中国房产质量周报第四十四期：园林实景与效果图不符 取证先行

2022-06-29   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第44期发布。

　　2022年6月20日-6月26日，中国质量万里行共收到62条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括阳光大地置业集团、奥克斯地产、红星地产、禹洲集团、俊发集团、圣品置业、富力地产、领地集团、德泰投资和金辉集团。涉及的项目分别为阳光天悦府、金宸玖和府、红星天铂、禹洲朗廷府、俊发彩云城檀湾、新旅明樾台、富力院士廷、领地观云府、德泰华庭和金辉长安云筑。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、延期交付、房屋质量问题、货不对板、未达交付条件强制收取物业费、房屋渗漏水等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注金宸玖和府、禹洲朗廷府、富力院士廷共三个项目。其中，浙江省杭州市金宸玖和府业主称，合同约定2022年6月30日前交付，开发商于6月18日发出延迟交付通知书，称延期至8月10日交付，并以疫情为由拒绝赔付。山东省青岛市禹洲朗廷府业主称，精装修房屋存在过门石、阳台大理石破碎，地面上十几处空鼓等问题。河北省邯郸市富力院士廷业主称，2021年12月30日收到交房通知书，因开发商原因致2022年2月底才领取钥匙，却强制收取这一时段物业费。后经当地住建部门协调，开发商同意减免两个月物业费，至今年6月，业主未收到减免通知。

　　杭州奥克斯金宸玖和府：因疫情延期 不及时通知也未提供证明

　　一位杭州奥克斯金宸玖和府的业主称，合同约定于2022年6月30日交付。临近交付前，6月18日，业主收到开发商邮寄的 “金宸玖和府项目顺延交付通知书”，并告知顺延至8月10日交付。

　　“开发商以疫情为借口延期交付，却并未提供相关部门的疫情文件证明，而且疫情也并非最近发生。合同明确约定逾期90日内，违约金为房价总额的日万分之一。但，开发商拒不履行。”业主与开发商当面沟通这一问题时，没有实际解决方案。

　　公开资料显示，金宸玖和府位于浙江省杭州市萧山区金城路与新城路交叉口，由杭州萧山奥克斯置业有限公司开发建设，系奥克斯地产旗下。项目占地面积约31926平方米，建筑面积100000平方米，包括普通住宅、花园洋房和排屋三类产品，共12栋建筑，517户。

　　6月23日，奥克斯金宸玖和府售楼处一位工作人员表示，受春节后上海疫情影响，项目材料、工人未能及时到位，导致工期延误。此外，门口有条道路验收也影响交付进度。至于具体交付时间，该工作人员称，具体交付日期应在6月30日到8月10日之间，有可能会提前交付。“关于延期赔付问题，业主还在与公司协商，现在还未公布处理结果。”

　　对此，山东信公律师事务所董来阳律师在接受媒体采访时表示，因疫情政府采取相应防控措施，导致房地产企业停工、停产，可以顺延合同履行或适当免除相应违约责任，房企应及时通知购房者，并在合理期限内提供证明。其次，应说明具体的防控措施要求及对工期的影响程度，以确定开发商是否应承担责任及承担责任的比例。

　　青岛禹洲朗廷府：延期逾半年 精装修遇问题“只修不换”

　　禹洲朗廷府合同约定应于2021年11月30日交付，先后延期至2022年3月底、6月底。在2022年6月18日业主开放日上，业主在现场发现：“部分过门石、阳台大理石有碎裂，开发商的答复是只修不换。此外，地面上有十几处的空鼓，阴阳角肉眼可见的偏差，插座线路接反，墙面平整度高低起伏，验房师提出的问题不下十几处。”

　　公开资料显示，禹洲朗廷府位于山东省青岛市即墨区佳源都市西南400米(华山一路西)，由青岛禹鸿房地产开发有限公司开发建设，系禹洲集团旗下。项目占地面积约97953 平米，建筑面积约156725平米，包括洋房、小高层两种产品形态，户型建面约103平-170平米，于2019年7月29日开盘，带精装，均价约15000元/平米。

　　针对禹洲朗廷府延期交付这一问题，青岛即墨区住建局于5月24日通过人民网领导留言板表示：因工程施工、疫情突发等原因，禹洲朗廷府项目出现延期交房问题，项目方已于近期向业主发布了延期交房告知书，并承诺按合同约定进行相关赔偿。相关单位将密切关注该项目建设进度，督促项目方严格按照相关规定及合同抓紧施工，争取早日交付使用。

　　邯郸富力院士廷：“物业费顺延2个月”还未执行

　　邯郸富力院士廷业主称，2021年底通知收房时，屋内尚未通正式电，无采暖，业主无法拿到钥匙。在此情况下，开发商却通知交房就收取物业费。

　　对此，磁县住建局于2022年3月回复称，“针对富力院士廷的遗留问题，已成立了由住建局、公安局、供电公司组成的联合工作专班，2月17日入户门钥匙已全部移交物业，业主可领取钥匙办理收房手续。经富力专班协调，4号楼全部入住后，物业费统一往后顺延2个月。”

　　公开资料显示，富力院士廷位于河北省邯郸市磁县友谊大街和谐大道交口东南角，开发商为邯郸市极富房地产开发有限公司，系富力地产旗下项目。项目建筑面积21万平方米，占地面积约14万平方米，包括高层、板楼、联排、独栋别墅等建筑类型，共35栋，总户数为1669户。

　　多位业主曾反馈房屋质量问题：富力院士廷交房后就开始出现渗漏水现象，富力物业于4月初进行了修缮。到6月，因雨季来临，房屋再次出现漏雨现象。业主希望开发商及物业找出渗漏原因，彻底整改，并对受漏水影响的屋顶、墙面进行修复，对于造成的财物损失进行赔偿。

　　另一方面，针对磁县住建局的“顺延2个月”的回复，开发商并未执行。截至6月，业主并未收到减免物业费的通知。

　　重点投诉问题：园林实景与沙盘、效果图不符

　　近日，包括天健阅江来、海淀幸福里、恒基旭辉铂悦·天汇、德瑞·锦绣华府、中国铁建·御水澜湾等项目业主反映，交付时发现园林实际交付品质、景观节点设计、设施配套与效果图、沙盘展示以及示范区有较大差距。

　　近年来，购房者越来越重视健康宜居的环境，美观兼具实用性的园林景观示范区、沙盘、效果图等成为购房决策的重要因素之一。实际交付时业主却发现，园林实景与当初呈现的效果图、沙盘展示以及示范区存在差距，参天大树变成了树苗，园林铺装路面、塑胶跑道变成了水泥路，儿童游乐场、健身活动中心等设施未兑现等。

　　若遇到园林实际交付情况与宣传资料、沙盘不符时，业主该如何维权?对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，“实际上，上述情况并不属于违反合同内容。在开发商所提供的合同文本中，往往都会在补充协议或补充条款中明确约定沙盘等宣传材料都不是合同的组成部分，对其没有约束力。所以，对销售广告和宣传资料，购房者不要过分相信。无法看到的景观、园林、绿地等情况只有以书面方式在购房合同中予以约定，后续才能要求开发商按约定履行。”

　　王律师认为，这种行为虽然从民事或合同上无法认定，但是严格从法律的角度来看，涉嫌违反房地产广告的相关规定。根据《房地产广告发布规定》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”及第十三条：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”

　　遇到虚假或违法宣传，王律师认为，业主可以采用下列方式维权：第一，取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，包括楼书、效果图、沙盘、与销售人员的沟通记录等;第二，违法查处要及时提起。遇到违法宣传，购房者可以向市场监督部门提相关的违法查处，要求履行查处职责;第三，民事诉讼。如果相关行政机关对违法宣传进行了认定和处罚，可以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。王律师说，在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接沟通和谈判。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括北京市学府壹号院、深圳市前海润峯府、上海市华侨城纯水岸、杭州市溪悦云和园、武汉市纽宾凯汉CITY。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。