佛山宁波等地出台存量房交易资金监管服务新规

　　今年2月份，中国银保监黑龙江监管局公布了5张对中国光大银行股份有限公司黑龙江分行及相关人员的罚单。

　　罚单显示，由于中国光大银行黑龙江分行因开展二手房网上资金托管业务，违反审慎经营规则，黑龙江监管局依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条对光大银行黑龙江分行罚款50万元。

　　其余四张罚单分别指向张钰婷、张丹、李仲凡和姜宏，四人分别因为对开展二手房网上资金托管业务，违反审慎经营规则，负领导、承办、管理责任，被黑龙江监管局警告并罚款5至10万元不等，合计20万元。

　　早在2018年315期间，南京市房地产市场交易管理中心发布二手房交易风险提示，为降低交易风险，建议买卖二手房当事人应尽可能选择资金托管的交易方式，切不可将房款打到房地产中介公司尤其业务员个人账户上。据了解，南京市曾发生炒房客资金链断裂导致部分购房人拿不到尾款、房产中介公司滞留、挪用购房人房款以及房产中介公司员工私下收取购房人的房款后卷款失联的事件。

　　特别在去年8月，涉及81个家庭、涉案金额高达1.89亿元的一起特大合同诈骗案，在南京几十位市民历经近三年的奔走、等待之后，终于迎来了法院的一审判决。

　　南京市中级法院一审判决，路某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，没收个人全部财产，剥夺政治权利终身。丁某犯合同诈骗罪， 判处有期徒刑15年，没收个人财产500万元。查封冻结在案的财物，依法处置后，按比例返还被害人。不足部分，责令路某和丁某在各自犯罪范围内继续退赔。

　　这起合同诈骗案的作案手法以路某以买房为名，单独或伙同丁某寻找二手房房源，骗取卖房人以非资金监管方式，与其签订二手房买卖合同，先付一至三成的首付款，再将房屋过户到自己名下或其代持人名下，然后用该房屋抵押出去借贷。他们将拿到的钱主要用于后续购房首付款、个人挥霍等。

　　佛山宁波等地出台存量房交易资金托管服务新规

　　日前，佛山市住建局、佛山市房产信息网相继发布通知，佛山二手房买卖网签、交易流程均有新变化。

　　据悉，佛山市住建局印发了《佛山市住房和城乡建设局存量房交易资金监管办法》(以下简称《监管办法》)，进一步规范和加强佛山存量房交易配套制度建设，保障存量房交易资金安全，维护交易当事人合法权益。

　　“佛山二手房的交易惯例是：购房者把钱给卖家，卖家收齐钱后才过户。这样操作风险比较大。”有业内人士曾表示：佛山大约有2%~5%的二手房交易出现了纠纷，基本上都跟缺乏资金监管有关。

　　《监管办法》明确，除交易当事人明确提出放弃监管外，均应选择交易资金监管。买卖双方在签署存量房买卖合同时，选择交易资金监管的，签订存量房交易资金监管协议，并通过存量房交易资金监管系统进行资金监管;不选择交易资金监管的，签署自愿放弃存量房交易资金监管的共同声明，自行承担交易中的资金风险。

　　2019年5月23日，合肥市住房保障和房产管理局出台存量房交易资金托管服务新规。与过往先过户再抵押贷款不同，新规要求银行贷款审批后买卖双方才能办理过户。

　　新的《办法》将原来的“政府托管、银行配合”的存量房资金托管模式，调整为“银行托管、政府监督”模式。对于办事市民来说，二手房交易市场会更加规范，交易手续更简单，交易耗时更少。

　　根据新规，符合条件的商业银行可按程序申请开展二手房交易资金托管。与此同时，新规还鼓励商业银行利用其服务平台，开展APP办理、网上办理、不见面办理、上门办理等业务。打破之前的壁垒，商业银行需提高开展存量房交易按揭贷款积极性方能赢得客户，这无形中促使银行加大存量房按揭贷款支持力度，缩短房屋交易全流程的时间。

　　过去二手房交易，买卖双方过户后办理贷款手续，偶尔会遭遇“贷款无法办理”的窘况。这类情况未来将不会出现，新的资金托管模式将遵循“谁贷款、谁托管”的原则——商业银行先行贷款审批，确保贷款额度。贷款审批之后，买卖双方再办理过户手续。另一方面，托管资金在托管账户滞留期间按照银行同期活期存款挂牌利率结息，利息和本金一并划转。这意味着，买方的托管资金存入账户后将有利息收益。

　　2019年12月25日，宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等四部门联合发出《关于明确存量房交易资金监管有关操作事项的通知》，对全市二手房交易资金监管政策操作事项作进一步明确。

　　这些问题包括：明明政策明确购房定金可不纳入资金监管，但有银行强制要求买方将定金也存入资金监管账户;在办好资金监管后，有银行就把存入购房款的账户给冻结了，由此导致无法办理公积金贷款审批手续;由于行政区划调整，有些老的房产证上的地址，与过户后办出的新不动产权证地址不一致——比如以前是鄞州区集士港、现在是海曙区集士港，导致办公积金贷款时候“卡壳”。

　　其中，因行政区划调整带来的同一套房屋产证地址不一致的问题，特别明确由房管部门与公积金管理部门对接解决，部门内部搞定，不需要二手房交易当事人提供证明。

　　需要特别提醒的是，虽然此次文件中明确，通过房产中介成交的二手房可以选择不办资金监管，而采取传统的买卖双方私下交割房款的方式，但买方应该注意——在这种自行交割房款的方式下，一般就是买方首付款免费给房东用作提前还贷，此时，房子还没过户到买方名下，万一房东在提前还贷之后因为债务等问题房子被查封，买方可能面临“钱房两空”的风险。

　　所以，房管部门特别建议，选择自行交割房款方式的——不管有没有通过房产中介交易，买方最好要求房东拉一份征信报告出来，判断下房东的征信状况是否良好。