中国房产质量周报第二十八期：代收代缴契税、专项维修资金有风险

2022-03-08 雷玄点击：次

“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第28期发布。

2022年2月28日-3月6日，中国质量万里行共收到24条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。

具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括华夏幸福、卓越集团、禹洲集团、绿地控股、纽宾凯集团、纵横集团、海尔集团、人居地产、隆基泰和、实地集团和望云地产。

涉及的项目分别是郑州市郑州·孔雀城、武汉市禹洲朗廷元著、西安市绿地新里城兰亭公馆、武汉市纽宾凯汉CITY·汉棠、广州市纵横揽云、宁波市翡翠东方府、成都市人居柏云庭、西安市隆基泰和铂悦山二期、昆明市实地花鹤翎二期与株洲市望云体育新城。

经统计，十个项目涉及的问题包括：延期交付、精装修未完工、房屋漏水、预售房款未进入监管账户、违规交付等。

本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注武汉市禹洲朗廷元著、西安市绿地新里城兰亭公馆以及宁波市翡翠东方府三个项目。其中，武汉市禹洲朗廷元著的业主反映，收房时仍有部分房屋未完成装修，地下车库仍在施工，未达交付标准。此外，无论业主是否收房，均从3月1日开始缴纳物业费。西安市绿地新里城兰亭公馆业主表示，合同约定2022年10月交房。自去年开始该项目施工缓慢，业主于2月底进入现场发现无人施工。业主缴纳款项未进入指定资金监管账户，而是进入开发商开设的一般户。宁波市翡翠东方府业主表示，实际交付标准与宣传资料、样板区差异较大，公共区域减配、绿化面积缩水。此外，顶楼住户反映渗漏水问题严重。

武汉禹洲朗廷元著：分批交付惹争议

禹洲朗廷元著系禹洲集团旗下项目，位于湖北省武汉市汉阳区太子湖北路288号，由武汉蓝空房地产开发有限公司负责开发建设。业主反映，近日交付时，开发商称每天最多仅为10户业主办理交房手续，700多户要70天才能完成交付。然而无论业主是否已收房，物业费均从3月1日起收取。

对此，禹洲朗廷元著物业工作人员3月1日称：“近期武汉市疫情比较严重，根据防疫部门的防疫要求，我公司决定分批分次为业主办理房屋交付手续。目前，已增至每天交20户，物业费收取时间也由原定的3月1日调整至4月1日。”

此外，部分业主在收房时发现，室内精装工程实际仍未完成，房屋未达到交付标准。业主提供的视频与照片显示，房屋内地板还未装完，装修材料还堆积在房间里。另外，小区地下车库也摆满了建筑垃圾，尚处于施工状态。

对于竣工验收的问题，禹洲朗庭元著物业的工作人员于3月1日称：“项目已通过竣工验收，验收文件的公示信息在交付时就张贴在了小区大门口。另外，房屋交付时基本已经完成精装，业主可能会对精装修的一些细节不满意，但物业会对业主验房时发现的问题进行登记并修复。”

绿地新里城兰亭公馆：施工停滞

绿地新里兰亭公馆项目位于陕西省西安市科技西路与绕城高速交汇处向东300米，系绿地控股旗下项目，开发商为绿地集团西安浩坤置业有限公司。近期，有业主反映，合同约定2022年10月交房。自去年开始该项目施工缓慢，而到了今年，工地仍不见施工。

除了施工进度缓慢之外，多名兰亭公馆业主投诉，首付款和按揭购房贷款均未进入中国农业银行股份有限公司西咸新区支行（该项目指定的资金监管账户），而是进入开发商绿地控股在中国银行西安华陆大厦支行开设的一般户，购房者合法权益受到严重侵犯。

对此，西咸新区管理委员会称，经核查，业主反应情况与事实部分相符，对于监管资金问题，沣东新城住建局已经责令相关业务银行严格履行自身监管职责，立即展开自查，限期整改，并承诺进一步加强对该项目资金的管理力度。

宁波市翡翠东方府：收房之日即开始整改

翡翠东方府位于浙江省宁波市江北区人民路与环城北路交汇处，由宁波海筑置业有限公司开发建设，系海尔集团旗下。项目于2021年年底交付时，业主反映“房屋存在多处质量问题，交付标准与销售宣传时差异较大。外立面不平整，有明显的凹凸不平、鼓包；室内装修工艺也比较粗糙，窗台大理石严重碎裂、墙面和顶面不平整、门套有较大缝隙、收口工艺质量差等。”

整改后，翡翠东方府陆续完成交付。近期部分顶楼业主再次投诉“交付没不久即出现严重渗漏水现象。”

对此，江北区住建局于2022年3月3日表示，“我们收到翡翠东方府业主反映，房屋存在渗漏水问题，我们已经介入调查，同时将督促开发商尽快解决。”

重点投诉问题：开发商代收代缴购房契税、住宅专项维修资金不规范

购房者在签订商品房购房合同后须缴纳契税，在收房后须缴纳住宅专项维修资金。有些业主是自己缴纳，有些则委托开发商代缴。据业主反映，开发商代收代缴契税、住宅专项维修资金时存在“未及时上缴、提前收取”等不规范操作。

近期，中国质量万里行监测到太原市佳境珑原、宝鸡市兆兴锦都、北京市华润橡树澜湾、贵阳市万隆国际和廊坊市新城家园存在开发商代收代缴契税、住宅专项维修资金不规范的问题。

契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税。其中应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等；住宅专项维修资金是指用于小区住宅楼房的公共区域与公用设施、设备维修的专修基金。包括住宅主体承重结构部位、门厅、楼梯间、通道和户外墙面等。

购房人购置房产后，首先要明确契税、住宅专项维修资金的缴纳时间。

一般而言，若购房人购得新房，应以购房合同备案的时间为节点，一般为备案后30日内交契税。若所购房产为二手房，则以二手房过户时间为节点，一般为过户后30日内交契税和其他交易税。

而住宅专项维修资金则在商品房交付时缴纳，属于房屋首期专项维修资金，业主们可以将其直接存入由开发商提供的房屋专项维修资金专户。若通过开发商代缴，则开发商自收到资金之日起30日内，要将其存入维修资金专户。

另外，如通过开发商代为缴纳契税和公共维修资金。注意开发商代缴过程中，可能会出现购房合同未网签备案即收取契税、收取契税后不向相关部门上缴、收取住宅专项维修资金后不及时缴纳等不规范操作的问题。

目前多地已经出台相关规定，如2021年4月，北京住建委出台《关于禁止违规房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》规定，在新建商品房交易过程中，房地产开发企业不得代收、代缴应由购房人缴纳的契税和住宅专项维修资金；房地产开发企业不得将代收购房人应缴契税或住宅专项维修资金，作为商品房销售和交付的前置条件；购房人缴纳契税或住宅专项维修资金，确有代办需要的，购房人可委托开发企业或第三方办理，但相应款项不得转入开发企业或其它第三方账户。

《中国质量万里行》提醒广大购房者，购置房产后，请留意购房合同备案时间或房产过户时间，缴纳契税、住宅专项维修资金后，及时敦促开发商向相关部门缴纳，以免影响后续房产证办理。

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