据第一财经日报报道 9年前，北京一名IT工程师提出合作建房倡议，此后，国内十多个城市的几十名市民分别多次发起合作建房，但最终均无疾而终。
9年后，河南许昌一家号称“代理住房建设”的小公司，却以类似模式，较周边房价低35%。
与此同时，关于该公司涉嫌集资建房、扰乱地方房地产市场的质疑也开始传出。
8月7日下午，记者赶赴许昌，就许昌市惠民房地产开发公司（下称“惠民地产”）所宣称的“代理住房建设”事宜进行采访。
中介地产一套班子
工商资料显示，与惠民地产所开发的总投资为1.3亿元的书香苑项目相比，惠民地产的注册资本仅为800万元。
2007年初，当地退休职工杨金城、王礼仪、陈汉等人开始筹划合作建房事宜时，该公司启动资金仅有30多万元。
30多万元的资金是如何撬动1.3亿元的书香苑项目的？
“实际上，惠民地产搞的那一套，是变相的集资建房。”当地一家房地产开发公司的负责人接受本报记者采访时说。
但作为公司创始人之一的杨金城否认了这种说法，他告诉记者，虽然惠民地产的模式跟“集资建房”有类似之处，但却是更创新的“代理住房建设”模式。
杨金城说，惠民地产个人委托代理建房模式的步骤为：首先，游说有建房需求的个人，与房产中介服务公司签订委托代理建房协议，并交纳部分代建费，之后，该中介服务公司再委托房地产开发商定向开发建设商品房。
为此，杨金城等在惠民地产成立之前，先成立了惠民房地产中介服务有限公司（下称“惠民中介”），而且，相比于普通房产中介公司，惠民中介的经营范围多了代理建设商品房的项目。
最终，惠民中介与惠民地产形成了“一套班子、两个牌子”。他们先是以惠民中介的名义吸纳客户和资金，之后用这些资金，以惠民地产的名义竞拍国有土地，开发房地产。
2009年1月，惠民地产在开发书香苑项目之前，分别以1600元/平方米的房产价格，按照大套8万元、小套6万元的规定，向魏都区教体局下属百余所学校的教师们收取定金。
相较于周边地产项目动辄2700元/平方米的高价，书香苑项目的报价吸引了包括1097名教师在内的共计2000多名许昌市民，他们先后向惠民地产预交了2000多万元房款。
随后，惠民公司开始竞拍所需国有土地。
2007年6月，许昌市发布了一份将对原许昌工业设备安装总公司的厂区和仓库用地进行拍卖的公告后，惠民地产决定竞标，但被当地另一家地产公司以63.1万元/亩的价格竞标成功，此后，该公司因资金链问题无力开发。当地政府希望惠民地产接手该地块开发，并承诺虽然竞标价格无法更改，但愿意在该地块的附属土地面积上给予照顾，并在随后的土地审批、证件办理等手续上一路绿灯，还对相应的税费给予了减免。
对于书香苑项目单价较低的原因，王礼仪认为，一是由于公司没有营销团队，没有售楼部和广告支出，营销成本很低；二是公司不存在资金难题，融资成本很低，不像有些地产公司，仅融资成本就占到整个地产项目开发成本的20%以上。
“两项相减，惠民地产的开发成本要比普通地产开发公司少30%。”王礼仪说，这也是书香苑项目比周边项目售价低35%的原因。
