中国房产质量周报第五十八期：多城首套房贷利率跌破“4”

2022-10-10   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第58期发布。

　　9月26日至10月9日，中国房产质量周报全网监测房产领域的要闻报道，监测发现，在中央政策层面，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次政策出台或将带动持有住房未满五年或有多套房的家庭换房，预计短期内部分城市二手房挂牌量或有明显增加。

　　此外，9月30日，中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

　　地方政策层面，多个城市出台购房补贴政策。其中，浙江杭州明确，在2023年9月30日（含）前，购买萧山区上述镇街新房，按契税50%给予补助，二手房按契税30%补助。湖南湘潭明确，引进人才购买新建商品住房最高给予100万元购房补贴，按4:3:3的比例分三年支付。山东临沂明确2022年9月29日至2023年9月29日期间，对出售二手房后又在中心城区范围内购买新建商品住房的，按办理不动产权证时实际缴纳契税额80%的比例由市财政给予奖励。

　　在房企层面，百强房企近日密集发布前9月销售业绩，从披露情况看，超半数百强房企9月销售业绩环比增长。据克而瑞研究机构统计，百强房企9月单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，但是同比仍降低25.4%。从累计业绩来看，百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅约45.4%。楼市仍处于筑底盘整阶段。

　　本周行业内关注度较高的热点话题为“部分城市首套房贷利率将打破4.1%下限”。9月29日，央行及银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。根据国家统计局数据，满足6-8月环比同比均连续下降的城市共23个，包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等二三线城市，其房贷利率预计将突破4.1%的下限水平。

　　【一周要闻】

　　财政部：居民换购住房可享个税退税优惠

　　9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。分析人士指出，此次政策出台或将带动持有住房未满五年或有多套房的家庭换房，预计短期内部分城市二手房挂牌量或有明显增加。政策要求在限定的时间内卖一买一，时间设定在2022年10月1日至2023年12月31日，1年内的时间限定将促使购房者及时进入市场，有利于二手房市场的交易活跃度提升。

　　央行：下调首套个人住房公积金贷款利率

　　9月30日晚间，中国人民银行公布决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。当前对于公积金贷款利率积极下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。目前已有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市发布下调首套住房公积金贷款利率公告。

　　多地密集发布购房补贴政策

　　近日多个城市出台购房补贴政策，释放“鼓励购房”信号。浙江杭州明确，已落户杭州或在杭州工作且有社保的外地家庭，可在萧山区义桥等14个镇街购买住房，且杭州户籍家庭在上述镇街购第二套房不受落户满五年限制；在2023年9月30日（含）前，购买萧山区上述镇街新房，按契税50%给予补助，二手房按契税30%补助。湖南湘潭明确，新引进到湘潭市企业和市属科研院所全职工作的A、B、C、D类高层次人才单独购买或夫妻共同购买新建商品住房的，分别给予100万元、70万元、50万元和15万元购房补贴，按4:3:3的比例分三年支付。山东临沂明确，2022年9月29日至2023年3月29日期间，对个人首次购买中心城区范围内新建商品住房的，受益财政承担购房补贴5万元。对出售二手房后又在中心城区范围内购买新建商品住房的，按办理不动产权证时实际缴纳契税额80%的比例由市财政给予奖励。

　　百强房企9月销售额环比增长10%呈现弱复苏行情

　　据克而瑞研究机构统计，百强房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，同比降低25.4%。从累计业绩来看，百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅约45.4%。中指研究院数据显示，1-9月销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，至9月末，百强房企销售业绩虽处于低位，但是销售额均值降幅已连续4个月连续收窄，呈现弱复苏行情。

　　【热点话题】

　　首套房贷利率突破4.1%下限

　　9月29日，央行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，明确对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　根据国家统计局数据，满足6-8月环比同比均连续下降的城市共23个，包括8个二线城市：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；15个三四线城市：秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

　　对于首套房贷利率下调幅度，植信投资研究院资深研究员马泓表示，23个城市中的多数已处在首套房贷利率4.1%的下限水平，下调幅度大概处于10-15个基点左右。贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果在年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%至3.7%左右水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

　　政策发布后，山东济宁于10月5日明确阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15BP，由LPR减20BP调整为LPR减35BP，即从4.1%调整为3.95%。

　　对于该政策出台后的实施效果，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，此次政策虽有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

　　【标杆项目】

　　9月26日至10月9日，中国房产质量周报基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，从百城热销楼盘中选取本周关注度较高的五个品质标杆项目，包括新都·朗诗新郡、万科·颐和玲珑花园、仁恒·海上源、大云谷金茂府以及海玥万物。

　　在本周标杆项目中，仁恒·海上源关注热度较高。该项目亮点为“约9000方体量的开放式综合街区公共空间设计”，深入考量城市、街区、社区和人的需要，以街区为切入点，融合上海里弄文化，汲取代官山的小尺度及多功能特质，16栋高层住宅及商业楼栋呈环绕式排布于公共空间旁，不仅使得邻里之间建立亲密关系具有了条件,现代生活领域感可得以充分保障，从而重构杨浦之心的生活聚落，激活片区的生命力。

　　【舆情风险】

　　在项目舆情方面，本周中国质量万里行共收到42条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出5个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周舆情风险较高的项目分别为中骏雍景台、梁溪观邸、龙湖公园里、禧悦学府和富力西溪悦居，涉及的开发商包括中骏集团、宝龙地产、无锡城南置业、泰安伟盛房地产开发有限公司、首创置业、新城控股和富力集团，涉及的问题包括表演式复工、首付款未进入商品房预售资金监管账户、涉嫌虚假宣传、精装修降标减配以及项目存在重大安全隐患等。

　　在房企舆情层面，本周中国质量万里行全网监测后发现舆情风险较高的房企包括鸿坤地产、旭辉控股、亿达中国、景瑞控股和正源地产，涉及舆情事件包括债务违约、信托未能如期支付、上半年录得较大幅度亏损以及申请预重整等。

　　免责声明：本报告仅供参考，中国房产质量周报研究室不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。