中国房产质量周报第二十三期：公摊与约定不符怎么办？

2022-01-17 中国质量万里行雷玄点击：次

“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第23期发布。

2022年1月10日-1月16日，中国质量万里行共收到21条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。

具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括华润置地、中南置地、科翔地产、诚越地产、花样年、绿城中国、嘉福集团、三巽置业、金鹏地产与世纪金马。

涉及的项目分别是石家庄市华润万橡府、南京市中南上悦城、邯郸市紫御东城二期、廊坊市首尔甜城·东方广场、成都市花样年香门第、钦州市绿城·幸福里一期、南昌市嘉福新天地、亳州市三巽壹號院、合肥市金鹏·壹品天成与重庆市花滩国际新城伴山豪庭。

经统计，十个项目涉及的问题包括：与业主签订合同规定的赔付标准不一、墙体开裂、违规提供首付贷、绿化景观虚假宣传、公摊面积较大等。

本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注廊坊市首尔甜城·东方广场、邯郸市紫御东城、南京市中南上悦城三个项目。其中，廊坊市首尔甜城·东方广场交付一年后，业主发现开发商宣传的居民用电在供电局备案为商业用电。另外，业主在此前收房时还发现实际交付与样板间不符，层高缩水等问题。邯郸市紫御东城二期业主收房至今17个月，小区却未通正式水电，且时常停水停电，影响正常生活。另外，B1、B9、B14三栋楼的天燃气主管道从部分业主户内厨房通过，存在安全隐患，且这三栋楼至今均未接通燃气。南京市中南上悦城的业主称，二、三、四栋楼面临延期交付，其余楼栋已停工半年。开发商与业主签订的购房合同存在多个版本，“延期赔偿”就存在万分之二、万分之一以及万分之零点五三个标准。

廊坊市首尔甜城·东方广场：“民电”变“商电”

首尔甜城·东方广场位于河北省廊坊市燕郊经济技术开发区燕顺路与化工大街交汇处，由诚越房地产开发有限公司开发建设。近期，有业主缴纳电费时发现电费相较以往偏贵，他们进一步咨询后得知，小区用电类型为商业用电，而非销售宣传时所说的居民用电。

除用电问题外，业主表示：“小区自交付时就出现房屋与样板间不符，层高缩水等情况，此后问题不断。”

2022年1月14日，项目售楼处工作人员称：“我们属于客服人员，不了解销售人员的说辞。另外，客户签订的协议里有关于水电费用调整的条款，而水电费用是由国家收取的。”相关问题也已反馈至当地住建部门。

邯郸市紫御东城二期：交房17个月仍未通正式水电

紫御东城二期由邯郸市科翔房地产开发有限公司开发建设，项目位于河北省邯郸市永年区洺州大道洺州植物园东。近期，紫御东城二期业主称：“小区交房至今近已17个月，仍未通正式水电，家中自来水浑浊，且时常停水停电。目前，开发商提出业主须缴纳200元水费，才能将用水更换为南水北调的水。”此外，小区二期B1、B9、B14三栋楼至今未通燃气，且燃气主管道从部分业主家厨房通过，存在安全隐患。

针对以上问题，开发商工作人员于2022年1月14日称：“正式水电已于2021年底开通，小区自来水为市政供水，不存在浑浊这一问题。而天然气属于专项工程，开发公司只负责接通，不负责安装，安装事宜由天然气公司负责。目前已知的是燃气管道已于2021年底开通。对于部分业主尚未开通的原因需要与物业进行核实，或与未交物业费及天然气接通费有关。”

南京市中南上悦城：延期交付赔偿标准不一

中南上悦城位于江苏省南京市江宁区上高路与万安北路交汇处，由南京中南锦城房地产开发有限公司开发建设，系中南置地旗下项目。该项目业主称：“二、三、四栋楼延期交付，其余楼栋停工半年。而且开发商与业主签订的购房合同存在多个版本，关于延期赔偿一项就有万分之二、万分之一和万分之零点五三种不同的赔付标准。”

针对此事，项目售楼处工作人员于2022年1月14日称：“延期交付的楼栋为二、三、四三栋楼盘，其余楼栋仍处于施工阶段。”至于合同模板不一致问题，该名工作人员回应称：“并不清楚这一问题，我们提供的合同已经过房管局审核。业主若要退房，退房周期以合同约定为准。”相关问题也已反馈至当地的住建部门。

重点投诉问题：实际公摊面积与约定不符

许多购房者反映，收房时发现房屋实际公摊面积与购房时约定的不符，如套内面积减少，公摊面积增加，并导致得房率降低。

近期，中国质量万里行监测到晋中市台商书语郡、潍坊市金庆御花园、天津市富力又一城合茂园、淄博市天泰嘉亿城和赤峰市春城金澜湾存在公摊面积与约定不符的问题。

公摊面积指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

有法律人士称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。

当合同无约定或约定不明确，若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

另外，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

总之，若因公摊面积与约定不符导致的房屋实际面积减少，购房者可要求开发商退还公摊面积的差额房款。

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