全部定金。该客户因自身原因，已逾期签订商品房买卖合同，根据认购书的约定，我司有权不予退还定金。”
接到催告函后，李明多次联系开发商，表示先交定金在前，签订《商品房定购协议书》在后，且双方并未就补充协议中的争议条款达成一致，开发商无权没收已缴纳的定金，希望开发商尽快退还已缴纳的定金，李明的诉求遭到了开发商的拒绝。
让李明不满的另一个原因是，李明认为缴纳的定金只收到了收据，并未收到发票。
针对“缴纳定金未提供发票”一项，《沟通函》也给出了说法：“根据行业惯例及交易习惯，房地产开发公司在收到客户定金时出具对应金额的收据，待签订正式买卖合同及支付购房款时出具正式发票，如客户出开票需求，也可立即出具相应发票。”《沟通函》解释，“该客户已收到我司出具的定金收据，但至今（包括在支付定金时）未向我司主张要求开具发票，我司对该客户的要求并不知情，如客户有需求，我司可无条件提供。”
（图片由购房者提供）
律师：认购时是否看到《商品房买卖合同》成关键
12月1日，李明前往都江堰市场监督管理局消费者权益保护科反映情况，工作人员称：“相关问题已做记录，之后会安排人员进行协调。”
1日下午，李明收到“退还1万元车位定金”的通知。前往售楼处的李明被要求签署3份《〈认购书〉解除协议》，《解除协议》涉及解除房屋认购、解除车位认购以及1万元误刷款退款。
在具体退款金额方面，《解除协议》称，房屋认购协议解除后，开发商会根据《催告函》条款，将2万元房屋定金没收。李明认为，“《催告函》为开发商单方面拟定，并不具备合意约束力。”
就此，北京市泰明律师事务所律师张家成表示，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”
据李明提供的《商品房定购协议书》中买卖双方约定的第4条第5条内容显示：“买受人签署此协议前，买受人同意其完成接受本《商品房定购协议书》及《商品房买卖合同》的文本条款，并同意在签署本《商品房定购协议书》之后，严格依据赎买人公示的《商品房买卖合同》的文本条款与出卖人签订正式《商品房买卖合同》。”另外，按约定，李明也不能提出任何修改要求。
（《商品房定购协议书》由购房者提供）
基于李明的购房经历，张家成律师称，《商品房定购协议书》中明确提到买受人是基于认同购房合同条款的基础上签署此协议，如果买房人签字，说明当时他已经看到《商品房买卖合同》。张律师认为，双方的关键争议点在于“买房人需要举证自己当时没有看到《商品房买卖合同》，或开发商未公示《商品房买卖合同》。”
通过多次沟通，2021年12月10日，《沟通函》落款为成都荣恒韵置业有限公司的文件称，“已对该客户特殊处理，同意退还其全部已支付的款项。”
12月13日，李明购买的商品房在成都“住建蓉e办”中显示的销售状态仍为“拟定合同”。12月14日，李明称，“已收到开发商通知，说准备全部退，但还没退。”
京公网安备11010502034432号