中国房产质量周报第三十六期：破解公摊面积的消费陷阱

2022-05-06   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第36期发布。

　　2022年4月25日-5月1日，中国质量万里行共收到78条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括圣桦集团、远洋地产、石榴集团、美好集团、鑫苑置业、蓝润地产、联发集团、南宁市中满贸易有限公司、中大集团以及中建地产。涉及的项目分别为圣桦·清华玖号院二期、远洋7号、石榴·清水湾、美好香域花境、鑫苑·汤泉世家二期、蓝润春风九里、联发滨语听湖、亿鼎公馆、中大弘阳以及中建锦澜壹号。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：购房款未进入项目预售资金监管账户、项目停工、违规交付、货不对板、降标减配、房屋质量问题等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注圣桦·清华玖号院二期、蓝润春风九里以及中建锦澜壹号三个项目。其中，河南省濮阳市圣桦·清华玖号院二期业主称，项目自2021年6月停工，开发商承诺8月底尽快开工，后延期至2022年3月复工，至今未有开工迹象，项目面临烂尾风险。四川省西昌市蓝润春风九里业主称，购房合同约定于2022年3月31号交房，开发商以疫情为由延迟交房7个月，此前曾多次停工，疑似资金链断裂。四川省成都市中建锦澜壹号业主称，销售时强制要求业主购买30多万优化精装包，规避限价，此外房屋及公区多处货不对板及降标减配，内部装修阶段已出现大面积漏水。

　　圣桦·清华玖号院二期：预售资金被挪用经侦已介入调查

　　近日，河南省濮阳市的圣桦·清华玖号院一位业主称：项目自2021年6月停工，开发商曾承诺8月底开工，后又推到2022年3月，然而，至今没有开工迹象。

　　公开资料显示，圣桦·清华玖号院二期位于石化路北、长庆路西，共计14栋楼，由濮阳圣祥置业有限公司开发建设，总建筑面积143701.92㎡。2020年6月开工，计划2023年1月交付。

　　对此，濮阳市房地产事务中心于2022年4月20日通过人民网领导留言板称：因项目开发建设单位濮阳圣祥置业有限公司拖欠施工总包中信国安工程款造成该项目从2021年6月起开始停工。房地产事务中心多次协调甲乙双方负责人尽快达成复工复产协议，对圣桦·清华玖号院二期售楼部进行了查封，收回了商品房预售许可证，向市住房公积金中心和市工行等8家银行发出《关于圣桦·清华玖号院二期项目个货资金暂缓发放的紧急通知》，对濮阳市圣祥置业有限公司发出《关于停止销售圣桦·清华玖号院二期项目楼盘的通知》，对其公章采取共管措施。目前，濮阳市经侦支队已介入调查，摸清房款资金流动去向。下一步，工作专班将制定详细的工作方案，地方政府平台公司介入，将现有项目资产盘活，加快复工复产进度。

　　蓝润春风九里：房屋交付一拖再拖

　　四川省西昌市蓝润春风九里的一位业主称，“2020年3月，我在春风九里购入一套商品房，购房合同中约定于2022年3月31号交房。临近交付，收到开发商延期交付通知书，称因疫情延迟交房7个月，此前，该楼盘曾以各种理由曾多次停工，疑似资金链断裂。”

　　公开资料显示，蓝润春风九里位于四川省西昌市西部新城天王山大道，系蓝润地产旗下项目，由蓝润联博置业有限公司负责开发建设。项目于2019年3月上旬开盘，开盘价为8200元/平方米。

　　对此，西昌市房地产管理局于4月24日通过人民网领导留言板称，“经我局协调，该项目已复工，目前进度为：主体已封顶，砌体完成60%，地下室完成70%，外墙完成25%，外立面完成15%。经查询，近期施工人数均在170人左右。”

　　西昌市房管局还透露，针对蓝润集团在西昌市的四个商品房项目，已将首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款全部纳入监管。“针对该项目，已多次召集开发企业、总包和专业分包等单位研究预售资金拨付使用问题，确保预售资金用于工程建设，保障购房人合法权益。”

　　中建锦澜壹号：“30多万元优化精装包”引争议

　　四川省成都市中建锦澜壹号的一位业主称，“销售时强制要求业主购买30多万元的优化精装包，房屋及公区多处货不对板及降标减配，房屋在内部装修阶段已出现大面积漏水”。

　　公开资料显示，中建锦澜壹号为中建三局地产旗下TOP级壹号系作品，由中建三局华苑成都置业有限公司开发建设，占地面积约43009㎡，建筑面积148458㎡，绿化率30%。主力户型为164-178㎡的四居，目前均价为3.55万/㎡。

　　2022年4月28日，中建锦澜壹号售楼处工作人员称，“收取的30多万元优化精装包是作为赠送面积的搭建及装修费用，我们出售的房子都是跃层，大约有40多平方米赠送面积，如果业主不买精装包，自己搭建也是可以的。”

　　关于中建锦澜壹号业主所称的“货不对板、虚假宣传”问题，成都高新区管委会于2022年4月27日通过人民网领导留言板表示：2022年4月20日，市场监督管理局对该楼盘进行现场检查，未发现有“货不对板、虚假宣传”的行为。

　　关于业主称的房屋漏水等问题，高新区公园城市建设局表示，该项目目前处在交付前的收尾施工阶段，对于发现的漏水等质量问题，建设单位负责人表示将组织人员无条件进行整改，目前已开始全面排查和整改。同时，建设单位项目负责人表示将与业主加强对接，做好过程沟通解释工作。

　　重点投诉问题:公摊面积陷阱

　　“公摊面积”背后利益空间巨大，易滋生诸多弊病，购房者对于“公摊面积”的质疑声不断。2022年3月，全国政协委员洪洋提出“建议取消商品房公摊面积”。3月23日，经济日报刊文《“公摊”积怨已久，买房何时能只付“套内”的钱》。近日，包括尧阳景苑、立达俊园、金泉香槟城、金港福湾和领袖紫晶城等业主投诉项目存在“公摊比例超过30%、公摊面积被开发商私有化以谋利、与宣传的公摊比例不符、与合同约定的公摊比例不符、开发商将公摊面积‘赠送’给业主”等问题。

　　所谓“公摊面积”，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　通常，在有电梯的板式高层建筑中，公摊面积比例通常在18%-25%之间；在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊面积比例通常在18%-22%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊面积比例通常在20%-30%之间。

　　买房人该如何识别项目具体的公摊比例？对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实下：开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告，可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

　　此外，买房人一旦发现由于公摊比例与合同约定不符，导致套内面积或建筑面积变动。可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。当合同无约定或约定不明确，若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　对于将设备间、露台、花园、地下空间等公摊面积进行封闭改造并“赠送”给业主使用的现象。北京金诉律师事务所主任王玉臣称，该类空间如属于整栋楼的公摊或小区公共部分，开发商无权赠送，属于涉嫌违规以及侵占公共部分。对于购房者而言，这部分“赠送面积”既办不了房产证，也无法受到法律的有效保护，未来有可能面临行政处罚，甚至有被拆除的风险。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括沈阳市龙湖云颂、大连市中海公园上城、深圳市深铁懿府、洛阳市碧桂园凤凰湾以及北京市北京城建·天坛府。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。