国内首单家居卖场CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)落地，红星美凯龙资产证券化创新再下一城。
近日，“红星美凯龙家居卖场资产支持专项计划一期”获得上海证券交易所拟同意挂牌转让的无异议函，并于2017年9月22日发行成功。该产品由长城证券担任管理人并独家担任主承销商，托管银行为招商银行苏州分行，发行规模24亿元，期限18年，分为优先A、优先B两档。其中优先A档三年期预期收益率5.0%/年，创造了近期资产证券化产品发行利率新低。
该产品的基础资产是位于上海和天津核心区域的两栋家居卖场，优质物业资产和优秀管理人的强强联合，吸引了国内主流银行、险资、券商等众多机构投资者的踊跃参与。
家居卖场CMBS破冰
CMBS是不动产证券化的创新融资方式，将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，以证券形式向投资者发行。
CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有物业资产抵押支持，通过结构化处理未来现金流，可突破原始权益人本身的信用等级。在获得更低融资成本的同时，CMBS也保留了对物业资产的所有权，可享有未来物业资产的价值升值空间。
红星美凯龙(01528.HK)CMBS项目为长城证券在商业物业证券化领域的旗舰新秀，同时这也是国内首单家居卖场CMBS，标志着红星美凯龙在中央供给侧结构性经济改革背景下，积极发挥自身持有物业和资本市场的经验和优势，推动商业物业的金融创新。
该CMBS产品中作为基础资产的2个商业物业项目有共同特点：地理位置优越(一二线城市的核心商圈);持续高出租率;商业物业项目的承租人均为国内外著名家居品牌，租金稳定，且预测未来租金现金流将持续改善;专项计划存续期间每年EBITDA对优先A类资产支持证券本息兑付的覆盖倍数均在1倍以上，形成超额覆盖。
此次红星美凯龙试水国内首单家居卖场CMBS产品，预示着旗下众多一二线城市的优质商场物业将开启全新的融资方式，可满足商业物业发展所需的长期资金，有力提高商场的经营水平和最大化提升商业物业的价值。
资产证券化疾行
提及商业物业的证券化，人们通常会想到REITs。REITs是让商业物业的权益证券化并流动起来，而CMBS则将商业物业的债项工具证券化并流动起来。
就在前几日，红星美凯龙成功发行国内家居行业首个“类REITs”计划——“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”，项目总规模为26.5亿元。
类REITs和CMBS产品的成功发行给红星美凯龙带来新的机会，将开启和加速推动万亿商业物业金融化时代的到来。业内人士指出：优良的商业管理、物业管理带来的经营绩效，会通过商业物业金融化更加准确地体现。
红星美凯龙是国内经营面积最大、商场数量最多、地域覆盖面最广的全国性家居装饰及家具商场运营商。截至2017年6月30日，在国内150个城市经营了214家商场，其中自营商场69家。总经营面积近1330万平方米。
这些自营商场，主要分布在一二线城市。这些优质资产一旦走上资产证券化之路，将给到投资者未来无限的想象空间。
红星美凯龙于2015年年中登陆港交所，成为中国家居流通业第一股。于2016年年中宣布开始A股市场IPO进程，打造A+H平台。红星美凯龙将通过资产证券化再度撬动企业跨越式发展，为即将成型的A+H平台装上增长引擎，成长空间和估值将给人无限遐想。
