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杭州新盘利润率约为20%-25% 渐离暴利行业

  自钱塘帝景自曝开发成本后,其中“第四项预期利润,为6525元/平方米,占到销售价格的23.7%”引发了不少购房者的关注,房地产行业从原先的暴利行业,项目实际利润动辄100%甚至200%以上,到现在不少楼盘却纷纷宣称逼近成本价销售。接下来即将上市的一些新盘又频频准备低价入市,目前的房价距离成本底线,究竟还有多少远?

  一将开新盘

  利润率约为20%

  现阶段开盘的楼盘利润率到底有多少?

  杭州某不愿透露姓名的资深开发商,以两个即将开盘的楼盘为例。

  第一个是华盛达阅城,这个楼盘首推高层房源,89-120平方米,主力为89平方米三房及114平方米,均价14000-18600元/平方米。

  首先看土地成本,2009年12月8日,浙江华盛达房地产开发有限公司在无人竞争的情况下,直接加价100万元以53647万元竞得杭政储出[2009]95号土地(即现在的华盛达阅城地块),折合楼面价仅4258元/平方米。业内分析人士表示,华盛达阅城的低价入市,与当年相对低廉的土地成本不无关系。

  再看建安成本,华盛达阅城的整体建筑选用法式风格,注重设计、用材及细节,多层外立面选用高档石材。鲜明的建筑线条,庄重典雅的颜色,精雕细琢的细节,呈现出优雅、高贵、浪漫的法式建筑气质。“我认为他们的产品看上去应该还是不错的,成本不会低。”这位开发商分析认为,除了房屋本身的建设成本,再加上整个小区的所有园区配套完成,该楼盘每平方米的建安成本起码在6000元以上。 再加上各种税费,预计开发总成本已经在1.4万元/平方米以上。

  “按照他们透露的14000-18600/平方米的价格区间,预计利润率最多在20%左右。”

  利润仍高于社会平均水平

  第二个楼盘是位于杭州城西的某将开楼盘,楼面地价约为9000多元/平方米,同样也是法式风格,预计均价1.8-1.9万元/平方米之间。按照该业内人士的分析,这样的价格几乎也就是保本价了,利润不会超过20%。

  这位业内人士还表示,目前成本核算中很重要的一项是财务成本,尤其在目前许多企业资金链都非常紧张的时候。而这项成本的差别也是巨大的,自有资金充足的企业,财务成本大大降低,而如果企业通过各种民间渠道或信托取得的年利率可能在20%甚至25%以上的贷款成本,那么20%-30%的毛利率真的只能算是保本价,甚至是亏本价。

  还有一位业内人士则坦言,根据他对市场的了解,目前杭州的新盘,上市公司普遍利润在20%左右,非上市公司约为25%,一个项目,两年时间,利润率不算高。

  据中国社科院近日发布的2011年住房绿皮书披露,2009年中国房地产行业平均毛利润率为55.72%,2010年各行业平均利润率为6%,其中钢铁行业为3.5%,是所有行业最低的,如果按照这个参照标准,目前房地产企业的利润率依然高于社会平均利润率。

  人工成本普遍提高

  一位开发商告诉记者,随着全行业成本的提高,房地产行业的开发成本也在逐年递增,且不说钢筋水泥等建材,就是人工成本也大幅度上涨。

  据了解,去年50%-60%的房企几乎都给员工加了薪,加薪幅度普遍在10%-20%之间,一些重要岗位当然还远远不止这些。

  现在一个普通的精装修师的年薪约15万-20万元之间,一些精装修团队的负责人年薪可以达到50万-80万元。一个普通景观设计师的年薪10万-15万元之间,资深一些的要40万-50万元。

  “几年前雇用一个好一点的木工,每天工资大概75元左右,而现在要250元,是以前的三倍。”杭州某开发商透露。

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