中国房产质量周报第二十九期：收房遭遇“货不对板” 律师支招

2022-03-15 雷玄点击：次

“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第29期发布。

2022年3月7日-3月13日，中国质量万里行共收到21条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。

具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括保利发展、华安集团、北京北方国建控股集团、安徽鸿顺控股集团、宁波国建房地产开发有限公司、龙光集团、桂林鑫屿房地产开发有限公司、兴工财投、新区置业、富力地产、绿城中国、招商蛇口和正商地产。

涉及的项目分别是广东省揭阳市保利锦城、山东省潍坊市华安·凤城丽景、河北省张家口市国建·四方广场、浙江省宁波市国建湾里院子、浙江省宁波市久誉慈郡、广西省桂林市鑫屿·金河阳光、河南省开封市兰考时代广场、内蒙古自治区呼和浩特市富力天禧城、安徽省合肥市绿城招商·诚园和河南省郑州市正商汇航雅园。

经统计，十个项目涉及的问题包括：强制交房、未公示竣工备案信息、延期交付、未按规划图施工、墙面空鼓裂缝等。

本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注揭阳市保利锦城、呼和浩特市富力天禧城和郑州市正商汇航雅园三个项目。其中，揭阳市保利锦城的购房者反映，缴纳的诚意金变“定金”，开发商不退款，且在购房者不知情的情况下将房子出售。呼和浩特市富力天禧城业主反映，2021年该项目无故停工，至今仍未收到官方复工通知。郑州市正商汇航雅园业主反映，交房日期由合同约定的2021年10月25日延期至2022年2月6日，开发商一直未赔偿违约金，此外，业主在验房时发现墙体出现十几处空鼓、裂缝。

保利锦城：“诚意金”变“定金”

保利锦城位于广东省揭阳市空港经济区仙彭路中段，由保利（揭阳）实业投资有限公司开发建设，系保利发展旗下项目。2021年9月21日，消费者认购揭阳市保利锦城的一套商品房，缴纳了2万元诚意金。一周后缴纳首付款约288400元，并开始办理公积金按揭，“但由于征信显示有逾期记录，无法办理公积金贷款。销售人员在我不知情的情况下，将房子卖给别人。事后，我要求退还诚意金，销售人员称无法退还，说这是定金，不是诚意金。”

“由于一直协商不下来，直至今日，我缴纳的所有款项共308400元，均未退还。”该购房者称。

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，首先，诚意金不是一个法律名词，没有一个很严格的定义。按照常规理解，“诚意金”是开发商的一种营销手段。而定金是一个法律名词，定金是指当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。其次，如果不想购买了，诚意金是可以退的。而定金如果违约的话，是可以没收或者双倍返还的。定金显然具有担保属性，而且有相应的违约罚则。

从张华签署的合同来看，确实写着定金，对张华很不利。购房者可以尝试结合其它相关证据证明是诚意金，而不是定金。

富力天禧城：停工近一年业主急盼复工

富力天禧城位于内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区银河南街与云中路交汇处往东800m，由呼和浩特富润房地产开发有限公司开发建设，系富力地产旗下项目。项目开盘时间为2020年9月26日，约定交房时间为2022年12月31日。

富力天禧城业主反映，“2021年初，该项目无故停工，开发商也未说明何时复工。此后，呼和浩特市委督查室于2021年11月5日回复，由于富润房地产开发有限公司自身原因，再加上近期天气不宜继续施工等情况致使停工。经协调开发企业承诺定于2022年3月继续开工建设。然而，现在已经是2022年3月，开发商并未发布复工通知。”

对此，富力天禧城售楼处工作人员3月10日表示，“未复工的原因一是受到疫情影响有些手续没有办完，二是建设单位从中建二局换成富力旗下的建筑公司——天力建筑，中间流程未走完。大概在3月底至4月初复工，具体日期仍未确定。”

正商汇航雅园：逾期近100天开发商不赔偿违约金

正商汇航佳苑二期汇航雅园位于河南省郑州市航海东路与经开第十七大街交会处，由河南林盟置有限公司开发建设，系正商地产旗下项目。首次开盘时间为2018年11月17日，合同约定于2021年10月25日前交房。

项目业主反映，2021年7月，开发商邮寄书面通知，称将延期至2021年12月28日交房；后于11月电话通知业主，延期至2022年1月10日交房；1月9日再次电话通知业主交房时间待定。直到2022年2月4日，部分业主收到开发商邮寄的入伙通知书，称房屋已经具备交付条件，请业主于2月6日前来办理收房手续。

业主认为汇航雅园已经逾期近100天，开发商却一直未赔偿违约金。而根据合同约定，如果出现逾期交房，逾期不超过60日的，出卖人应支付业主已交房款万分之一的违约金。如果逾期超过60日，业主有权解除合同，如果继续履行合同，开发商需按日向业主支付已交房款万分之一的违约金。

对此，经开区房产交易管理科工作人员通过人民网领导留言板回复称，基于双方已签订商品房买卖合同，针对合同内容的争议，可按照商品房买卖合同内容执行，业主可通过司法途径维护自己的权益。

重点投诉问题：实际交付与样板间不一致

在预售房制度下，楼盘的样板间至关重要，即是未来房屋格局的参照实例，也是装修设计、材料以及施工工艺的真实展示，不少购房者就是被样板间打动而决定购买。因此，开发商一直倾向于过渡装饰样板间来诱导购买、促进销售，导致了实际交付与样板间存在“货不对板”、“严重减配”等现象。

近期，中国质量万里行监测到太原市佳境珑原、宝鸡市兆兴锦都、北京市华润橡树澜湾、贵阳市万隆国际和廊坊市新城家园存在货不对板、严重减配等问题。

根据《中国人民共和国合同法》第一百六十八条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”另外《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

样板房的法律性质为样品，样板房所展示的装修标准，应属要约的一部分。因此，若《商品房买卖合同》或其附件中无特别条款对样板间的性质做特殊约定，开发商实际交付的商品房应当与样板房一致。

然而，大多数开发商拟定的《商品房买卖合同》及其附件均会设定特别条款，“该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，有关该房屋的样板房、宣传资料、模型、展示板及广告仅供买受人在选择楼盘时的参考，其中所述内容并不作为该房屋的交付标准和条件。双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以本合同约定为准”。在此情况下按照“契约论”原理，即严守合同约定内容履约，开发商实际交付的商品房无需与样板房一致。

为了杜绝这一现象，2021年8月16日，北京市住建委正式发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，明确在设置交付样板间方面，样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。同时要求，样板间保留至项目交付三个月后。

实际上，若购房者发现货不对板、减配等现象，开发商一般回复为“以合同约定为准”，购房者举证难度较大。对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣特别提醒购房者，考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议将样板间情况以拍照、录像等证据形式予以固定。一旦发生“货不对板”以及“降标减配”等问题，可在完成取证的基础上，向市场监督局提虚假宣传的违法查处。

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