安居客赴港IPO招股书失效：营收遭碾压 假房源成顽疾

近日，据港交所官网披露，58同城旗下房产业务平台安居客此前递交的IPO招股书已呈“失效”状态，相关申请资料已不支持阅览或下载。

按照相关规则，当拟发行人递交IPO资料，在6个月内未通过港交所聆讯或被驳回，该资料将会显示为失效。

这也意味着，在近一年的时间中，58 系旗下反复折腾设想分拆上市的众多企业，没有一家顺利上市。对姚劲波资本野心来说，这不可谓不是一个大的打击。

冲刺IPO再遭变故

安居客是 58 同城完成私有化后最早启动 IPO 的公司。在最新一轮估值中，安居客的估值为 82.7 亿美元，这是姚劲波旗下最好的一块资产。

资料显示，安居客创立于2007年，是国内领先的房产信息服务平台，目前实控人为58同城CEO姚劲波。

2013年，安居客计划于2014年实现上市，估值一度高达15亿美元。

但在上市前夕，安居客单方面上调端口流量费用，遭到了多家中介的联合抵制，我爱我家、链家、中原、21世纪不动产等纷纷撤下在安居客上架的所有房源，使得安居客业绩和估值大幅下挫，上市计划无奈搁置。第二年，58同城以2.67亿美元的价格将安居客收入囊中，

2013年，58同城曾登陆美国纽交所，但在2020年9月以87亿美金的估值完成私有化退市。退市几个月后，姚劲波开始分拆58同城旗下房产业务安居客、58房产、爱房、巧房，打包以“安居客集团”的名义冲击港交所。

然而，这一次的港股上市申请却未在时效内通过。为圆上市梦，安居客或将二次递表。

业内人士认为，招股书失效的现象比较常见，企业所面临的问题可能是财务报表的审计报告更新不够快，抑或是没回答完港交所问题等。不少企业都经历过“申请-失效-再申请”的循环。安居客方面也回应称，公司上市进程仍在有序推进中，详情以港交所网站公示为准。

按照目前进展，安居客或将补足挂牌前6个月内财报的相关审计数据，或者针对港交所提出的质疑更新财务数据后，重新递交招股书。

遭贝壳多方面碾压

根据安居客招股书，向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，是安居客第一大收入，2018 年-2020 年收入占比分别为 98.9%、96.3%、96.9%。其他收入低于 4%。

而交易服务作为安居客的第二大收入来源，在过去三年营收占比仅为1%、3.5%、2.8%。其中2020年，安居客交易服务收入为2.28亿元，2.01亿元由爱房产生。

对比贝壳 2020 年年报，贝壳存量房交易 GTV 为 1.94 万亿元，占比 55%，同比增长 49.5%；新房交易 GTV 为 1.38 万亿元，占比 39%，同比增长 85.0%；新兴及其他服务 GTV 为 1761 亿元，同比增长 113.0%。

可以发现，贝壳已处于多线业务发展模式，在存量房交易、新房交易以及新兴的其他服务上占比均匀，但安居客目前的业务较为单一，难逃流量平台的诟病。

根据招股书，2018年、2019年、2020年，安居客总营收分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；毛利分别为57.48亿元、67.6亿元、72.89亿元；利润分别为19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元。虽然营收近3年来持续增长，但安居客2020年的净利润下降近4亿元，净利率也下滑了6个百分点，在这背后，不能不说是安居客发展模式的困境。

而且从业绩方面来看，安居客营利也已经完完全全被贝壳碾压，明显落后于对手，2018—2020年，贝壳实现营收分别为286亿元、460亿元、379 亿元，约为安居客同期营收的3至4倍，净利润增速也在安居客之上。

假房源泛滥难让人“安心”

如果说业务模式单一仍有改进空间，那么“虚假房源”就是安居客迫在眉睫需要解决的问题。

安居客在招股书自称是“最大的新房及二手房在线营销平台”，但实际上本身是个流量平台，只管收流量费不管成交，由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。

因为安居客在平台上只给经纪人提供了发布信息的渠道，不能对房源真实性进行监控，难以保证房源的真实性和经纪人的信用，所以使得安居客的用户体验不佳。因此，当下安居客 “假房源”问题时常受到消费者诟病。今年8月14日，就因虚假房源被央视点名批评。

今年8月，央视网甚至发布了《租房平台假房源泛滥，安居客和58同城是虚假房源重灾区》一文，直指安居客等租房平台充斥着大量虚假房源，租房者深受其害。而其中房源照片是假的，价格也是假的，这一切都只为了把租客骗去看房。

具体而言，央视记者通过在上海、杭州等地的调查发现，安居客上的房源往往具有“高性价比”，不仅价格远低于市场，装修看起来也十分精致。但当记者实地看房时，却会被中介告知房子已经被租出去了，紧接着，中介就会转而推荐房价更高、条件更差的房源。

事实上，安居客“假房源”问题由来已久。2018年公司曾因此连续被北京市住建委约谈；2019年12月，58同城、安居客等因违规发布房源信息被三亚住建局通报；2020年7月2日，北京市住建委开展互联网平台新建商品房项目房源展示专项执法检查，聚焦证照不全、违规展示等突出问题，58集团旗下58同城、安居客2家网站尚未完成整改，被通报批评。

而在“黑猫投诉”平台，以“安居客”为关键字进行搜索，共出来1547条结果，投诉集中在中介跑路、虚假房源骗取信息费，信息泄露等问题上，还有用户表示，在平台上发布了真实的房源，但却显示违规无法申诉，且无法退回保证金。

消费者的口碑无疑对公司的营收有很大影响，若想长久的发展，安居客必须找回消费者的信任，解决虚假房源泛滥的顽疾。

总体来看，面对对手碾压、虚假房源顽瘴痼疾，安居客的上市之路难言顺利。安居客上市之路究竟走向何方，只有等待时间给出答案。