中国房产质量周报第五十七期：北京土拍新方向 提升居住品质

2022-09-26   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第57期发布。

　　9月19日至9月25日，中国房产质量周报全网监测房产质量领域的要闻报道，监测发现，本周内，中消协点评了十类房屋领域不公平条款，包括房企无故不售房、广告虚假宣传、宣传资料造假、延期交付房屋、租房收取中介费、装修施工问题、工程施工违约金、不退预付款、物业管理、公摊费用等，并提醒消费者注意防范。地方政策上，北京市发布关于存量房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理的通知，以提高二手房交易效率，降低购房成本。此外，值得关注的是郑州将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。洛阳拟推出房贷“商转公”政策，该政策出发点为减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力，购房者可主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。

　　在房企层面，本周内，优质民营房企融资加速。其中，旭辉控股完成发行规模为人民币12亿元的2022年度第二期中期票据，利率为3.22%，并由中债信用增进投资股份有限公司提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。至今，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的5家示范房企均已成功发行“中债增”担保票据。

　　本周行业内关注度较高的热点话题为北京第三批土拍进一步优化供应结构、土拍规则，包括加大推出轨道交通沿线旁地块，提高竞现房销售面积地块的比例，取消70/90户型限制，鼓励建设全龄友好社区等，以提升居住品质“含金量”为目标，此举代表了当前市场形势下，土拍规则优化调整的新方向。　　

　　【一周要闻】

　　中消协点评十类房屋领域不公平条款

　　9月21日，中消协点评了十类房屋领域不公平条款，提醒消费者注意防范。此次中消协点名了十种不公平合同的行为，包括：房企无故不售房、广告虚假宣传、宣传资料造假、延期交付房屋、租房收取中介费、装修施工问题、工程施工违约金、不退预付款、物业管理、公摊费用等内容，其中购房领域有4个、租房领域1个、装修领域2个、物业领域2个、其他领域1个。中消协本次点评，客观上对保护购房者合法权益、规范房企的房屋开发、营销和交付行为等都有积极的作用。

　　北京优化二手房交易 试行存量房“连环单”并行办理

　　近期，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理。此前“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。实行并行处理后，优化了购房资格核验操作，可以缩短“连环单”的交易周期，耗费的时间大约可以缩短50天左右，从而有效提高二手房交易效率，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。

　　郑州“保交楼”又出新举措

　　9月20日，郑州市将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作，对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，确保在交房时，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。此外，据河南省郑州市财政局消息，市房地产纾困基金近日再签约落地三个项目，分布为惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园3个项目。至此，基金纾困项目达到7个，预计资金投入超过33亿元，目前纾困项目已陆续实现复工。

　　洛阳拟推出房贷“商转公”政策

　　9月22日，洛阳发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》。明确政策出发点为减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力。具体内容包括提出商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理，商贷已还款期限与商转公贷款期限之和商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。同时，当洛阳市公积金贷款个贷率连续三个月低于 85%(含)时，开展商转公贷款业务，个贷率连续三个月高于 95%(含)时，暂停商转公贷款业务。业内分析人士指出，购房者可主动申请此类公积金，对降低月供成本等有积极的作用，该类政策值得购房者关注。

　　5家示范民营房企均发行“中债增”担保票据

　　9月22日，旭辉控股公告称，全资附属公司旭辉集团股份有限公司于9月21日发行规模为人民币12亿元的2022年度第二期中期票据，票据的利率为3.22%，期限由2022年9月22日起计3年，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。此前，龙湖发行规模15亿元人民币的中票、美的置业发行10亿元中期票据、新城控股发行10亿元中期票据以及碧桂园发行15亿元中期票据，均由中债信用增进公司提供不可撤销的连带责任保证。至今，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的5家示范房企均已成功发行“中债增”担保票据。

　　【热点话题】

　　北京三批土拍新方向 提升居住品质“含金量”

　　本周，地产行业热门话题为北京第三批土拍进一步优化供应结构、土拍规则，以提升居住品质“含金量”为目标，此举代表了当前市场形势下，土拍规则优化调整的新方向。

　　9月23日，北京第三批集中供地落下帷幕，共出让18宗涉宅用地，出让面积约74.8万平方米，总建筑面积147.5万平方米，起始价471.7亿元。从成交结果来看，18宗地全部成交，最终成交价约500亿元。

　　从供应结构上看，超过70%的项目位于轨道交通沿线，涉及丰台、大兴、房山、经济开发区、昌平、通州等，有助于减少通勤成本，增强居住幸福感。

　　从出让规则上看，本场土拍中大幅提高竞现房销售面积地块的比例，18宗地块中有13宗地将在达到最高限定地价之后竞现房销售面积，竞现房销售比例超过70%。从竞拍结果来看，共有3宗土地进行到竞现房阶段，中海竞得海淀区西北旺镇HD00-0403-0015、0016和0013两宗地现房销售面积分别为4000平米和36000平米，首开竞得的丰台区九号线花乡站造甲村FT00-1516-6031地块现房销售面积为7000平方米。现房销售所见及所得，可避免购房者后期因交付质量问题导致交付维权的情况出现，此外，现房销售也是对开发商品质兑现实力的考验。

　　第三批供地中大部分地块不再将70/90户型限制作为刚性约束，房企可结合市场需求设计多元化户型产品，既可以满足刚性需求，也可以满足改善性置业者对于居住品质的较高需求。

　　从竞拍价格、销售指导价等上限价格来看，本场土拍中为房企留有足够利润空间，可有效避免房企因利润空间小而降标减配等，引导房企注重产品力，提升项目品质。

　　此外，本轮供地中扩大建设“全龄友好社区”试点范围，全部地块均鼓励建设“全龄友好社区”，即从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面提出以适老性为主的建设要求，同时兼顾其他年龄段人员特殊需求。

　　【标杆项目】

　　9月19日至9月25日，中国房产质量周报基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，从百城热销楼盘中选取本周关注度较高的五个品质标杆项目，包括华润城、绿城·滨河鸣翠、碧桂园玖玺台、长江华府以及中海和平之门。

　　在本周标杆项目中，碧桂园玖玺台关注热度较高。该项目亮点为“将洛阳千年文脉融入产品”的理念，包括汲取传统中式园林造园精髓，以“一轴三境四苑”为骨架，造礼制别院，以1.8低容积率、35.5%高绿化率，让目之所及，皆是盎然绿意。打造了中式风格府邸，北地块约140㎡、170㎡、260㎡国风大宅，8层亲地设计，重拾院落生活真意。南地块约105㎡、120㎡、140㎡阔境雅宅，焕新城市的品质生活典范。　　

　　【舆情风险】

　　在项目舆情方面，本周中国质量万里行共收到33条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出5个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周舆情风险较高的项目分别为靖云雅苑、锦绣樾江府、恒茂未来都会、雅居乐京华雅郡和银基誉府，涉及的开发商包括云南城乡建设、华宇、东原、绿都、恒茂集团、雅居乐和银基地产，涉及的问题包括未取得竣工验收备案表强制交房、降标减配、工期延误、表演式复工、未按合同约定时间交付等。

　　在房企舆情层面，本周中国质量万里行全网监测后发现舆情风险较高的房企包括中南城投、绿景中国、祥生控股、新华联控股和宝能，涉及舆情事件包括被动减持、评级下调、股票停牌、破产重整以及名下商品房被法拍等。

　　免责声明：本报告仅供参考，中国房产质量周报研究室不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。