中国房产质量周报第四十五期：雨后渗漏 谁该负责？

2022-07-06   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第45期发布。

　　2022年6月27日-7月3日，中国质量万里行共收到46条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括信达地产、华宇地产、时代控股、首创置业、新城控股、华润置地、广西汇泽房地产开发有限公司、亮佳乐地产、阳光城、高实置业、林凯集团和绿城中国。涉及的项目分别为信达华宇锦绣龙川、时代天韵、禧悦学府、华润公元九里、钱江美域二期、壹品兰轩、阳光城丽景花园、鑫苑灵山湾龙玺、林凯溢金湾、绿城明月听蘭。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：精装修质量问题、整改拖延、捆绑销售车位、项目停工、延期交付、货不对板、房屋渗漏水、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注华润公元九里、钱江美域二期、阳光城丽景花园共三个项目。其中，江苏无锡华润公元九里业主称，刚交付时外立面多处空鼓，开发商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一场大雨后，外立面涂料被雨水冲刷掉落，在整个小区地面上大片散落。广西来宾钱江美域二期业主称，项目工程进度缓慢，实际工程进度与开发商发布的《钱江美域二期项目后续工程建设倒排工期表》显示的施工进度不符，或存在延期交付风险。河南南阳阳光城丽景花园业主称，合同约定2022年6月30日交房，至今水电、绿化、车库、外墙等工程未完工。阳光城由于陷入债务危机不再往项目拨款，监管账户资金不够完成剩余工程，开发商提出业主自救购买车位，筹款完成剩余工程。

　　无锡华润公元九里：交付几月后 外墙被雨水冲刷掉落

　　一位无锡华润公元九里的业主称，合同约定于2022年6月30日交付，实际提前半年于2022年1月份开始交付。刚交付时外立面多处空鼓，开发商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一场大雨后，外立面涂料被雨水冲刷掉落，在整个小区地面上大片散落。

　　公开资料显示，华润公元九里位于新吴区塘南路与太湖大道交叉口，由无锡润腾房地产开发有限公司负责开发建设，系华润置地旗下。项目建筑面积270188平米，占地面积108075.2平米，楼栋为28栋，包括高层、洋房、叠拼三种建筑类型，共847户。

　　对此，新吴区质监站工作人员于7月1日表示，当日质监站已派出工作人员到现场，外立面保温层未被破坏。天气转好后，开发商会进行外立面修复工作。

　　“涂料掉落后，有业主看到开发商已经开始着手修复，正在局部刷涂外墙。不过，无锡现处于雨季，多雨又高温，在这一情况下，我们担忧修补时机是否合适。”一位业主表示。

　　此外，一位高层业主反映精装房屋交付时室内楼板平整度超出《住宅分户验收标准》、《混凝土结构工程施工质量验收规范》等相关标准要求。对此，新吴区质监站于3月16日进行了现场查验，出示的意见书显示，“投诉人家中存在房屋天棚、墙面不平整，阳台移门垂直度偏差等质量问题。建设单位表示将制定专项维修方案，具体维修时间双方待确认。”至7月初，该业主反映，仍未与开发公司达成一致意见。

　　来宾钱江美域二期进度落后 住建局已经采取监管措施

　　广西来宾钱江美域二期的一位业主称，即将于9月交付的四栋楼（15#、17#、18#、19#楼），实际工程进度与开发商发布的《钱江美域二期项目后续工程建设倒排工期表》显示的施工进度不符，或存在延期交付风险。

　　公开资料显示，钱江美域二期位于广西壮族自治区来宾市武宣县七星大道北面、仙湖路东，由广西汇泽房地产开发有限公司开发建设。项目占地面积185696.90平方米，容积率3.48，绿地率27%，共13栋楼，住宅户数1174户。该项目于2018年10月开工，合同约定交房日期为2020年12月31日，实际上，5栋楼于2021年5月至2022年1月陆续交付。另有4栋楼将于2022年9月份（15#、17#、18#、19#楼）交付，其余楼座将于2022年12月交付。

　　对此，6月30日，武宣县住房和城乡建设局工作人员表示，收到业主反映的施工进度与实际不符的投诉后已经采取措施，目前，每周都按照计划去现场查看，前期因为雨季，部分小的节点没有跟上。等到天气好了，开发商会按照计划进度去完成，尽按照承诺9月底完成4栋楼的交付。

　　业主反映的另一个焦点问题则是开发商没有按规定将购房款存入预售资金监管账户。对此，武宣县住房和城乡建设局的工作人员表示，2019年1月，当时来宾市住房和城设委员会发布了关于对房地产开发企业实行商品房预售资金监管的通知。各县在2019年5月开始执行，在2019年这一政策实施之后的购房款项已经纳入预售资金监管，款项肯定用于工程支出，有审批文件依据可以公开查询。

　　关于业主所担心的项目烂尾风险，武宣县住房和城乡建设局的工作人员表示，现在既然开发商已制定施工计划，住建局也采取了监管措施，每周派人进去查看进度，督促开发商在承诺的期限内完工交付。

　　南阳阳光城丽景花园：让业主买车位自救以筹款完成剩余工程

　　南阳阳光城丽景花园的一位业主称，2022年6月30日是约定交房的日期。然而，业主既未收到交房通知，又没收到延期交房通知。“一周前我们在施工现场发现，水电、绿化、车库、外墙等工程未完工。从现场工人处得知，开发商资金不到位，项目一直处于半停工状态”。

　　公开资料显示，阳光城丽景花园位于河南省南阳市卧龙区卧龙路与雪枫路交会处东北角，由河南博泰恒信置业有限公司开发建设，系阳光城旗下。项目于2019年6月开盘，合同约定2022年6月30日交付，总户数982户。

　　业主在施工工人处了解到开发商存在“拖欠分包企业工钱”这一情况，对此，南阳市卧龙区住建部于2022年6月22日通过人民网领导留言板表示，“开发商已按照合同约定的支付比例拨付给分包企业，不存在拖欠工钱的问题。”

　　与开发商沟通过的一位业主称，“开发商表示阳光城集团陷入债务危机后不再往项目拨款，目前监管账户资金不够完成剩余工程，希望业主自救购买车位，筹款完成剩余工程。”目前，令业主感到困扰的问题主要是：“业主通过买车位自救的话，能否覆盖工程剩余款项？如果不购买车位的话，项目是否面临烂尾风险？”

　　南阳市住建局于6月30日通过人民网领导留言板表示，目前区政府、街道办已成立联合工作专班，正在解决该项目相关问题。

　　重点投诉问题：雨后渗漏

　　近日，包括蓝光翡翠湾三期、翠海花园、祥源金港湾、高新天琴湾、西城尚都等项目业主反映，进入雨季以来，房屋屋顶、屋面、外墙、外窗等处出现雨后渗漏。

　　一般情况下，业主常常在交房后的雨季发现此类问题。雨后渗漏的主要原因包括：开发商在建设期间防水选材不当、施工不规范等引发的渗漏；物业对共用设施设备管理不善造成的渗漏，如排水管未及时清理造成屋顶积水引发渗漏；业主委托装修公司进行装修时破坏原防水层又未做好二次防水引发的渗漏。

　　对此，云南凌云律师事务所律师邹洁表示，在房屋居住的过程中，若房屋在质量保质期内，出现《商品房住宅质量保证书》中保修范围的情形，如房屋主体不符合质量标准、房间渗漏等问题的，可要求开发商承担维修责任。

　　根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

　　哪些情况下物业公司应承担渗漏的维修责任？根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”邹律师表示，需业主与物业公司在合同中约定，一般包括房屋的共用部位和共用设施、设备，如房屋的外墙面、通道、楼梯间、屋面、上下水管道、公用水箱等，需由物业公司负责这些公共区域设备、设施的维修和服务，对设施设备管理不善造成的渗漏负责；因业主装修破坏防水层导致雨后渗漏，则不属于开发商以及物业公司的责任范围，应由住户自行处理。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括南京市长江华府、济南市龙湖天奕、青岛市大云谷·崂山金茂府、西安市招商城市主场和漳州市建发和悦。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。