文/特约分析师 海捷 本刊记者 雷玄
3·15期间，《中国质量万里行》发布的2021年度房产家居投诉数据显示，2021年，《中国质量万里行》收到的房产方面的投诉受关注度较高，综合22期房产质量周报内容，整理发现2021年度消费者关注度较高、具有代表性的十方面房产维权的热点为：无证预售、不利因素未公示、订金/定金退款、霸王条款、挪用预售资金、延期交付、强行交付、精装质量问题、货不对板和烂尾纠纷。
图源：《中国质量万里行》整理
基于以上房产方面的十方面维权热点，《中国质量万里行》邀请知名房地产律师北京金诉律师事务所主任王玉臣提供专业法律支持以及避坑建议，期望为房地产行业的未来发展创造出一个更加良性、有序的市场环境，以维护消费者权益，强化消费维权意识，共促消费公平。
2021年房产维权热点之一：无证预售
购房者王丹（化名）投诉称，其于2021年3月份在河南洛阳某项目缴纳百分之三十的首付约四十多万，认购一套房产。当时销售人员称，预售证很快办理完成。11月，该项目仍未获得预售证，于是王丹在11月底来到售楼处申请办理退房退款，工作人员称45个工作日后可收到退款。截止2022年2月，王丹仍未获得退款。
律师说法：
首先，在没有取得预售许可证的情况下进行销售，属于典型的无证销售，典型的违法销售行为。《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
建议王丹可以采用两种方式维权：第一，可以直接向当地的住建部门投诉开发商无证销售；第二，可以到法院起诉开发商，要求返还购房款并赔偿损失。有一点需要注意，如果开发商拖到预售许可证办下来，那么预售合同就从无效变成有效了。所以，有些开发商会故意拖延。
避坑指南：
购买房产时，购房者须要求开发商出具《商品房预售许可证》。同时，还应关注预售许可证上的预售范围，用途及土地使用期限等信息。防止开发商用已取得销售范围的预售许可来售卖还未取得预售许可的住房。
若购房者在购房后发现开发商没有取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，消费者在购买后发现开发商没有取得预售证许可证明即出售商品房的，该商品房预售合同无效。
2021年房产维权热点之二：不利因素未公示
购房者许利（化名）投诉称，2021年在陕西省西安市高新区购买一处商品房时，销售人员并未提及项目周边规划高架桥一事。项目临近交付时，许利等业主发现此情况并询问开发商，开发商回复称，“我们与业主同时得知此事”。经当地规划局核实，开发商早在2019年3月份已签署《建设用地规划设计条件通知书》，该文件明确告知有关“高架桥”规划信息。基于上述情况，许利等业主认为，“开发商涉嫌隐瞒高架规划这一不利因素。”
律师说法：
商品房周边不利因素通常指项目用地范围的边界内外，对业主的居住舒适度存在负面影响的客观存在。不利因素可大致分为两类，一类是对居住者可能产生实际损害的不利因素，包括噪音、异味、粉尘等。例如商品房周边建有铁路、高架快速路、高压线、垃圾中转站、粉尘严重的工地、工厂等。而另一类则是影响居住者心理安定的不利因素，比如商品房周边建有公墓、殡仪馆及其他可能引起居住者禁忌、精神压力的因素。
目前，已经有北京、广州、合肥、佛山等多地出台相关规定，在商品房销售现场应分别使用“公示栏”、“公示簿”和“公示牌”进行不利因素的信息公示，并摆放于显著位置。
避坑指南：
1、选购新房时，购房者应尽可能实地勘察楼盘周边实际情况，千万不要只看沙盘、宣传资料，务必亲眼现场查看。
2、务必关注售楼处的显著位置是否有不利因素的公示，务必关注所签署的书面文件中是否有不利因素公示。比如有不少的开发商将不利因素隐藏在厚厚的文件中，让购房人在不知不觉中进行签字确认。实际上，很多人签署之后都根本不知道自己签的是什么。
3、对于周边未建的地块，保险起见，可以到当地的住建部门和自然资源规划部门进行核实。
2021年房产维权热点之三：订金/定金退款
李华（化名）于2021年6月19日在天津宝坻区某售楼处缴纳20000元购房订金，销售人员承诺，若后续天津户口办理不成功，已缴纳订金可以退还。但因户籍问题，李华最终无法在天津买房。并于7月16日前往售楼部提交退订金申请资料，却被告知订金将在两周内退还，后又改为12月底退还，但截至李华投诉时开发商仍未退还款项。此后，天津市宝坻区政府于2022年2月24日回复称：“经查，您不具备天津市购房资质，您与开发商签署协议中，体现缴纳款项为‘定金’20000元，开发商表示可扣除10000元违约金后，退还剩余部分。”
律师说法：
订金并不是一个法律名称，是日常交易过程中的一个交易习惯。根据我国现行法律的有关规定，订金不具有定金的性质。一般情况下，交付订金视为交付预付款。
而定金则是一个法律名称，具有担保性质。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
基于李华的购房经历，从目前宝坻政府回复的调查结果看，20000元为“定金”具备担保性质，李华由于未取得天津市户口，无法购买房屋，应视为购房人一方违约，退定金的诉求，将不会受到法律支持。不过，若购房人可以举证自己所缴纳的20000元为“订金”，则可以视情况主张返还。
避坑指南：
首先，购房人需了解自己是否有购房资格。无论是户籍问题，限购或者限贷，都是购房者的义务与责任，一旦签署认购协议，后续若因限购限贷等政策因素导致无法继续履行，则购房人可能就需要承担违约责任。其次，需警惕开发商是否存在诱导购房者交付定金/订金行为，购房者可将开发商“可退定金/订金口头承诺”落实到合同中，以防开发商违约。
最后，签订购房协议时，一定要区别定金和订金。原则上来讲，签订购房协议后因自身原因未签署正式购房合同，定金不退，但订金可视情况退。
2021年房产维权热点之四：挪用预售资金
王强（化名）投诉称，按照合同约定其所购房屋应于2020年12月交付，但由于项目的预售监管资金被开发商挪用，导致项目于2019年下半年停工。此后，业主多次前往监管部门反映情况，工地于2021年后陆续复工。王强称，延期公告截止2021年10月26日已发布了三次，但开发商并未加紧建设，购房者担心仍旧无法按时交房。
律师说法：
开发商之所以敢挪用预售资金和违规成本过低有直接的关系。比如此前的《城市商品房预售管理办法》规定，预售款项应当用于有关的工程建设，如果挪用应当受到相应的处罚，处罚额度的上限仅为3万元。
2022年2月，商品房预售资金监管新规出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。新规的出台可提高预售资金的使用效率，同时也减少了开发商挪用预售款项的风险。
避坑指南：
很多延期交房都和开发商挪用监管资金有关。对于购房者来说，在缴纳购房款时，务必要仔细核对预售资金账户是否为监管账户。一般而言，合同中会明确载明监管账户，若没有载明，可向当地住建部门核实后，再打款，防止购房款未进入监管账户，被开发商挪作他用。
2021年房产维权热点之五：霸王条款
2021年11月，李铭（化名）购买成都某项目一套商品房及一个车位，共支付定金3万元。几天后，前往售楼处签署《商品房买卖合同》时发现，合同及附加协议中存在不合理条款，“包括出卖人有权顺延办理合同登记备案、交付商品房及办理房屋所有权转移登记等的权限，且不视为出卖人违约，无需承担任何违约、赔偿责任等。”于是，李铭认为合同中存在的霸王条款并要求修改，对此，开发商并未答应其请求。与此同时，李铭还收到了一份《催告函》，《催告函》写明，“若您在收到本函后5个工作日内未与我司签订商品房买卖合同及补充协议并支付首付款，我司将解除《认购协议》，没收您支付的全部定金；我司有权收回该商品房，另售他人，且无需再另行通知您。”
律师说法：
首先，商品房买卖合同的签署应当是平等自愿的，开发商无权强制要求购房人签署其所提供的格式条款，尤其还存在显失公平的条款。根据相关规定，在签署认购书后，如果双方就商品房买卖合同条款达不成统一意见，是可以解除认购并退还定金或认购金。
其次，这种排除了开发商本应承担的主要责任和义务的格式条款，属于“霸王条款”的一种。严格按照民法典的相关规定，这种条款是无效的。但是，一旦签署了合同，在司法实践中再想推翻是很难的。
最后，对于上述案例所述的情况，李铭需要做好相关就合同条款无法达成一致，导致合同无法签署的取证；并及时对《催告函》进行回函，写明不签署合同的原因，并要求无责任解除认购，退还全部定金。必要的时候，还可以到法院提起相关民事诉讼。
避坑指南：
购房人在签署认购协议、购房合同及附加协议时，如合同条款包含以下特征，可判断为“霸王条款”，购房人可主张条款无效。
首先，购房合同条款排除了开发商的主要责任和义务。比如，逾期交房，开发商不承担任何违约责任等。其次，购房合同中虽然约定了开发商的违约责任，但双方的权利义务不对等。例如，开发商逾期交房的违约金非常低，购房人违约却要支付高额违约金。另外，购房合同约定的内容违反了法律行政法规的强制性规定。例如，购房合同中，约定开发商交付的房屋如果不符合国家工程的质量规范和质量标准，买受人不能拒绝收房等。
然而司法实践中认定这种“霸王条款”无效的并不是很多，所以签署合同的时候一定要认真看，千万不要一带而过。尤其是开发商提供的补充协议或补充条款，往往有很多的“霸王条款”存在。对于这些“霸王条款”，可以在签署前向当地的住建部门或市场监督局进行投诉，要求修改格式文本。
2021年房产维权热点之六：延期交付
2021年11月2日，安徽阜阳一楼盘的业主张菲（化名）投诉称，原本一期合同约定2020年6月30号交房，经过多次延期，至投诉时（2021年底）已逾期16个月，仍未给出具体书面回复。张菲说，“开发商曾承诺按照合同约定进行延期期间的违约金赔付，但是一直没有兑现赔偿，目前处于回避状态，目前，很多业主家适龄孩子都无法入学。”
律师说法：
常见的逾期交房有两种原因：一为资金问题，即与开发商挪用预售资金有关。二为违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成逾期。购房者可以到规划部门和建委部门进行调查核实。业主还需要关注同约定的违约金标准，部分购房合同对延期交房中开发商违约责任所带来的违约金约定极低，远低于购房人实际损失时，购房人可以按照实际损失去主张，而并非按合同去向开发商索要违约金。
避坑指南：
1、发现停工后，立刻和开发商及现场施工人员沟通。向开发商询问何时交房，向施工人员询问是否拖欠工资，施工人数能不能满足现阶段的施工需要等。
2.立刻核实自己所付的房款，和银行发放的贷款是不是到了专门的预售房款监管账户。
3.在开发商逾期赔付问题上，首先看查明合同中约定的赔付标准，并将违约金赔付的标准可以和业主损失进行对比，若合同约定的违约金远低于购房人的实际损失，购房人可以按照实际损失主张赔偿。
4.还可以通过信息公开申请等方式对延期项目进行全面的调查和了解，进一步核实延期交房的原因。
2021年房产维权热点之八：强行交付
2021年11月，宁波某项目业主郑敏投诉称，合同上的交付时间是2021年6月30日，因疫情影响延期将近90天交付（延期超过90天需按每日万分之三赔偿给业主），开发商为少支付违约金在小区并没完成建设、五证不全的情况下强行向业主交付。郑敏表示，开发商根本无法提供建筑工程质量合格证、盖有审图章的施工图纸、盖有竣工章的竣工图纸、消防部门工程验收证明文件、民防、环保验收合格证、燃气工程验收合格证、生活供水用水合格证、分户验收实施细则、验收分户的表1-5等。
律师说法：
开发商交房需要满足三大类条件。
第一是法定条件，这是法律所规定的交房时必须基本的基本条件。如必须通过了规划验收、竣工验收、消防验收或备案等条件。第二是约定条件，在所有的商品房买卖合同文本里都会有专门的条款约定交房时必须满足的条件。第三是物理上达到能交付的条件，比如是否存在质量问题。如果存在质量问题，可视情况拒绝收房的，必要的时候，甚至可以要求退房并赔偿损失。
有一点需要特别注意，一定要先验房再视情况收房。一旦收了房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的实际转移占有，即视为房屋已交付，风险就发生了转移，再要求开发商承担违约责任，很多时候法院是不支持的。
所以，在购房合同约定的交楼期限届满后，买受人发现房屋仍不具备上述三大类交付条件的，买受人可以拒绝收楼（拒绝在《收楼确认书 》签字）并且要求开发商承担逾期交楼的违约责任。
避坑指南：
针对违规强行交房，可以从以下几个方面维权：
1、维权先取证，取证永远是第一位的，对于现在房屋的现状、小区的现状做个全面取证。2、立刻给开发商发函，要求开发商提供必须具备的法定合同约定的相关法律文件，同时将出现的问题汇总要求答复。3、立刻进行相关开发手续的政府公开信息调查，进一步核实是否具备法定交房条件。4、对于现场发现的问题，对于通过公开发现的问题立刻向相关部门发违法查处申请，请求调查处理。5、还可以结合上述情况提起相关的民事诉讼。
2021年房产维权热点之八：精装质量问题
赵恒（化名）于天津购买了一套精装房，2021年10月31日收房时发现，房屋存在门把不好使、门底部露光、地砖不平等六七十处质量问题。此前，曾有业主多次表示想要到现场查看装修效果，但遭到开发商的阻拦。收房时的房屋现状让业主很失望。更让业主气愤的是“开发商始终没有跟我们谈如何解决问题。”
律师说法：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，业主可以要求开发商维修、修复。
避坑指南：
1、一定要及时取证，可以通过拍照、摄像、发函、填写验房单等方式对现场做取证，固定证据。
2、可以视情况拒绝开发商的“强制收房”，说明拒绝收房的理由，或要求开发商提供房屋合格的手续或修复房屋质量问题后才能收房。
3、先验房后收房，验房合格后才能收房。可以请专门的验房公司进行验房，由验房公司出具一份书面的检测报告。
4、必要的时候可以进行检测。精装修房屋的检测包括三类，房屋质量、装修质量和空气质量。
5、将存在的质量问题及时向建委部门进行投诉，要求其对于这些质量问题进行调查处理。
6、如果以上几种方法都不能解决精装修房存在的问题，还可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。
2021年房产维权热点之九：货不对板
业主高丽（化名）反映，其购买了某央企开发的精装楼盘，然而临近交付，原先宣传的1梯1户现在变成2梯2户、电梯厅6-8平方米可利用空间变成了管道井......实际交付情况与样板间及宣传材料差异较大。项目工作人员回复称，公司在宣传时已提示：相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等也可能不同，最终以政府最终审定的图纸和买卖双方合同为准。
律师说法：
首先，遇到这种情况，直接通过合同去维护购房人的权利是很难的，因为合同中往往会将宣传广告排除在外，明确约定不是合同的组成部分，对其没有约束力。
然而，即使开发商在合同中进行了责任豁免，但并不意味着这种宣传行为是合法的。根据《房地产广告发布规定》第三条之规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。开发商在进行宣传销售的时候，对于房屋的描述，对于配套的描述等应当是真实准确的，不得欺骗误导消费者。而且《房地产广告发布规定》第十三条还特别规定了：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”所以，如果确实存在实际交付的房屋和宣传材料、样板间等明显不符的问题，则开发商可能构成了违法虚假宣传。
避坑指南：
如果业主遇到了开发商虚假宣传，取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能收集到，如样板间照片或视频、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。在完成取证的基础上，可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处。
2021年房产维权热点之十：烂尾纠纷
业主金尧（化名）反映，按照合同约定其于深圳购买的某项目应在2019年底精装交付，但因2019年开发商资金链出现问题，该项目也陷入停工状态。此后，业主以公寓楼栋为单位进行复工自救，先行垫付资金，用于项目未完成的室内装修和公共区域建设。之后，业主成立自救小组，聘请法律顾问，考察及招投标装修公司，以及设立共同的资金监管账户等。目前5号楼已完成装修并对外出租，其他楼栋业主也纷纷加入自救阵营，3、4号公寓也在陆续装修。
律师说法：
烂尾楼属于延期交付中最严重的一种，当延期到一定程度，又没有复工迹象，就成了烂尾楼。一般的延期交付指的是没有按照合同约定的交付时间交房，延长到一定时间后才交付。
此事件中最大的违规违法行为，是开发商违法挪用监管账户预售资金。房产的开发成本其实远低于项目房款，一般而言，只要项目销售了大半，预售房款完全可以将项目开发完毕。
对于因烂尾导致的延迟交房，开发商需要承担延迟交房的违约责任，包括赔偿合同中的违约金。如果违约金约定过低，不足以弥补购房人的损失（可按照同地段同类房屋租金标准计算损失），对于超出部分还可以继续主张。
避坑指南：
1、购房时可以对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查，否存在债务逾期、烂尾楼、拖欠工程款等负面情况。
2、必须查看该项目是否五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
3、支付房款的时候必须支付到开发商的商品房预售资金监管账户。
4、要求开发商及时出具房款发票。开具发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管。
5、关注施工进度。一旦出现施工停滞，及时和开发商、施工单位进行沟通、核实。必要的时候，还要采取进一步的法律手段。
业主一旦发现自己买的房子面临烂尾风险，也可以多方协商，如上述案例所示，进行重组、自救或者另寻开发商接盘。
京公网安备11010502034432号