“冒险家”的“乐园” “高进高出”模式难以为继
在10多年的时间内，绿城从一家地方性房地产企业，一跃成为在全国30多个城市广泛“铺摊”的房地产巨头，一度位列中国楼市的前三甲。与此同时，中国的房地产业呈现“狂飙突进”的态势，成为绿城这类“冒险家”的“乐园”。期间，虽几经调控，绿城依然借助资金高杠杆率，手握重金、高价购地，在热点城市快速布局，以高价楼盘吸引炒房投资者。这种“高进高出、快进快出”的发展路径，使企业快速膨胀。
在土地市场上，绿城习惯高价拿地。“只要有好地，就还要拿”、“三至五年赶上万科”……绿城董事长宋卫平以豪言壮语名闻房地产界。近年来，绿城是高价地块的常客，其出手之豪阔，一度令同行瞠目。
2009年，中国楼市频频上演疯狂的“地王争夺战”，而绿城的表现尤为抢眼。比如，在杭州，2009年当地总价排名前十的地块中，绿城独揽其四。在苏州，绿城9月某一天内以61亿元连夺两地，其中一幅土地楼板价高达28057元／平方米，创下国内住宅用地“面粉”单价之最。在上海，绿城于2009年摘得浦东唐镇板块的“地王”，溢价率高达379%，楼板价达到每平方米1.9万元，比当时周边的房价还要高出30%。
绿城不断拿地之时，正是市场趋于“白热化”、调控重手逐渐“出招”、众多市场“大佬”望而生畏之际。业内人士指出，过高的拿地成本，在市场遇冷时反成一枚苦果：不降价，卖不动；降价，又会明显压制赢利空间，甚至使企业亏损。
在资金市场上，绿城是借款大户。在这一轮房地产调控中，房地产信托融资成为不少房企的“救命稻草”。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年新增信托资金累计达2077.66亿元。据了解，开发商目前信托融资成本一般在15%以上，极个别项目甚至达到25%至30%。绿城也不例外。由此带来的财务成本增长，都必须依靠市场消化。
专家分析，一旦调控降临，需求和资金持续收紧，企业的问题便会加快暴露，离危机也就不远。这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严调控”中，全面收紧了房企需求端和融资端，让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城顿时受困。
调控持续没有悬念 房企理性发展防“栽跟斗”
10月29日的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。国务院总理温家宝日前再次强调，房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。
数据显示，一些热点城市的房价已连续数月出现环比增幅为零，房价的松动迹象正从一线城市向二三线城市蔓延，中小房企加快项目、股权的转让，大型房价打折逐渐增多。
杭州市房管局相关负责人认为，本轮调控目标就是引导市场理性回归，不能再介入到一个疯狂的行业当中，即使是龙头企业，不注重理性发展，也会“栽跟斗”。
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市也不能例外。一些业内人士也表示，一个健康的市场环境下，没有只赚不赔的行业，对此开发商和投资者都要有足够的理性。绿城的教训，应该让所有开发商和投资客引以为戒。这也同时表明，中国的房地产市场将面临一次大的洗牌，房地产业将会逐步回归理性。
“房产巨头是楼市的‘风向标’之一，调控效果的日益显现，表明城市只涨不跌的房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。(记者 黄深钢 叶锋)
