中国房产质量周报第五十九期：回购商品房能提振楼市吗？

2022-10-17   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第59期发布。

　　10月10日至10月16日，中国房产质量周报全网监测房产领域的要闻报道，监测发现，在中央政策层面，监管部门指示工行、建行、中行等多家银行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元。此外，央行于本周发布《2022年9月抵押补充贷款开展情况》显示，2022年9月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。目前保交楼工作已经形成了“资金充裕、资金渠道广、落地节奏快”的导向，对于房企资金状况改善和房屋销售等也会带来提振作用。

　　地方政策上，近期多地住房公积金中心或管理部门下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

　　在房企层面，据中指研究院数据，2022年9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。其中，信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%，出现回暖迹象。信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%，出现较大的波动性。2022年1-9月房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。

　　本周行业内关注度较高的热点话题为“回购商品房能提振楼市吗？”近日，苏州拟定向回购1万套商品房的消息，引发了市场广泛关注。实际上，今年以来，包括郑州、济南、湖州、阿勒泰等地方政府或亲自下场直接回购商品房或鼓励国有企业批量购入商品房。业内分析人士普遍认为，此类行为一方面具有一定的积极意义，有利于提振楼市行情、加快房企资金回笼、扩充保障房房源等；另一方面，也对地方政府财政支出亦会产生一定压力，目前尚不会成为主流政策。

　　【一周要闻】

　　监管部门：年内六大行至少要增加6000亿元房地产融资

　　据报道，监管部门指示工行、建行、中行等多家银行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。从此次监管支持融资利好对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或居民，而是对生产端、需求端同时提供资金支持。对于需求端来说，按揭贷款增加有利于需求释放及市场回暖，将新增商品房需求7000亿。对房企来说，将有近万亿的新增资金支持，有助于项目建设及竣工交付。

　　央行时隔两年半重启PSL 逾千亿元资金或投向“保交楼”

　　10月8日，央行发布《2022年9月抵押补充贷款开展情况》称，2022年9月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元。这是2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长，且幅度远超预期，引起了市场高度关注。对于本轮抵押补充贷款(PSL)的投向，研究机构普遍认为，PSL很可能会用于支持“保交楼”2000亿元全国性专项借款。目前保交楼工作已经形成了“资金充裕、资金渠道广、落地节奏快”的导向，对于房企资金状况改善和房屋销售等也会带来提振作用。

　　多地下调首套个人住房公积金贷款利率

　　近期多地住房公积金中心或管理部门发布了下调住房公积金贷款利率的通知。10月10日，海南省住房公积金管理局明确，从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。此外，包括天津、重庆、哈尔滨、郑州、柳州、湛江等多座城市于节后发布住房公积金政策的调整工作，从各地角度看，基于全国统一的公积金利率下调和各地公积金提高额度、一人购房全家帮、商转公等操作，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

　　22城中13城完成三批次供地七成地块底价成交

　　据中指研究院统计，全国22个重点城市中已有13城完成了三批供地，共揽金3888亿元，同比下降11%。共计成交涉宅用地226宗，其中154宗地块底价成交，占比68.1%。土拍流拍率维持在7%-8%的稳定区间，而熔断地块占比由一批次近30%腰斩至三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。分城市来看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍维持着较高的热度。从拿地房企来看，央国企拿地减少，地方国资在今年三批次再次进场托底接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。

　　9月房企非银融资总额为777.9亿元环比有所回暖

　　中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。信用债规模占比47.3%，海外债占比0%，信托融资占比11.0%，ABS融资占比41.7%。其中，信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%，出现回暖迹象。信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%，出现较大的波动性，但整体处于低位运行，三季度信托新增融资合计316.6亿元，仅为上年同期的22.5%。2022年1-9月房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。行业平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。

　　【热点话题】回购商品房能提振楼市吗？

　　本周，苏州拟定向回购1万套商品房的消息，引发了市场广泛关注。

　　市场消息称，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。苏州此次回购商品住宅为定向回购，所回购项目为国资企业操盘项目或本区域城投公司参与操盘的项目，目前多个项目的房源已被相关部门收购。另外，据媒体报道，此次回购房源均只支付30%首付，后续该部分房源仍可由开发商再次销售。

　　今年以来，地方政府或亲自下场直接回购商品房或鼓励国有企业批量购入商品房，都在落实和实施“稳楼市、稳预期”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年很多城市包括郑州、济南、湖州、阿勒泰等都在落实和实施此一政策工具，其操作层面普遍和安置房、保障房、租赁储备住房等房源筹集挂钩。总体上对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有综合的全方位的效应。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，政府部门定向回购的方式在缓解企业资金压力方面有一定效果，但对地方政府财政支出亦会产生一定压力。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，直接回购商品房不会成为政策主流。从目前来看，“政府直接回购房产”都只处于政策层面，因为落地难度较大，涉及如何定价、如何选择房源等很多问题，而且大部分是作为保障房、人才房，如果按照市场价成交，政府压力将会很大。由此来看，鼓励企业批量购入新建商品房或将成为主流。

　　【标杆项目】

　　10月10日至10月16日，中国房产质量周报基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，从百城热销楼盘中选取本周关注度较高的五个品质标杆项目，包括中海天空之境、越秀·和悦府、华润长沙悦府、碧桂园云顶和万科颐和玲珑。

　　在本周标杆项目中，碧桂园云顶关注热度较高。该项目产品力亮点为精装大平层户型设计，引领西安楼市高端改善品质标杆。其中建面约143㎡户型，层高3米，餐厅厨房客厅一体，7.4米连通式超大阳台，主卧套房+独立衣帽间，营造品质感居住空间。建面约190㎡户型，层高3.1米，入户私密玄关，餐厅、厨房和客厅一体，南北通透宽景阳台，南向双主卧套房设计，为稀缺的大户型改善型产品。此外，全屋甄选国际一线家居品牌，包括德国杜拉维特洁具、德国柏丽橱柜、法国罗朗格开关面板、美国西勒奇智能门锁、子母铸铝门、日立中央空调、朗思维新风系统等，彰显品质生活感。

　　【舆情风险】

　　在项目舆情方面，本周中国质量万里行共收到33条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出5个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周舆情风险较高的项目分别为旭辉江山境、璀璨平江如苑、中洲半岛城邦、国际环球城和海亮德文郡·芳华，涉及的开发商包括旭辉控股、金科股份、首开集团、中洲控股、防城港新环球房产和海亮集团，涉及的问题包括未按约定退还业主差额面积房价款、外立面颜色与宣传不符、针对交房质量问题开发商未及时整改、强行交付等。

　　在房企舆情层面，本周中国质量万里行全网监测后发现舆情风险较高的房企包括新城控股、阳光城、旭辉控股、蓝光发展、富力地产，涉及舆情事件包括被评级机构撤销长期本外币发行人评级、十二个月内累计涉案金额近6亿元、境外融资可能会有违约事件发生、公司被列入失信被执行人、前九月销售金额录得较大幅度下降等。

　　免责声明：本报告仅供参考，中国房产质量周报研究室不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。