中国房产质量周报第六十三期：“第二支箭”落地 民营房企融资迎拐点

2022-11-14   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第63期发布。

　　11月7日至11月13日，中国房产质量周报全网监测房产领域的要闻报道，监测发现，在中央政策层面，11月11日，央行、银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从支持融资稳定市场主体、“保交楼”促进购房者信心恢复以及支持个人购房信贷带动市场销售等方面提出16条具体措施支持房地产市场平稳健康发展。11月9日，中债增公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，为加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可填写《项目需求意向表》提出增信需求。此次政策对于房企后续融资或资金面的改善具有积极的作用和意义。

　　地方政策上，11月8日，北京发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，政策明确，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。此次政策调整后，将优化和改善经开区住房供需关系，更好地促进区域内的“职住平衡”。

　　在房企层面，本周，招商蛇口、金地、中国金茂、龙湖等头部房企披露2022年前十月销售业绩，由于行业持续下行，市场信心尚未完全恢复，购房者观望情绪浓厚，房企销售总额依然保持降势。在融资端加大力度、设立保交楼专项贷款等一系列政策利好加持下，预计房企四季度销售表现会优于前三季度。

　　本周行业内关注度较高的热点话题为“第二支箭”落地，民营房企融资迎拐点。11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。即通过提高信用，降低金融机构面临的风险，从而改善民营房企的融资情况。　　

　　【一周要闻】

　　央行、银保监出台“十六条”措施 支持房地产平稳健康发展

　　11月11日，央行、银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。具体包括：稳定房地产开发贷款投放;支持个人住房贷款合理需求;稳定建筑企业信贷投放;支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;保持债券融资基本稳定;支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;做好房地产项目并购金融支持;优化租房租赁信贷服务;拓宽租房租赁市场多元化融资渠道等。监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。

　　中债增进加大对民营房企增信融资服务力度

　　11月9日，中债增公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，指出为加大对民营房地产企业增信服务力度，意向民营房地产企业可填写《项目需求意向表》提出增信需求。此外，通知指出，中债增公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈，表明支持措施将高效开展。此次政策积极响应了交易商协会的“第二支箭”政策，对于房企后续融资或资金面的改善具有积极的作用和意义。值得注意的是，《项目需求意向表》明确列出的5种“拟提供的风险缓释方式”均需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持，仅部分企业有条件申请支持。

　　北京住建委：台湖、马驹桥地区执行经济技术开发区商品住房政策

　　11月8日，北京发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，政策明确，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。此次政策调整后，一方面强化经开区对亦庄新城台马地区规划建设管理，提升治理能力，同时保持区域商品住房政策一致性。另一方面，能优化和改善经开区住房供需关系，更好地促进“职住平衡”，符合北京市政策导向。

　　外资加速布局中国房地产市场

　　凯德投资近日成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期，两支基金总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。11月7日，普洛斯宣布普洛斯中国收益基金VI完成募集，规模达76亿元人民币，将投资中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米。11月8日，私募巨头黑石旗下龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。据机构统计，今年以来外资企业加速在中国布局项目，涉及写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。外资加速布局中国房地产市场，一方面是因为当前行业资产价格较低，具有潜在的盈利价值，另一方面则是外资看好中国房地产行业持续发展的潜力。

　　多家房企披露前十月销售业绩 销售额仍保持降势

　　本周，多家房企披露前十月销售业绩。招商蛇口披露，前十月累计实现签约销售金额2265.46亿元，同比减少12.02%。金地披露，前十月累计签约额1833.9亿元，同比下降25.21%。中国金茂披露，前十月累计取得签约销售金额共计1231.80亿元，累计签约销售建筑面积约613.4万平方米。龙湖披露，前十月累计实现总合同销售金额为1657.7亿元，合同销售面积1029万平方米。远洋集团披露，前十月累计协议销售额约786.3亿元，累计协议销售楼面面积约486.7万平方米。首开股份披露，前十月累计实现签约金额733.98亿元，同比降低26.89%。世茂集团披露，前十月累计合约销售总额约729.9亿元。雅居乐披露，前十月累计预售金额合计为577.7亿元，同比下降48.94%。合景泰富披露，前十月录得预售额432.2亿元，同比下降49.8%。

　　【热点话题】

　　“第二支箭”落地 民营房企融资迎拐点

　　11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)。

　　所谓“三支箭”的政策组合，是从信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业拓展融资。

　　此前，由于楼盘停工、烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升，房企销售额不断下降，金融机构出于风控考虑，对房企停贷、抽贷。“第二支箭”政策，可以有效改善这种局面。政策指出，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。即通过提高信用，降低金融机构面临的风险，从而改善民营房企的融资情况。

　　从发行规模来看，“第二支箭”预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　“第二支箭”的受理发行规模也在扩大。截至目前，交易商协会已受理龙湖200亿元储架式注册发行。此外，保利发展公告称，银行间交易商协会债务融资工具获准注册，合计100亿元。新城控股公告称，拟向中国银行间市场交易商协会申请新增150亿元债务融资工具注册额度。房企发债规模，是之前示范性房企发债规模的10至20倍。

　　从发行方式来看，此次“第二支箭”的发行由央行再贷款提供资金支持，本质上是央行提供额外的信用注入，在民企债券中加入“保险”。若民营企业发生债务违约，债权人仍可以从信用风险缓释工具卖出方或担保方获得偿付，从而提升市场对民营企业债券的偏好。

　　此外，“第二支箭”支持房企没有名单限制，目前有多家民营房企在沟通对接发债注册意向，后续将有多家民营房企增信发债迅速落地。

　　【标杆项目】

　　11月7日至11月13日，中国房产质量周报基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，从百城热销楼盘中选取本周关注度较高的五个品质标杆项目，包括招商玺家园、中海和平之门、仁恒海上源、华发横琴府和杭与城。　　  

　　在本周标杆项目中，杭与城关注热度较高。杭与城基于以轨道交通和绿色公园为介质的“TOD+POD超前双核”规划理念，建立未来社区地上、地下多维交通、商务商业系统和绿化系统。项目总建筑面积约90万方，涵盖约37万方品质住宅、约13万方集中商业、超200米地标写字楼、五星级人才公寓、幼儿园等。杭与城还建立了“5个约5分钟”交通体系，将住宅、学校、写字楼和商业之间，地上和地下通道连通，轻松实现产城人融合的未来城市生活场景。　　

　　【舆情风险】

　　在项目舆情方面，本周中国质量万里行共收到36条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出5个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周舆情风险较高的项目分别为金沙乐府、金科郡、中建锦澜壹号、禹洲朗廷湾和隆腾凌云府，涉及的开发商包括宝鑫控股、金科股份、中国建筑、禹洲集团和成都隆腾投资集团，涉及的问题包括混凝土强度不合格、长期停工、交房时存在质量问题、开发商拖延整改、逾期交付等。　　

　　在房企舆情层面，本周中国质量万里行全网监测后发现舆情风险较高的房企包括中南建设、龙光集团、正荣地产、港龙中国和中梁控股，涉及舆情事件包括公司宣告暂不支付本金2.5亿美元债利息、遭债权人提出清盘呈请、未偿还到期债务构成违约事项、控股股东所持部分股份被强制出售、暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息。　　

　　免责声明：本报告仅供参考，中国房产质量周报研究室不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。