国内房地产市场受持续调控影响进入严冬，与此相关的圈内怪事也频频出现。最近，发生在顺义区后沙峪镇嘉浩别墅“一地两证”的风波吸引了中央及京城众多媒体的关注。于2010年拿到房产证和土地证的嘉浩别墅5名业主称，今年11月11日他们意外接到北京裕顺通房地产开发有限公司(下称“裕顺通公司”)通知，要求五业主14天之内限期拆房，而该开放商是在2011年8月取得同一地块的土地使用证。
11月27日，五业主在京向媒体公开呼吁，这是对私人财产和公民权益的严重侵犯，相关部门应立即介入调查此事。目前，五业主已联名向国土资源部和全国人大常委会上书，要求撤销裕顺通公司非法取得土地证等一系列行为。
案由：五业主合法竞拍嘉浩别墅
据介绍，嘉浩别墅全称为“嘉浩国际商住别墅城”，位于北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号(1区)，其开放商为“北京嘉浩房地产开发有限公司”(嘉浩公司)。早在2002年，因中国农业银行北京市朝阳区支行诉嘉浩公司一案，北京市第二中级人民法院(下称“二中院”)查封了其名下的嘉浩别墅房屋，并在对案件的执行过程中，于2007年1月5日将嘉浩别墅房屋进行公开拍卖。
拍卖过程中，徐迎心、王琏、王焱侠、侯滢、代华5人分别买受了嘉浩别墅一区1003、一区1001、C型1012、C型1016、C型1010号房产，由二中院出具了民事裁定书予以确认。之后，各买受方持法院裁定书、法院协助执行书等司法文件，去嘉浩别墅所在地的顺义区建委、顺义区土地局分别申请办理房屋及土地证件，并于2009年至2010年期间取得了相应房屋的所有权证书及土地使用证。其中，王琏在办理完手续后再将房屋转让与刘晓檬，刘晓檬亦于2010年办理完毕房屋的全部证件。
这份递交给国土部和全国人大常委会的“情况反映书”称，徐迎心等5名业主买受嘉浩别墅房屋的过程完全是公开透明，是嘉浩别墅一区1003、一区1001、C型1012、C型1016、C型1010号房产的合法所有权人及对应土地的使用权人。
焦点：第二张土地证是否“私生”？
然而，就五业主取得嘉浩别墅房屋及土地相关证件、时隔一年多之后，一件十分蹊跷的事情发生了。今年9月，北京裕顺通房地产开发有限公司突然找到五位业主，出示了一份编号为“京顺国用(2011出)第00086号”土地使用证，发证日期为“2011年8月9日”，称五位业主的房屋位于裕顺通所有的土地上，要求几位业主“立即腾房”。这让5名业主十分震惊，同一块土地竟有两张权属不同的土地证，而且发证机关还是同一个单位。这“第二张土地证”到底是如何诞生的？
据悉，裕顺通公司取得的第二张土地使用权证书，并非通过公开拍卖途径、竞买成功买受所得，而是在北京市一中院(下称“一中院”)的执行过程中，直接就取得了土地使用证。
事情脉络是这样的：2009年3月23日、24日，一中院分别出具(2009)一中民初字第4486号、第4484号民事调解书，确认北京城启房地产开发有限公司分别对两家债权人负有本金为人民币154351000元和美元13649940的债务。一年多之后的2010年10月13日，裕顺通公司成立。
今年3月7日，一中院分别出具(2011)一中执异字第230号、第231号执行裁定书，称4486、4484号调解书中的两家债权人于2011年1月6日将调解书项下的债券数分别转让给裕顺通公司，故将调解书执行程序中的申请执行人全部变更为裕顺通公司。
随后的8月9日，裕顺通公司直接取得顺义区国土资源局办法的《国有土地使用证》，成为坐落于顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联国际商住别墅城的土地使用权人，使用权面积370009.73平方米。而按照裕顺通公司的说法，上述5名业主所属的别墅房屋，是建在裕顺通“拥有使用权”的土地上。于是，进一步有了11月11日裕顺通公司向五业主下发所谓“14日之内拆房腾退”的“最后通牒”。
“裕顺通取得该土地使用权的途径存在严重问题。此地块是在国际仲裁未结案中的质押物，裕顺通串通此案被告，通过所谓的债物转抵在私下进行操作，未经公示、拍卖及招投标等国家规定的程序。”五业主在“情况反映书”称，这严重违背了国家关于土地交易中的公开、公示等透明之原则。
“并且，这一程序也无视在此地块上，已存在的经二中院依法裁定、拍卖具有合法产权的物业，仍将此地块确权给了裕顺通公司。”五业主认为，这人为造成了新的产权纠纷，造成国家税收流失和相关法人主体巨大的经济损失，同时也侵害了产权所有者权益。
对此，一位多年经办产权类案件的资深律师称，一般来说法院在裁定债权纠纷时，必须有详实的书面合同、协议等作为确权依据，出现上述“近乎荒唐”的问题，只有一种可能：“开发商提供了虚假证据，隐瞒了该土地之前已有明确使用权所属人”。
迷惑：三大悬疑尚存
“除了从我们手中购得，裕顺通公司根本不可能通过任何其他合法或正确的途径取得我们已经拥有的土地使用权。”五业主认为，同一个土地局先后办理的土地使用权证内容发生矛盾，在后的土地使用权证中矛盾内应为无效。
对上述案情，分析人士认为有三大悬疑值得追问：一、从成为北京城启房地产开发有限公司执行程序中的申请执行人(债权人)，到成为取得嘉浩别墅项目的土地使用权人，取得国有土地使用证的过程是跳跃的、不清晰的。即使是以物抵债取得土地使用权，具体操作过程、方式、价格均未公开，有规避拍卖程序、私下处理资产、转移资产之嫌。
二、其债权金额与获得的土地使用权面积极为不匹配，总计约2.4亿元的债权金额，对应370009.73平米的土地，每平米价格仅约651元，地价严重被低估。
三、最为重要的是，如果是以物抵债，其抵债资产中不能包括他人财产：嘉浩别墅一区1003、一区1001、C型1012、C型1016、C型1010号房产属于徐迎心、王刘晓檬、王焱侠、侯滢、代华所有，法院必须在抵债前就查明抵债资产权属的相关情况，决不能将已属于他人的财产作为被执行人的财产转给执行人。
有法律界人士评论称，无论从法理或程序上，这都称得上是一起严重的土地违法交易，应予以撤销。“顺义区相关土地部门在没了解全部事实真相和慎重核查相关手续的情况下，给同一地块签发了本不应该签发的第二张土地证，也侵害我们的合法权益。”五业主称，目前已将这一情况反映至区、市两级国土资源部门，至今无果。(完)
