估值超1800亿元 万达商管携“轻资产”转型梦赴港IPO

10月21日，珠海万达商管向香港联交所递交了招股书，拟面向全球发行股份。

历经数年打磨，带着转型“轻资产”的万达商管，王健林重新杀回港交所。有业内人士猜测称，如果此番万达商管能够成功上市，估值或超1800亿元。

连续三年保持收入增长

招股书显示，珠海万达商管成立于今年3月23日，是中国最大的商业运营服务提供商，主要业务是为商业广场提供运营服务，包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。其中，物业管理服务为业绩的主要贡献点。

截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达54.2百万平方米，有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。2018年、2019年及2020年，万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

根据弗若斯特沙利文资料，截至2020年12月31日，在中国，万达商管在管建筑面积超过第二名至第十名的总和。截至2021年6月30日，万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

营收方面， 2018年、2019年、2020年及2021年上半年，万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。同期，万达商管的毛利分别为45.52亿元、45.81亿元、63.44亿元、26.79亿元45.13亿元。与之对应的是，其毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

按收入结构来看，委托管理模式下的收入是万达商管的主要收入来源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分别为87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。

而这也就是万达商管所谓的“轻资产”运营下带来的收益，即企业不自持相关商业地产，只输出品牌，负责设计、运营等工作，并分得收益。

轻资产转型初见成效

从2015年开始，万达就开始采用轻资产的运营模式，向独立第三方持有的商业广场提供商业运营服务。

招股书显示，在轻资产运营模式下，万达不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权。其创新的租赁运营模式以及轻资产委托管理模式皆有助于企业以高效的方式拓展项目，进而持续扩大业务规模。

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

轻重模式的转变，给万达带来了新生。当轻资产模式跑通后，万达商管也在加快向全国扩张。2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。

在招股书中，万达商管称，截至2020年底自己为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

贝壳研究院商业地产分析师郑中在接受媒体采访时表示：“万达商管定位全轻资产模式，并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目。对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。 和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于优质地段的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务。”

剥离重资产后，万达商管模式变轻，负债也大幅度减少。

截至2021年6月30日，万达商管流动负债总额151.75亿元，非流动负债3.6亿元，负债总额155.35亿元，资产总额193.23亿元，资产负债率80.4%。手持现金65.51亿元，较2020年末的93.64亿元下降30%。

对赌三年实现220亿利润

值得一提的是，虽然看起来形式大好，但万达商管仍面对着诸多难题。

首先，尽管努力外拓，在业务上万达商管对母公司大连万达商业的依赖性仍较强。招股书坦承，万达商管的大部分收入由母公司大连万达商业拥有的项目所产生，而这些项目并不受其控制。

招股书披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，来自母公司的收入分别为89.43亿元、96.4亿元、116.76.亿元及71.68亿元，占同期商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

截至报告期末，万达商管的在管的所有商业广场中，有来274个自母公司万达，占总在管商业广场数量72.1%，来自独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。

从成长性角度看，珠海万达商管轻资产模式想要更进一步，必须更多的扩展第三方商管项目。

除此之外，本次上市前，万达方还与投资者设有对赌协议，大连万达商业及珠海万赢已同意保证珠海万达商管2021年－2023年实际淨利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

三年对赌完成220亿利润，不得不说是一份十分严苛的业绩对赌。而且，万达商管2021年上半年净利润13.1亿元，距离2021年全年51.9亿元差了一大截，在国内楼市调控趋严，房企转向谨慎的情况下，能否完成第一年的业绩还未可知。

不过，事实上，万达极其青睐与人对赌。

2018年1月，王健林为万达商管引入腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，四巨头以340亿元入股万达商管，并与万达签订了一份对赌协议。根据协议内容，要求万达商管在2023年10月31日前完成上市。除了上市对赌协议以外，王健林还保证要在1至2年内消化房地产业务，且万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

商人绝不想做赔本的买卖，对赌协议透露着王健林的野心，究竟最后万达商管能否在资本角逐中突出重围，转型成功并进一步扩大商业版图，市场各方都拭目以待。