中国房产质量周报第三十二期：律师支招“房屋外立面与宣传不符”

2022-04-06   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第32期发布。

　　2022年3月28日-4月3日，中国质量万里行共收到110条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括国御温泉度假小镇股份有限公司、中海地产、中铁置业、美好置业集团、永城市华晨置业公司、重庆三峡联合国际实业发展有限公司、天津城投集团、奥山集团、金泰房地产开发有限公司以及富力地产。涉及的项目分别是国御温泉度假小镇二期、中海˙首钢天玺、中铁诺德阅泷、美好首玺、滨湖桃园二期、三峡国际51LOFT、天津城投万欣城、奥山首府、天润·芙蓉和富力壹品。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：违规交付、项目停工、延期交付、虚假宣传、房屋质量问题等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注石家庄市国御温泉度假小镇二期、北京市中海˙首钢天玺以及萍乡市天润·芙蓉三个项目。其中，国御温泉度假小镇二期业主反映，5#、6#、7#、27#建筑物涉嫌未进行质量检测、未组织竣工验收、未进行消防验收备案即擅自交付使用。中海˙首钢天玺业主反映，宣传材料、沙盘中建筑外立面均为铝板、玻璃幕墙，施工时却变成天工石。天润·芙蓉业主反映，合同注明2021年6月30日前交房，到期后业主未收到收房或延期交房通知。2022年3月，开发商通知业主可以收房，此前须先交物业费，并从2021年11月开始收取。

　　河北石家庄国御温泉度假小镇：未组织竣工验收擅自交付

　　据悉，国御温泉度假小镇位于河北省石家庄东部滹沱河生态休闲带南侧，紧临307国道，开发商为国御温泉度假小镇股份有限公司。国御温泉度假小镇一期于2013年建成，于2016年启动二期规划与建设，二期包含国御福泉康养公寓、老年颐养中心、老年大学、御乐汤馆等，宣称“投资7.2亿元，为初龄养老人群打造景区养老模式，为华北地区全功能的温泉度假养生的生活社区”。

　　近日，国御温泉小镇二期一位业主反映，“项目存在未组织竣工验收、消防验收备案擅自交付使用的情况，于3月8日被藁城区住房和城乡建设局罚款90.1075万元。”

　　针对国御温泉度假小镇竣工验收进度问题，石家庄市藁城区质监站负责该项目的贾站长3月29日称，“截至目前，开发商还未缴纳罚款，也没有提交竣工验收申请。”

　　北京中海首钢·天玺：外立面“铝板”变“天工石”

　　中海首钢·天玺位于石景山区古城南街及莲石路交叉口北500米，由北京金安兴业房地产开发有限公司开发建设，系中海地产旗下项目。近日，一位购房者反映，在宣传册和售楼处沙盘上，该项目外立面为银色铝板并带有金褐色的装饰条。并提供一段中海首钢·天玺销售人员讲解视频，含“外立面整体打造采用铝板以及玻璃....”等内容。

　　中海首钢·天玺2021年底铺设外立面时，业主发现所用材质并非铝板，而是浅金色天工石。业主就此问题与开发商进行沟通，中海方否认曾宣称外立面为铝板。对此，开发商客服部工作人员3月30日称“不清楚”。 北京市石景山区住建局质量监督科工作人员3月31日表示：“已接到业主投诉，将派专人去开发商处调阅图纸，核实外立面是否按照施工图纸施工。”

　　同日，石景山区住建局通过北京12345平台表示：“我委与开发企业沟通后确认，双方在房屋买卖合同中没有明确约定外立面材料……经了解，施工图设计文件中外墙装饰面为涂料，层间为铝板线条，现场实际与施工图相符。”

　　“即使质量监督科工作人员核实外立面按照施工图纸施工，购房者依旧可以提起虚假宣传的查处申请。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，房地产广告应当真实、合法、准确、科学，不得误导不得诱导消费者，否则就是违法的。是否按照施工图纸施工不能豁免在宣传上的违规问题。

　　江西萍乡天润·芙蓉：入住通知书未及时送达给业主

　　天润·芙蓉位于江西省萍乡市上栗县萍实北大道1号，由金泰房地产开发有限公司开发建设。一位购房者反映：商品房买卖合同约定2021年6月30日交付，实际上到期后并未收到收房或者延期交付的通知。业主多次前往该项目售楼处了解情况，工作人员均告知“不知情”。2022年3月，业主再次前往售楼处询问交付情况，得知房屋可以交付，但需从2011年11月份起结算物业费。

　　对此，萍乡市“五型”办于2022年3月14日通过问政江西回复称：因受新冠疫情影响，天润·芙蓉在建工程延期交付，交付时间从2021年6月30日延期至2021年9月30日。投诉业主所购栋楼于2021年10月完成工程竣工备案，已达到交房条件，物业管理费用自2021年11月1日起开始征收。由于天润·芙蓉项目开发商工作人员就延期交房事宜未及时向业主通知到位，造成了双方的误会。

　　就该名业主为何未收到任何相关通知一事，天润·芙蓉售楼处工作人员4月1日表示：天润·芙蓉共两期，一期已经在2021年10月份通知业主收房，物业费从11月份起计算。此名投诉业主曾经是天润·芙蓉的置业顾问，后离职，因此延迟交付、入住等未通知到位，目前相关负责人正在协调处理中。

　　根据《商品房销售管理办法》规定，开发商应当在合同约定的交付日期前向买受人发出《入住通知书》，书面通知买受人前来接收房屋;《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。向购房者发出入住通知书是房地产公司的合同义务，如因房地产公司自身过错行为未履行通知义务，导致房屋迟延交付，开发商则应承担违约责任。

　　重点投诉问题：外立面与宣传不符、与施工图纸不符

　　近期，有关房屋“外立面”投诉较多，包括浙江省杭州市中旅归锦府、浙江省杭州市杭房城发润如园、四川省成都市龙光天瀛、陕西省西安市长安海亮芳华和北京市保利和光尘樾二期等项目存在外立面与宣传不符、与规划或施工图纸不符的问题。

　　值得注意的是，购房时售楼处沙盘、广告、楼书等宣传资料一般会重点表现建筑外立面，并将其美化提升。此外，销售人员也会单独强调最具价值的材质或施工工艺，如“铝板、干挂石材、玻璃幕”等，甚至做出交付外立面与效果图、沙盘一致的口头承诺。等到施工或交付，业主发现，外立面与宣传展示严重不符，或颜色、或材质、或比例产生了一定偏差。

　　此时，业主再翻看合同时，却发现合同上或未规定外立面材质、做法，或未详细列出铝板、涂料、石材、玻璃等不同材质比例。而手中的宣传资料、沙盘照片则注明了“仅为要约邀请，所示图文和资料仅供参考，不作为最终交付标准”等内容。

　　因此，业主质疑“交付外立面与宣传不符，开发商是否无需承担法律责任”?对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，首先，从民事的角度的确很难直接追究开发商的责任，原因也很简单，合同中不仅没有约定，往往还会直接约定这些宣传材料不是合同的组成部分，对开发商没有约束力，进一步去规避开发商的责任。“但实际上，这种做法是违法的，开发商也应当承担相应的法律责任。这个时候需要从另一个层面去看问题，不要仅仅只盯着民事，仅仅只盯着合同。虽然看起来合乎约定，但是从合法合规审查的角度来讲，但凡虚假宣传，但凡违反房地产广告的相关规定，就属于违法违规行为，就应当承担相应的法律责任。”

　　王律师认为，如遭遇实际交付外立面与宣传不符，首先，业主可以去当地规划部门、住建部门申请公开该项目的规划图纸、施工图纸。一般而言，外立面图纸上对外立面的颜色、主要施工材料是有明确标注。如发现，规划图纸和实际交付一致，则属于虚假宣传。如果宣传内容和实际交付不符，且规划图纸和实际交付也不一致，则不仅仅是虚假宣传问题，还涉及到违规问题。

　　其次，业主可以从违法查处的角度出发，向当地市场监督管理部分提起“虚假宣传”或“违规建设”的的查处申请。需要准备材料包括当年的相关宣传材料，不论线上的(比如公众号、官网宣传等)，还是线下的(比如沙盘、效果图、和销售的沟通记录等)，越多越好，越充分越好;现场的记录，比如现场的视频、照片等。可以向市场监督部门反映，如果相关部门对虚假宣传进行了认定或处罚，还可以视情况提起相关的民事诉讼。

　　明星楼盘推荐

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括石家庄市龙湖天奕、沈阳市碧桂园大城印象、武汉市万科光澜道、郑州市融创汇、上海市中粮瑞虹海景壹号。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。