青岛融创北岸壹號的业主投诉：停车位违规销售

　　据收房帮消息，2020年8月10日，青岛融创北岸壹號的业主在青岛政务网上投诉称，开发商违规定价小区停车位。

　　业主投诉停车位费定价违规

　　业主称，目前项目车位含人防车位定价为15万元人民币/个，相当于月租价格为625元，不符合2019年9月青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施《山东省物业收费服务管理办法》的通知标准，通知规定月租价格最高不超300元。因此，融创北岸壹號项目的车位定价违规。

　　2020年8月18日，青岛市市场监督管理局在青岛政务网做出回复，建议业主咨询人防办。

　　开发商：我们的车位是卖的，售价为12.1万元人民币/个

　　融创北岸壹號项目位于山东省青岛市城阳区，开发商为青岛融创天一鑫江地产有限公司。在其股权结构中，融创(青岛)置地有限公司(以下简称"融创青岛公司")持股比例最高，为30%。青岛新闻网房产频道显示，该项目的交房时间为2020年12月31日前。

(企查查：青岛融创天一鑫江地产有限公司股权结构图)

　　有关融创北岸壹號项目的停车位定价问题。融创青岛公司平台渠道部的孙经理表示，该小区的停车位都是地下停车位是按照人防的标准建设，都没有产权证。既可以在公司进行购买，也可以向已购买但没有使用车位需求的业主进行租赁。

　　对于业主购买人防停车位，孙经理表示，可以直接在公司进行购买，售价为12.1万元人民币/个。购买后可提供业主涉及车位使用权的买卖协议及收据凭证。

　　而对于车位租赁，孙经理表示可以直接租个人车位使用，到物业进行停车位车牌的更换。对于租金，承租人直接支付给出租人;付款方式具体没有要求，可以按月、半年或年支付。物业管理费则是承租人单独支付给物业。

　　人防性质的停车位只租不售

　　对于人防性质的停车位是否可以出售问题，2020年10月19日，《收房帮》致电青岛市人民防空办公室。业务科室的曹工回答《收房帮》称，人民防空地下室的产权主体归国家所有，因此所有权不能进行买卖。

　　同时，根据《中华人民共和国人民防空法》第5条，"人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"。开发商等建设单位一般通过转让人民防空地下室的使用权的方式实现企业受益。开发商可以将人民防空地下室用于地下停车位使用，如果发生战争，政府可以无条件征用。而人民防空地下室的使用权转让实际就是租赁的一种形式，车位使用权转让合同从性质上属于租赁合同。

　　对于转让年限是否有限制，曹工称属于市场行为，由租赁双方自行协商。根据《合同法》第214条第1款的规定，"租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。"

　　停车位租赁费一年最高3600元

　　2019年9月12日，青岛市发展和改革委员发布了，会关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知(以下简称"《通知》")，其中第3条显示，"普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，市内六区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费标准由市发展改革部门会同市物业主管部门制定。"

　　融创北岸壹號坐落于青岛市城阳区，属于市内六区。对于停车位的租赁费定价标准问题， 2020年10月19日，《收房帮》致电山东省青岛市城阳区发展和改革委员会价格政策制定科。工作人员表示该《通知》适用于普通住宅的车位租赁。

　　如果已经明确所购商品房为普通住宅，则涉及的小型车地下停车位的服务费上限为50元/月;车位租赁费上限为300元/月。而一年的车位租赁费上限为3600元，如果租赁期为20年则相应的租赁费上限为7.2万元。

(《山东省物业服务收费管理办法》的通知：附件2)

　　调查停车位违规定价

　　山东省青岛市市内六区的普通住宅车位费20年租赁费应不超过7.2万元，而融创北岸壹號项目停车位的收费却为15万元/个和12.1万元/个。

　　2020年10月20日，《收房帮》致电青岛市市场监督管理局价格监督监察处，工作人员建议，业主如果发现停车位收费不合规，可拨打12315或12345进行投诉，所在区的执法人员将对收费违规问题进行调查。并且，业主需要确定是否与开发商或物业公司签订了相关停车位的租赁协议。如果有相关的租赁协议请一并给执法人员。

　　同时，根据《山东省物业管理条例规定》第50条，"业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。"

　　律师：开发商无权将人防车位的使用权进行出售或转让

　　律师表示，具体要看合同内容是否明确车位属于人防车位。协议条款内是否明确该车位系人防工程，因政府人防需要征用、征用时，乙方无条件配合，否则视为违约，甲方有权无条件收回车位等约定。

　　依据目前的法律规定，人防车位是国家所有，开发商无权将使用权进行出售或转让。而开发商对人防车位享有的使用权也是有期限的。

　　同时，没有产权的车位买卖，其实是一种租赁行为。这种买卖合同，实质上是停车位租赁合同。

　　对于青岛融创北岸壹號项目停车位收费问题，《收房帮》将持续关注。（文/收房帮 王婉丞）