中国房产质量周报第四十三期：公寓房“包租”陷阱

2022-06-21   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第43期发布。

　　2022年6月13日-6月19日，中国质量万里行共收到49条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括和昌地产、恒志置业、旭辉集团、恒基集团、成都天投集团、中海地产、禹洲集团、中南建设、京能置业、中国电建地产、宝能地产和实地地产。涉及的项目分别为新悦广场、恒志云都、恒基旭辉铂悦·天汇、天府公园观澜8号、中海·方山印、禹洲朗廷湾、中南·君启三期、京能电建·洺悦湾、宝能公馆和实地无锡常春藤。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、延期交付、房屋质量问题、涉嫌虚假宣传、物业管理费超标、降标减配、开发商要求先交物业费再验房等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注恒基旭辉铂悦·天汇、中海·方山印、实地无锡常春藤共三个项目。其中，安徽省合肥市恒基旭辉铂悦·天汇的业主称，在开放日发现小区景观绿化寥寥无几，楼与楼之间以硬质铺装为主，与宣传不符。江苏省南京市中海·方山印的业主称，宣传为玻璃幕墙、铝板、石材的公建化外立面，实际外立面为石材、铝板、铁栅格、真石漆和涂料，南京市江宁区市场监督管理局核查后已立案调查。江苏省无锡市实地常春藤的业主称，项目于2021年9月停工，2022年3月复工后实际工程进度缓慢，每天仅30个左右的工人进场施工，外立面工程、水电消防、绿化以及高层精装都未开始施工，项目面临延期交付风险。

　　合肥恒基旭辉铂悦·天汇：园林景观无绿少绿 与效果图及沙盘不符

　　近日，安徽合肥恒基旭辉铂悦·天汇的一位业主称，项目定于2022年6月30日交付。在项目6月9日举办的“业主开放日”发现，绿化面积、景观、植被均与沙盘及效果图不一致，楼与楼之间以硬质铺装为主，绿化面积大幅缩水。

　　公开资料显示，恒基旭辉铂悦·天汇位于滨湖新区包河大道与南京路交口，由合肥和卓房地产开发有限公司开发建设，系旭辉集团和香港恒基集团联合开发项目。该项目为旭辉TOP级的铂悦产品系，占地面积约50万平方米，建筑面积约79万平方米，容积率2.5，绿化率40%，由5栋高层、8栋小高层和两栋洋房组成。

　　业主称，临近交付，社区景观实景与效果图、沙盘差异巨大。设计图为绿地的地方，现实中为地砖;设计中的“大型方花箱+种大树”，现实中为“圆花箱+灌木丛”。此外，B区公园和包河大道东绿化受损严重，绿地残破不堪……对此，旭辉集团客服人员称，无绿少绿的问题主要是因为需要按照国家建筑防火设计规范，高层建筑必须设消防登高面，消防登高面不能被绿化覆盖。

　　业主质疑，为何其他小区楼栋之间都可以做到绿色充盈?如果确有消防规定对小区景观存在制约，为什么不能通过提升非制约区域绿化水平、增加非制约区域乔木种植、提升立体绿化水平、升级制约区域内景观效果、增加可移动绿化景观等方式提高景观质量。

　　南京中海·方山印：铝板变铁格栅 玻璃幕墙未兑现

　　江苏南京中海·方山印一位业主反映，在项目施工现场发现，此前宣传为玻璃幕墙+铝板+石材的公建化外立面，如今变成了玻璃+铁格栅+真石漆。

　　公开资料显示，中海·方山印位于江苏省南京市正方东路与吉印大道交汇处，由南京海方房地产开发有限公司负责开发建设，系中海地产旗下项目。项目占地面积90000平米，建筑面积为130000平米，共39栋楼，1099户。首期于2021年3月26日开盘，开盘均价约28156元/平方米。

　　业主认为，中海·方山印外立面实际施工与宣传严重不符，并将这一问题反馈至南京市江宁区市场监督管理局。对此，南京市江宁区市场监督管理局于5月20日通过人民网领导留言板称，“南京中海地产在对外广告宣传时，对使用‘真石漆’等其他材料的真实情况未予表述。该行为涉嫌广告宣传用语不准确，我局已立案调查。”

　　6月6日，在业主与开发商沟通会上，业主方提出“外立面更换成铝板”等整改方案，6月10日中海对于业主整改诉求全部予以拒绝，也未提出新的整改方案。6月14日，部分业主自发前往江宁区城建局质监站反映上述问题，希望监管部门能介入其中，推动开发商落实责任。当日质监站工作人员表示，已经要求建设单位在中海观山樾售楼处针对方山印项目外墙、阳台公示图纸。同时强调，对于未按图施工的地方，质监站将严格督促建设单位按图施工、返工整改，建设单位承担首要责任。

　　无锡实地常春藤施工缓慢 业主盼如期交付

　　无锡实地常春藤一位业主反映，“项目施工进展缓慢，进度已经滞后。已到6月，水电、消防、精装、外立面、绿化都未开始施工，以现在的工程进度，2022年年底交房恐难以实现。”

　　公开资料显示，实地常春藤位于江苏省无锡市惠山区玉祁街道，由无锡盈实房地产开发有限公司建设开发，系实地地产旗下项目。项目占地面积约56743.4平方米，建筑面积约163385.87平方米，共1021户，绿化率32.52%，预计2022年年底交付3#4#10#11#共四栋楼。

　　对此，无锡市惠山区住房和城乡建设局于6月10日通过人民网领导留言板表示：3月底至5月初，受疫情原因影响，工作人员和材料均未能及时到场，工作人员不到40人，平均14天每层，进度较慢，截至6月1日已增加至70余人;江苏康隆标段：6月2日开始外架拆除，10、11号楼外墙开始涂料施工，4、9号楼外墙节后逐步开始涂料施工，截至6月1日现场共70余人。

　　针对项目能否如期交付这一问题，6月17日常春藤售楼处一位工作人员表示：“项目分两批交付，一批是在2022年12年底，另一批在2023年6月底。目前，每日施工人数约100多人，施工进度或许没有达到业主的期望程度，不过施工进度正常。现在还判断不了房子是否能如期交付，大约在11、12月份才能确定。”

　　重点投诉问题：公寓售后包租

　　近日，包括金鼎大厦、斯越云谷、名仕大厦、兆基广场、中集商业广场等项目业主称，购房时开发商宣传公寓售后包租，并定期返还租金，违反了房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的规定。

　　所谓售后包租，是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定回报的销售方式。2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售，或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

　　值得注意的是，开发商“售后包租”的行为是明令禁止的，以未竣工商品房为标的签订的租房合同，属于无效合同。若购房者发现开发商存在“售后包租”行为，可保留相关证据，向房管部门投诉举报。

　　山东川佳律师事务所张宝清律师通过媒体提醒购房者，在公寓交付后，业主在委托租赁公司时，首先要进行充分调查，要注意审核租赁公司的资质，了解其履约能力、声誉等，以免返租承诺无法实现。其次，在与租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任，以免蒙受重大经济损失。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括珠海市华发·横琴湾、深圳市华润城、北京市天坛府、杭州市海潮望月城、天津市天津瑞府。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。