山东烟台源山郡楼盘销售称“得房率200%”引质疑

　　有购房者称，“购买烟台环宇房地产开发有限公司开发的源山郡楼盘后，可拥有200%的得房率。”源山郡置业顾问介绍得非常详细，但购房者仍存质疑。

　　互联网资料显示，源山郡项目由烟台环宇房地产开发有限公司开发，整体占地面积接近300亩，目前已经开发的一期有别墅共131套，面积236㎡-390㎡，已经全部售罄并交付使用，正在销售中的二期有160多套，面积237㎡- 400㎡不等，总房款在487万元至800多万元之间。

　　在销售过程中，置业顾问强调，“源山郡楼盘的一个卖点是200%的得房率，露台、前后院、地下部分和车位全部为赠送面积，其中赠送的负一层部分，层高为6.45米至5.85米之间，业主购买后可自行独立分割成层。”置业顾问举例说，“若购买一套产权证上面积为237平米的房子，实际能够使用的面积可达500平米左右”，她提供的项目户型图，明确标准了地下赠送面积和自行拓展面积。

项目户型图自拓层示意

　　业内人士分析，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中8.2房屋测算面积有关规定中指出，层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，不计入建筑面积;源山郡项目的地下层高为6.45米，分层后层高将在2.2米以上。

　　法律人士认为，赠送面积不写入房产证，那么就得不到法律保障，如遇到拆迁补偿、抵押贷款、保险理赔等问题的话，只承认房产证面积。“由于产权证中没有这部分面积，所以并不是合法面积。根据相关法律法规，违法建筑是指：未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建设的建筑物和构筑物。所以，赠送面积很可能就是一种违建面积。”

　　除了赠送地下面积，每一户的庭院和露台也会赠送给业主。置业顾问介绍，每一户都会赠送超大的花园面积，如一套230-240平米的房子规划图中显示赠送35平米+95平米的庭院，共计130平米。

　　法律人士分析，根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。源山郡所赠送的庭院面积，并未计入产权证，属于公共绿地，开发商无权售卖或附赠给业主。

庭院规划图

　　就购房者咨询的源山郡项目所赠送的地下室是否合规的问题，山东省烟台市莱山区规划分大队经实地核实调查认为，“源山郡项目建设符合规划，而赠送地下室和绿地是否合规，是否在产权证上体现则不由规划分大队管理”。莱山区住建局城建科工作人员表示，“具体的住宅规划和产权审批不在我们的职责范围之内，本项目是由市住建局监管。”莱山区不动产中心的工作人员表示，“院内陆地不属于密闭空间，一般情况下不会在产权证上体现，目前源山郡项目还没有办‘大证’(首次登记)，莱山区不动产中心还没有收到具体的项目规划。”