长租公寓暴雷律师支招：房东和租客协商一致是最理想状况

文/本刊记者 雷玄

数据来源：百度「问一问」

网友问题：长租公寓接连暴雷，房东、租客应如何维权？公寓跑路房东来赶租客、押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况应该如何处理？

支招律师：北京市京师律师事务所留学法律事务部主任、中国行为法学会新闻舆论监督专业委员会副秘书长李冬梅律师

要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷，对于已经和平台签署有效合法的租赁合同、如期交纳了租金、但不确定平台是否把欠缴的租金交给房东的租客，他们的权利一定要受到法律的严格保护。房东若能与租客协商达成一致，并重新签订房屋租赁合同，当然是最理想的状况。但倘若双方无法通过协商达成一致，则只能通过向法院起诉的方式来进行维权。

维权方式如下：

1、若房东与长租公寓平台签订的是《房屋租赁合同》，则房东可在书面通知长租公寓平台解除《房屋租赁合同》的同时，书面通知租客要求限期搬离并腾退房屋。如果房东跟租客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶租客。

2、若如果房东把房子交给平台，由平台跟租客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶租客。那么长租公寓平台在法律上的地位就是承租人（俗称的“二房东”），租客的法律定位是次承租人。长租公寓平台与租客签订的合同实际上是转租合同。

3、如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。房东与长租公寓平台的合同为（或被认定为）房屋租赁合同时，房东与长租公寓平台、长租公寓平台和租客是两个独立的法律关系，在租客无法继续使用房屋时，也只能向长租公寓平台主张损失。但如果房东与长租公寓平台的合同被认定为委托合同，那么房东与租客之间实际存在房屋租赁关系，在租客未出现违约或合同有效期未届满时，房东收回房屋属于单方违约，租客有权向房东主张违约责任及其他相关费用。

4、当出现押金退不出来、退租贷款无法解除被迫上征信、与公寓的交涉陷入困境等情况则只能通过司法程序进行维权救济。但很多公司爆雷后偿还能力很弱，如遇到主要负责人跑路的话，租客和房东的资金追回将很难落实，损失难以弥补。