“6月15日开盘，最低报价17.08万元/平方米，最高报价高达22.9万元/平方米。 ”在网上房地产显示的闵行区臻园18套别墅备受市场关注，这也是远中风华园后，今年沪上再度出现报价超过20万元/平方米的别墅房源。然而记者昨日调查发现，这些新开的房源竟是开发商早前只租不售的“二手房源”，按照住宅交付使用许可证信息显示，这部分房源大多都是2005年就交付使用，至今已有8年房龄。更离奇的是，该批次房源的预售证为2006年颁布，到2013年6月才开盘，已经过了7年时间。
预售证颁布后7年才开盘
位于闵行区金虹桥板块的臻园，在上海豪宅市场一直是非不断，早在2009年底，臻园就有一套独立别墅成交价格超过10万元/平方米，达11.4万元/平方米，最终该别墅成交总价为0.5亿元。然而在2010年初，该项目又被曝出，曾以19万元的单价被称为中国最贵豪宅的上海古北臻园23号别墅，遭遇被退的尴尬。
在沉寂3年后，臻园再出江湖。网上房地产显示，该项目6月15日推出18套独栋别墅，面积在271-379平方米，价格也秉承其一贯的风格，最低报价17.08万元/平方米，最高报价高达22.9万元/平方米。昨日售楼处给出的报价为每套7000万元-7900万元不等。
然而记者调查却发现这18套房源并非真正意义上的新房。“这批次房源就是一期的20幢独栋别墅，不能算新房，开发商建好后只租不售，其中两套到现在还有租约，没有拿出来销售。”一名周边的二手房中介经理介绍道。记者就此向售楼处咨询，一工作人员也向记者证明，这批次房源早前都是用于出租的，且带有简单装修。
到底这个房子有多老了呢？上海房管局网站的住宅交付使用许可证信息显示，这部分房源大多都是2005年就交付使用，已有8年房龄。周边中介也透露，其在交付使用后，就开始对外出租，“当时是只租不售。”一中介经理回忆道。
令人感到蹊跷的是，在本次开盘的18套房源，其在网上房地产显示的预售许可证为沪房地闵字2006第024048号，也就是说，该预售证的颁布时间为2006年，距离现在已经有7年的时间了，可谓史上最牛新盘。
晚卖7年不违规？业内人士坦言，2007年上海市房管部门才出台《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源，这才有了 “批准预售后3—10个工作日内必须对外开盘销售”的规定。 “而这部分房源在2006年就拿到了预售证，政策难以打到它身上。 ”一分析人士如是说。
晚卖7年单价涨了近4倍
2006年获得预售，晚卖7年，对于开发商而言，现在是一个不错的时机，价格也涨了不少。
房价到底涨了多少呢？以该项目网上房地产唯一与2006年预售证颁布时间相近的2005年12月9日开盘三幢540平方米以上的独栋别墅为例，网上报价单价为54000元左右。按此计算，这批次房源时隔7年后再销售，价格涨了近4倍。
但17万元—22万元的单价，沪上市场却恐难认可。“据我们了解，这些房源原来的租金可达到6万元/套/月—8万元/套/月。 ”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏坦言，2006年的房子现在卖，开发商的报价都赶上市中心豪宅。“最近静安别墅房源不过20万元单价，但是从地段来看,金虹桥毕竟不能和静安地段比。从户型来看，因为建造早，又非老洋房，无论从附送面积还是房型结构来看总有些陈旧，此次单价如此高，一是地段、二是房源少、三是租金较高较易出租，客户购买具有自住投资双重选择。 ”龚敏分析道。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也表示，臻园所在板块虽近3年内无均价在10万元/平方米以上的成交记录，以与金虹桥板块接壤的古美罗阳板块的万源城B街坊作为项目参考，万源城B街坊在2009年拿到29套独栋别墅项目的预售证，至今总共售出9套，套均面积为512平方米，成交均价为12.1万元/平方米。 “这与现在臻园报价还是有一定差距。 ”“现在豪宅市场主要看的是品质，目前这个项目最大的问题是花园偏小，因为单价太高，很多买家在心理上难于承受。 ”中房信分析师薛建雄说。他分析认为，该项目早前想卖，但市场跟预期价格差太多，开发商不卖，现在区域内外籍高管越来越少，顶级豪宅越来越多。租赁不好做，房价反而很高，才会想出转租为售的方式。“但是市场认可恐怕要等一段时间。 ”
周边中介代理也同样对该项目前景持观望态度。 “如果好卖的话，开发商不会找分销来做。我们最近也在推这个项目，但是感兴趣的客户很少。 ”一中介经理坦言。
