“租售并举”的关键是企业和消费者都要转变观念

2020-11-21 中国质量万里行文/梁志高点击：次

　　11月18日，南京市有关方面联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》。此举被市场认为是继续落实国家“租购并举”政策的调控组合拳。

　　南京这一《细则》除进一步规范全市存量房屋改建为租赁住房的办理流程外，主要内容是鼓励房地产企业，将已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店(宾馆)、厂房等存量房屋，以整栋、整单元、整层为基本改建单位。消息称，南京这几年办公商业的存量比较大，去化比较慢，此政策也有利于将存量库存合理化配置，盘活社会闲置资产，是对租赁住房的补充，也是对房价上涨的一种抑制。

　　实际上，早在2017年7月，国家九部委就联合发文，提出推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。不久，龙头企业万科就公开了其发展长租公寓的新目标，后不少企业也相继跟随进行尝试。一些社会资金看好公寓租赁市场前景，但是，目前看效果并不明显，并且伴生一些新问题。原因有多种，但从社会原因来看，与人们的观念有关。

　　首先是市场主体的房地产企业并未真正投入精力。房地产行业是中国经济的重要助推器，企业利润快而高是不争的事实，但出于惯性，房企认为把主要精力放在销售存量房上，对企业更有利。这种观念显示企业对国家提出的“住房不炒”的深层战略意义，还没有理解到位。因此，对“租售并举”政策的响应，多流于表面。

　　其次是地方政府观念需要改变。“土地财政”的弊端显露已久，但固化的“GDP观念”，使地方政府在考虑眼前利益和长远发展上，一直摇摆不定。这无疑也影响对“租售并举”政策的执行。但愿南京市此举能率先收到成效，为其他地市做出正向表率。

　　第三，消费观念的改变不是一朝一夕。数据显示，中国家庭拥有房产的比例达到近80%，多数人还是将拥有自己的房产做为人生理想，租房只是权宜之计。调查显示，对于80后来说，“婚房”是成家的基础条件。这种观念的坚定性，也反馈给房地产市场，使房企业对消化存量房一直保有信心，因此，不会太热衷“租售并举”。

　　要解决房地产企业、地方政府、消费者三方的“住房观念”，尽管不容易，但并不是难以改变。中国房地产市场的繁荣，首先是政策的引导。上世纪90年代停止单位分房，住房市场化开始，政策的改变促进了人们观念的改变。与此同时，房地产企业的大规模宣传推波助澜，“拥有一套属于自己的房产才是成功人生”的价值观念逐渐深入人心。如今，在新的经济形势条件下，要盘活房地产存量，“解铃还须系铃人”，首先需要政策的强力推进，例如住建部已发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，力图保障承租人权益，相关“租购同权”的条文就十分详备，但关键还需要其他政府部门的协同，以及相关法律法规监督实施，引导消费行为，逐步更新人们的观念。

　　消费者观念的改变同样重要。目前中国的房地产市场已相对饱和，国家已有明确指向，经济发展不再过度倚重房地产，目前最重要的任务，是消化现有房地产项目，这是大势所趋。至于买房做为资产投资，更已是不合时宜。而做为消费市场的主力，90后、00后的观念正在改变，许多人不仅家庭已有住房，而且他们消费观念更超前，更能接受“租售并举”。