中国房产质量周报第六十六期：2023年地产政策新风向

2022-12-26   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第66期发布。

　　12月19日至12月25日，中国房产质量周报全网监测房产领域的要闻报道。监测发现，在中央政策层面，12月21日，据央行消息，人民银行行长易纲主持召开会议，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。同日，据证监会消息，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议。会上提及证监会党委将大力支持房地产市场平稳发展，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。随着本次证监会的表态，对房地产行业未来“借壳”上市与涉房重组等方面，释放了更为积极的信号。

　　地方政策上，本周，南京持续优化调控政策，取消外地购房者社保及个税要求，同时优化二套房首付比例，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成，未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成。南京成为首个取消外地购房者社保及个税要求的核心省会城市。

　　在房企层面，自证监会发布实施5项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资政策出台后，近日，多家房企掀起配股融资潮。雅居乐、旭辉控股均发布折价配售公告，新城发展宣布已完成近20亿港元配股，此外，万科计划制定发行境外上市外资股（H股）方案。据统计，自11月以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。 　　本周行业内关注度较高的热点话题为“2023年地产政策新风向”。近期，高层频繁为房地产定调。中央经济工作会议指出“要确保房地产市场平稳发展”，刘鹤副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”。高层明确指出房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要，在2023年经济工作中，供给端、需求端地产政策或将进一步优化调整，以稳定市场预期，促进行业平稳健康发展。

　　【一周要闻】

　　央行：引导金融机构支持地产行业重组并购防范化解头部房企风险

　　12月21日，据央行消息，人民银行行长易纲主持召开会议，提出推动金融平稳健康运行。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

　　证监会：允许符合条件房企“借壳”已上市房企

　　12月21日，据证监会消息，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议。会上提及证监会党委将大力支持房地产市场平稳发展。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。改善房企资产负债表是近期监管层一再强调的任务，而“借壳”上市则开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

　　南京优化调控政策取消外地购房者社保及个税要求

　　近日，南京明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；优化二套房首付比例，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成，未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成；对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房；对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，只需提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。

　　LPR连续四个月保持不动

　　12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。这是LPR利率自今年8月非对称下调之后，连续四个月持平。业内分析人士指出，LPR保持不变，但不影响房贷利率的进一步下调，同时也不影响对于房企资金面的继续改善。从房贷领域看，后续依然会有进一步放松的可能，尤其是在改善型住房方面，降房贷也成为市场的新特征。从房企资金面来看，在既有的三支箭的基础上，相关融资成本也有进一步下调的可能，以更好为房企融资层面减负。

　　上市房企迎来再融资潮

　　自证监会发布实施5项措施，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资政策出台后，近日，多家房企掀起配股融资潮。雅居乐、旭辉控股均发布折价配售公告，新城发展宣布已完成近20亿港元配股，此外，万科计划制定发行境外上市外资股（H股）方案。据统计，自11月以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。其中A股17家进行非公开定增融资，H股8家通过配股融资，碧桂园、雅居乐、建发国际等已经完成配股融资，其再融资资金用途多数是“保交楼、保民生”房地产项目开发，补充流动资金及偿还债务，个别用于资产重组及收并购。

　　【热点话题】2023年地产政策新风向

　　近期，高层频繁为房地产定调。12月15日至16日，中央经济工作会议指出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”“要确保房地产市场平稳发展”。12月15日，刘鹤副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，中央财办相关负责人在答记者问时同样指出“要充分认识到房地产行业的重要性”。高层明确指出房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要，在2023年经济工作中，供给端、需求端地产政策或将进一步优化调整，以稳定市场预期，促进行业平稳健康发展。

　　在供给端政策层面，持续改善房企资产负债表仍是监管层一再强调的任务。12月15日，刘鹤副总理提及“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况”。12月21日，证监会党委会议上提及落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。2023年供给端的支持政策仍有一定的优化空间，侧重点是进一步改善优质房企资产负债状况。

　　从需求端政策来看，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振市场信心仍是2023年需求端政策要解决的关键问题。

　　中指研究院认为，2023年支持刚性和改善性住房需求的政策或将进一步完善，核心一二线城市限购、限贷、限价、限售等政策或继续放松，一线城市政策放松预期在增强，核心二线城市政策放松空间较大，以更好地释放改善性住房需求。

　　克而瑞研究中心也认为地方需求端政策力度有望继续加码。2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复。预计中央政策力度仍将相对克制，强力刺激性政策较难落地。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线城市及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线城市及三四线城市或将全面取消“四限”。

　　【标杆项目】

　　12月19日至12月25日，中国房产质量周报基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，从百城热销楼盘中选取本周关注度较高的五个品质标杆项目，包括三龙湾广场、中海云锦、琶洲南TOD、万科森林公园和融创未来金融城。

　　在本周标杆项目中，琶洲南TOD关注热度较高。琶洲南TOD首创“科创CBD+湾区TOD”的多元复合综合体，是全球九家设计团队共同打造的新派国际滨水社区典范。充分尊重并保留土地、河道生态基底，保留两岸原生植物群落，修复并连接城市的生态廊道，减少“孤岛”效应。以约600米滨江公园与约19米空中高线公园串联住宅与城市，兼收繁华与生态，多维度构建水岸双公园的生活方式。

　　【舆情风险】

　　在项目舆情方面，本周中国质量万里行共收到46条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出5个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周舆情风险较高的项目分别为天誉·鱼先生、金地中央公园、合肥雅郡、华诚莫玛宅和绍兴国际金融城，涉及的开发商包括天誉置业、金地集团、雅居乐、泰州高新置业有限公司和金昌集团，涉及的问题包括精装修质量问题、延期交付等。

　　在房企舆情层面，本周中国质量万里行全网监测后发现舆情风险较高的房企包括皇庭国际、景业名邦、上海实业控股、泛海控股和福晟国际，涉及舆情事件包括第一大股东所持部分股份被司法拍卖，公司就到期票据提出交换要约，出售旗下项目股权及相关债权，未能如期兑付美元债，清盘呈请聆讯延期等。

　　免责声明：本报告仅供参考，中国房产质量周报研究室不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。