中国房产质量周报第四十六期：遭遇强行交房 业主有权拒绝

2022-07-11   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第46期发布。

　　2022年7月4日-7月10日，中国质量万里行共收到54条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括禹洲集团、阳光城、中邦投资、绿地集团、合肥城房投资集团、青岛双利房地产集团、海伦堡、山东能源置业集团、蓝光地产和青海恒祥置业有限公司。涉及的项目分别为禹洲朗廷湾、阳光城溪山悦、金交颐园、绿地城、北京城房·珑熙庄园、双利城央府、梁溪本源、山能·伴山林语、蓝光未来城和新垣城二期。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：房屋质量问题、项目停工、延期交付、强行交付、货不对板、房屋渗漏水、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注禹洲朗廷湾、金交颐园以及绿地城共三个项目。其中，北京市通州区禹洲朗廷湾业主称，购房合同约定精装交付日期为2022年9月30日，实际自2021年7月封顶以来，施工进展缓慢，2021年11月中下旬后更是处于停工状态，存在延期交付风险。福建省泉州市金交颐园业主称，交付时，开发商要求业主先签字验收、先交物业费才能拿到钥匙并登记房屋质量问题，交付的房屋存在多处质量问题，不具备入住条件。河南省郑州市绿地城业主称，绿地城十一区由于项目资金问题，2021年7月曾处于停工状态，合同约定于2021年12月30日交付1#、6#、9#号楼，后延期至2022年9月30日交付，目前施工进度缓慢。

　　北京通州区禹洲朗廷湾：再次延期交付 合同中存不合理条款

　　近日，北京通州区禹洲朗廷湾的一位业主称，合同约定于2022年9月30日交付。然而，自去年7月封顶后至今无明显施工进展，如今距离交房不足三个月，大部分工程仍未完工。

　　公开资料显示，禹洲朗廷湾位于北京市通州区朝阳北路与通顺路东侧100米，由北京禹茂房地产开发有限公司开发建设，系禹洲集团旗下。项目总建筑面积112809平方米，包括14栋住宅楼和6栋商业建筑。按照购房合同约定，住宅项目应于2021年12月31日前竣工，并分两期以精装修标准交付，分别为2022年9月30日和2022年11月15日。

　　“今年3月，通州区住建委曾要求开发商每月组织协调会，告知业主项目工程进展情况并解答业主提出的问题。截至目前已经组织过三次协调，分别为3月24日、4月12日、5月27日，参会的业主发现开发商均未做到在所承诺的工程节点完成工程。目前禹洲朗廷湾仍有大量工作尚未完成。”一位业主表示。

　　针对具体交付时期的问题，禹洲朗廷湾售楼处的一位工作人员于2022年7月7日表示，项目大约在今年年底可以交付。

　　此外，另有业主表示购房合同中存在的“不合理条款”，以减轻或免除应当由其承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容。该业主表示，《北京市建设工程质量条例》明确规定开发商需担任的保修责任，其中地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。而项目预售合同却注明“经出卖人充分提示，双方同意，本合同不适用本条约约定”。

　　对此，北京市通州区住建委一位工作人员7月7日表示，该条款明显不合理，如果房屋一旦出现质量问题，开发商仍需承担保修责任。

　　福建泉州金交颐园：精装房“带病”交付

　　近日，福建泉州金交颐园的一位业主称，项目于6月22日交房，开发商提出业主先签字验收、先交物业费才能拿到钥匙并登记房屋质量问题，经查验，交付的精装房屋却存在多个质量问题，不具备入住条件。

　　公开资料显示，金交颐园位于福建省泉州市德化县腾龙路100号，由德化东海开发有限公司开发建设，系中邦投资旗下。项目占地面积69914平米，建筑面积21207平米，规划建筑面积约98~141平米高层及261~432平米联排别墅、合院产品，总户数为855户。

　　据业主反映，在验房过程中发现精装修存在多处质量问题，包括卫生间顶部漏水渗水，墙面漆多处开裂，墙面、地面、阳台瓷砖空鼓、不平，木门存在掉漆和磕碰痕迹，插座未通电等。一位业主称，“我们将这一情况反映给开发商后，却被告知先交物业费才能整改。”

　　面对开发商强行交房，金交颐园业主该如何维权?对此，北京市金诉律师事务所主任王玉臣指出，首先，业主需对房屋现状、小区现状做个全面取证。给开发商发函，要求其提供必须具备的法定合同约定的相关法律文件，同时将出现的问题汇总要求答复。同时，进行相关开发手续的政府公开信息调查，进一步核实是否具备法定交房条件。此外，将发现的问题汇总并立刻向相关部门发违法查处申请，还可以结合上述情况提起相关的民事诉讼。

　　河南郑州绿地城六期：延期再延期 业主要求“退房”

　　近日，河南省郑州市绿地城六期的一位业主称，项目原定于2021年12月30日交房，后延期到2022年6月30日。该项目长期处于停工状态，目前已经再次延期，业主希望能依据合同约定退房。

　　公开资料显示，绿地城位于河南省郑州市二七区南三环与郑密路交叉口向南1500米路西，由河南绿地城置业有限公司开发建设，系绿地控股旗下。项目总占地1012亩，总建面220万方。共分12期建设，9期为住宅，3期为商业，还规划了9所幼儿园、4所小学和3所中学。绿地城六期(郑州绿地城十一区)于2018年对外销售，合同约定2021年12月30日交付1#、6#、9#号楼，2022年6月30日交付2#、3#、7#、8#号楼。

　　针对购房者反映的“绿地城长期停工并存在烂尾风险”等问题，二七区住建局曾于2022年4月27日通过人民网领导留言板回复，目前该项目已进入精装阶段，由于市场行情和该项目资金问题导致项目出现延期交付情况，前期工地现场有部分工人进场施工，地产方也已在三月中上旬协调各分包单位和精装单位复工，目前十一区项目已复工。侯寨街道已多次督促绿地公司多方筹措资金，并发挥政府监管资金账户作用，将绿地公司筹措的资金全部注入监管账户，按照支付流程层层把关，把资金运用到项目建设。

　　针对业主提出的“项目存在烂尾风险，希望退房”这一诉求，北京金诉律师事务所创始人律师戴金花表示，2021年1月1日民法典生效后，其中符合法定的退房条件就包括开发商迟延交付房屋，催告后三个月的合理期限内仍没有交房的。“此外，通常情况下，房屋买卖合同对合同的解除会有约定，如果达到了合同约定的解除条件，那么可以解除合同，退房并赔偿损失。但是需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同条件的，需要在合同解除权行使期间内行使，否则解除权消灭。”

　　重点投诉问题：强行交付

　　近日，包括绿地香湖湾、华发新天地、保利·和光尘樾、银河国际三期、成都城投锦樾峰境等项目业主反映，开发商在小区未完成建设、房屋存在质量问题、五证不全的情况下强行向业主交付。

　　实际上，开发商交房需要满足三大类条件。

　　第一是法定条件，即法律所规定的交房时必须基本的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程需经验收合格方能交付使用，未经验收合格的，不得交付使用。验收包括规划验收、竣工验收、消防验收等。第二是约定条件，即商品房买卖合同中约定交房时必须满足的条件。第三是物理上达到能交付的条件，比如是否存在质量问题。如果存在质量问题，业主可以视情况拒绝收房，必要的时候，甚至可以要求退房并赔偿损失。

　　北京市金诉律师事务所主任王玉臣认为，在购房合同约定的交楼期限届满后，买受人发现房屋仍不具备上述三大类交付条件的，业主可以拒绝收楼(拒绝在《收楼确认书》签字)，并且要求开发商承担逾期交楼的违约责任。

　　王律师提醒，购房者一定不要匆匆收房。“因为购买人同意收房，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的实际转移占有。如此一来，将会导致如下后果：一是购房人无法再向开发商主张逾期交付的违约金;二是自收房之日起，购房人需要缴纳物业费;三是收房后，房屋出现质量问题就属于保修期内的保修行为。也就是说，如果房屋问题较多，整改时间较长，就会使实际的保修时间大为缩短，对购房人不利。”

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括郑州市万科拾谧森语、苏州市狮子山澜庭、大连市万达体育新城、宁波市轨交绿城滨河沁月和西安市碧桂园云顶。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。