公摊面积“坑”有多深？

　　7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

　　据中国房地产报报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

　　事实上，公摊问题积弊已久。

　　近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。

　　那么，住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻呢?

　　公摊面积是什么?

　　买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。

　　根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

　　1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　2.共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

　　这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

　　公摊甚至超过使用面积谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。

　　举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡;专有建筑面积(使用面积)：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。

　　公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33(即33%)。

　　旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示，住宅的公摊系数一般在0.18～0.25，商业用房一般在0.3～0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。

　　但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

　　猫腻一：做大公摊面积一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万。

　　一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

　　事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

　　他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

　　比如，易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示，6月，一线城市4万元以上均价水平持续了15个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

　　以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

　　猫腻二：重复公摊、重复收钱消防应急场所变停车位，又可多赚千万。

　　到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

　　你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

　　“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

　　以北京为例：据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

　　假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。实际中，很多小区的车位价格要比20万高。

　　猫腻三：业主的公摊面积被拿去谋利小区广告收入返给业主，可少交一半物业费。

　　还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

　　小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗?

　　记者注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。

　　有业内人士认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

　　争议：是否应该为公摊支付取暖费?

　　还有一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

　　目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，你不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

　　对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱，是包括公摊的产权证的全部建筑面积，还是不包括。如果价格构成透明，公摊是否算入，不是根本的问题，关键还是要科学、透明。

　　有无可能取消公摊?

　　随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢?其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

　　公摊面积问题需加强行业源头的监管与审核据媒体报道，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，一再打住宅公摊面积的主意，单个商品房公摊面积份额甚至超越50%。

　　网民以为，公摊面积“猫腻”

　　严重影响了群众的居住获得感，主张从制度上堵住现行法规漏洞，适时引入以套内面积为单位的房子计价系统，并对公共设施、公摊部分提出标准意见。

　　事实上，由购房者分摊购买的共有建筑面积，因不符世界惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一向为人诟病。因为公摊缺少相对一致的标准，开发商的操作空间非常大。

　　广大居民在购房时，不只要接受房价上涨带来的压力，还要接受开发商各种不标准行为带来的损伤。不仅经常出现出售面积与实践面积存在差异的问题，还存在公摊面积份额过高、建筑面积扣头过大的问题。

　　当然，公摊面积的问题并非无法处理，推行套内面积计价就是办法之一。

　　针对公摊问题引发的种种乱象，有网民认为，公摊问题积弊已久，主张依照世界通行的管理方式，分步骤、分阶段逐步进行调整。即使不当即撤销，也要坚决弥补其间不合理的漏洞，对公摊面积的设计和测量标准进行统一、标准、细化，加强行业源头监管与审核。