中国房产质量周报第四十九期：警惕“零首付购房”套路

2022-08-01   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第49期发布。

　　2022年7月25日-7月31日，中国质量万里行共收到48条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括金侨集团、当代置业、美景集团、安徽建工集团、河南美庐置业有限公司、瀚海置业、四川省江油市建工房地产开发有限公司、三巽集团、苏瑞置业、耒阳万顺房地产开发有限公司和富力地产。涉及的项目分别为金侨瑞公馆、西山上品湾、美景美地麟城兰园、安建·翰林天筑、美庐天下城、瀚海·思念城、建工·璟宸晴天、如意郡、万顺壹品和富力院士庭。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：房屋质量问题、项目停工、延期交付、无证预售、涉嫌虚假宣传、整改拖延、未公示不利因素、预售资金未进入监管账户、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注美景美地麟城兰园、富力院士庭、瀚海·思念城共三个项目。其中，河南省郑州市美景美地麟城兰园业主称，合同约定于2021年12月30交房，停工约1年。开发商曾称延期至2022年6月30号交付，未兑现承诺，业主担忧烂尾风险。河北省邯郸市富力院士庭业主称，缴纳首付款后购房合同被开发商收走，一直未能办理公积金贷款，交付时，部分业主被迫改签为现房合同，放弃逾期交付违约金。河南省郑州市瀚海·思念城的业主称，预售监管资金共26亿元去向不明，近一年来工程进度缓慢，合同约定交房日期为2022年6月30日，后延期至2022年12月31日前，目前仍剩余大量工程未完成。

　　郑州美景美地麟城兰园停工1年 业主担心“烂尾”

　　郑州美景美地麟城兰园业主称，“合同约定于2021年12月30日交房，目前停工时间约1年左右。开发商曾公告延期至2022年6月30日交付，并未兑现承诺。业主都担忧项目是不是要烂尾了。”

　　公开资料显示，美景美地麟城兰园推广名为美景美地麟洲，目前更名为美麟国际公馆，位于郑州经济技术开发区前程大道以东，仁通街以西，物流大道以南三江路以北，由郑州浙瓯置业有限公司开发建设，系美景集团旗下。项目占地面积67333.67平方米，建筑面积260000平方米，共11栋楼。

　　在业主多次催促下，2022年7月21日郑州浙瓯置业发布了一封《关于美地麟城兰园项目业主关注问题的回复》，回复函中称：“目前，项目正积极整合公司现有资源来推动复工复产工作，项目计划于2022年11月1日前完成复工。复工后，会重新排布项目施工计划和交付计划。”

　　一位业主质疑称，“每年年底郑州为了空气治理，工地都会有一段时间不能施工，11月1日前完成复工，等于开工几天即停工。”

　　7月26日，业主们来到经开区信访办、住建局反映项目停工问题，请求政府监督协调开工建设，一位业主表示：“当日，住建局、信访办以及开发商代表共同商议解决方案，称8月2日给业主答复。”

　　针对业主最为关心的如何才能推动项目实现复工这一问题，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣说，首先，尽快针对挪用预售资金提起相关的违法查处申请。其次，通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题。再次，若核实发现除挪用预售资金外，还有其它违法违规行为，尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。

　　邯郸富力院士廷重签现房合同遭业主反对

　　近日，河北邯郸富力院士廷一位业主称，2019年购入一套商品房，交付首付款并申请办理公积金贷款，开发商以盖章为由收走购房合同，此后一直未返还，购房者因而未能办理公积金贷款，直到项目交付后近一年，开发商才通知改签现房合同，以此规避逾期赔偿责任。

　　公开资料显示，富力院士廷位于河北省邯郸市磁县友谊大街和谐大道交口东南角，由邯郸市极富房地产开发有限公司开发建设，系富力地产旗下项目。项目建筑面积21万平方米，占地面积约14万平方米，包括高层、板楼、联排、独栋别墅等建筑类型，共35栋，精装交付，总户数为1669户。

　　一位业主称，“合同约定2020年12月30日交房，实际于2021年初交付，到2022年3月，开发商把房子都做了首次登记，期房可以当成现房销售，才开始要求此前公积金贷款业主改签现房合同，再去办理公积金贷款。签了现房合同，就意味着没有违约金，有一部分业主因为孩子上学不得不改签，另有部分业主至今未签，坚持开发商应按照合同约定赔偿逾期交付违约金。”

　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，开发商无权要求购房人重新签署现房合同，更无权以此规避自己的延期交房违约责任。民法典第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。开发商应当遵守双方已经签署的购房合同，且应当依约依法承担违约责任。一旦购房人在开发商的误导下、诱导下，甚至威胁下签署了开发商逃避责任的协议，后续则再难以维权。

　　郑州瀚海·思念城工程进度缓慢 业主“急”交付

　　近日，郑州瀚海·思念城的一位业主表示，项目从2021年10月开始工程进度缓慢，瀚海·思念城合同约定交房日期为2022年6月30日，后延至2022年12月31日前。以目前工程进度来看，仍有大量工程未完成。

　　公开资料显示，瀚海·思念城位于河南省郑州市金水区国基路与渠东路交汇处，由河南新瀚海置业有限公司开发建设，系瀚海置业旗下项目。瀚海·思念城分为东院、西院、北院，其中东院共4栋楼于2019年4月取得《商品房预售许可证》，西院共10栋楼于2019年8月～2020年4月取得《商品房预售许可证》、北院共6栋楼于2020年8月至2021年6月取得《商品房预售许可证》。

　　2022年7月19日瀚海·思念城五方会谈上，开发商表示拖欠施工方中建七局款项为1700万，已付清1500万，剩余欠款200万在交验后付清。已完成住宅部分付款约定，具备复工、推进条件。出具的工期计划披露，8月底外立面完成，9月底地坪完工，10月份内部装修完工，12月份景观完工。

　　对此，一位从事工程建设的业主称，“东院剩余工程量不多，可能半年差不多完工。但是西院外立面都还没有做完，按照目前节奏，满工也要一年的时间。开发商所谓的年底交付还要画个大大的问号。”

　　7月28日，瀚海·思念城售楼处一位工作人员称，项目一直未停工，目前在正常施工，每天有二三百个施工人员，项目在年底能交房。延期交付的违约金在交房时确定。

　　8月1日业主开放日上，业主发现施工人数仅100人左右。一位业主表示，“五方会议上明确了施工方收到款项后全面复工，不能因为商业部分拖欠工程款而停工住宅。然而，从五方会议至今，施工方并未动工。”

　　重点投诉问题：警惕“零首付”套路

　　近日，包括河北邢台天山九峰、山东烟台旭辉银盛泰·辉盛岚湾、河南濮阳星联澶府、广东惠州国正天境湾、江西上饶中兆院子等项目宣称“零首付买房”，引起了不少购房者的关注。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，实际上，“零首付”并非无需支付首付款，或是先由买家支付首付，等贷款审批后，开发商再将首付款返现给买家，相当于购房返首付；或是首付款由开发商现行垫付，购房者在一定时间内进行分期支付，相当于开发商向购房者提供“首付贷”；或是开发商与第三方金融公司合作，通过“首付贷、首付分期”等方式帮助购房者融资。

　　“零首付”看似降低了购房门槛，减轻了购房者资金周转压力。实际上，其市场风险不容忽视。

　　早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

　　对此，王玉臣律师表示，首先，“零首付”本身是一种违规行为。看起来似乎是帮购房者，但实际上，在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。其次，降低首付，虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但实际上“零首付”购房的利息要高出正常商业贷款许多。短时间内购房者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款，负担不但没有减轻，还款压力反而更大。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括广州市品越华府、珠海市华发横琴湾、上海市仁恒海上源、长沙市万科臻湾汇和北京市学府壹号院。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。