按SEC的描述，皮特森的主要操作方式是，秘密伙同该官员注册成立海外公司，之后向摩根士丹利谎称该公司为永业集团全资子公司，说服摩根士丹利出售股份给该公司。
2002年，在一个代号为“Wally”的项目中，摩根士丹利房地产基金第四期作为一个少数股权伙伴，与永业集团和其他投资者一同投资了上海卢湾区的两栋楼，即锦麟天地雅苑。
随后的2004年，在一个代号为“Cavity”的项目中，摩根士丹利房地产基金第四期与其他投资者购入了锦麟天地雅苑中的一栋楼。当年10月，在摩根士丹利和皮特森商量购买事宜时，皮特森、上述中国人员及一名加拿大律师秘密计划在摩根士丹利房产基金第四期完成上述购买交易后，购入部分第四期股权。
为了达到这个目的，上述3人用了一家英属维尔京群岛注册的企业Asiasphere Holdings Ltd作为购买载体，其中中国人员拥有该公司47%的股份，皮特森占有约40%股份。随后，皮特森告诉摩根士丹利员工，Asiasphere是属于永业的全资子公司，且永业的前董事长能够将锦麟天地雅苑以低价卖给摩根士丹利。（中国房地产报）
据了解，2006年，摩根士丹利在上海开设其第一间房地产业务办公室时，皮特森担任上海主管，并于次年升任摩根士丹利董事总经理，负责评估、收购和管理房地产投资，至其2008年被解雇时，至少参与过28起摩根士丹利在中国的交易。
2007年2月，摩根士丹利与永业集团联合成立上海永威置业有限公司，共同投资13亿元获得上海卢湾区核心地区一幅综合性用地，永威置业法人代表正是皮特森。而据业内人士分析，该地块正是皮特森通过吴永华介绍，使摩根士丹利从中海发展有限公司手中接盘。
此外，SEC认为皮特森还涉嫌违背受托管理基金的规则。2005年10月，皮特森将摩根士丹利旗下无限度广场项目10%股权出售给一些上海的投资人，但其本人及交易律师却同样作为投资人买下其中1%的股份。
一家外资房地产开发基金管理人透露，2005年前后有相当多的热钱也是看好人民币升值空间，借助投资外资房地产开发基金进入中国，由于房地产开发基金存续期一般随着项目开发销售周期，在4~5年之间，摩根士丹利在此期间也获益不少。
