1、周边生活配套落后，完善还需要一段时间
2、小区大门朝东，对面就是一片荒地
3、通往小区道路泥泞，环境有待整改
申城八月即过，即将迎来素有“金九银十”之称的楼市旺季。随着之前“以价换量”的营销策略给市场带来了显著的效益，许多开发商继续优惠加推，希望能够在传统旺季中提升产品的购买力。近来位于浦东康桥板块的东方御水湾推出多重优惠，就此引来许多购房人关注。本期测评，本报测评组来到东方御水湾，同读者分享楼盘优惠背后的种种现象。 本报测评组
现场调查
陷阱1
多重优惠存在疑问
东方御水湾位于浦东康桥路1118弄，随着康桥板块的渐渐开发，板块内楼盘也渐渐水涨船高的开出了高价。康桥板块的均价都在每平方米25000元左右。但是随着楼市的“冬眠”，并不是所有的楼盘都能像之前旺季时那样热销，于是“以价换量”成为了开发商销售的主要策略，今年上半年“红五月”的热销似乎让大众看到了楼市“复苏”的希望。
即将到来的九月、十月，是楼市传统旺季，业内人称之为“金九银十”。开发商们都会在这个时间段里热推楼盘，降价优惠屡见不鲜。近来东方御水湾在网上发布了其优惠信息，共有三重优惠，其一是享受8.4折的优惠，其二是8月购房成功送1年物业管理费，其三是优惠后均价每平方米22000元。多重优惠吸引了众多看房人的眼球，在各大热门的房产网站上，都有许多购房者表示因为折扣优惠很吸引人，所以愿意去看一下。
但是细心的人会发现，这其中有一些疑问，在优惠中直接表示优惠后均价每平方米22000元，那么之前的优惠8.4折怎么体现，原来的房价始终没有提及。而8月购房成功后送1年物业管理费，可是交房时间却在明年三月。由于是毛坯房，还要装修，那么其实真的等到业主可以入住的时候，当时的优惠可能也就体现不出来了。
就此疑惑，本报测评组工作人员亲身走访了位于浦东康桥的东方御水湾，询问了售楼人员，销售的回答依旧令人疑惑，只提了优惠8.4折以及优惠后均价每平方米22000元，而且并没有其余的优惠，之前网站上刊登的赠送一年物业管理费没有提及。
本报测评组通过东方御水湾的网络推广了解到，8月2日开始均价就已经是每平方米22000元，而8月6日至今是每平方米25000元，折扣后是每平方米22000元，那么折扣其实根本就成为了一个噱头。但是在售楼处与销售的交谈中，销售人员对此给予否认，但其也只是一再强调每平方米22000元就是优惠后的价格，还强调除此之外没有任何优惠，丝毫不提之前价格。之后便给了测评组工作人员该项目的楼书。
陷阱2
热推项目竟是半年前的项目
测评组工作人员看到楼书中写到“3月18日隆重开盘”，于是就询问是否是明年即将要开盘，结果售楼人员的回答令工作人员感到惊讶，这份楼书是半年前的楼书，但是为什么销售人员会给工作人员半年前的楼书呢？因为最近推的楼盘是5层电梯房，这个项目半年前就已经开始推了，至今仍在推，所以就没有更换过楼书。
因为是半年前的楼书，本报测评组工作人员没有发现所谓的近期优惠信息，有的也只是半年前的优惠，所以优惠还是得通过销售人员的叙述。在楼书中本报测评组工作人员没有发现均价，只有房子的总价，所以看来开发商在下很大的一盘棋，一直没有直截了当的表示折扣优惠的实际情况。
陷阱3
提高均价分摊赠送面积
刚进售楼处时，本报测评组工作人员发现项目售楼处里冷冷清清，就连销售人员也难以发现，久久才有一个销售来接待。在介绍户型时，销售人员称现在在卖的是5层的电梯房，本身是2房2厅的设计，可以自己隔成小三房3房1厅的设计。这样的一套户型总价是在210万左右，工作人员随即发现楼书中写到，如果买1层的房源，赠送地下室。于是便向销售询问了地下室的面积。销售人员回答说地下室会有60多平方米。如此算下来，本报测评组工作人员觉得买1层还是挺划算的，但是还是很谨慎地问了销售，这个价格是不是和二三四层一样的呢？
销售人员说，1层户型的价格当然会比其余楼层的贵，因为地下室面积说是赠送的，其实是把价格平坦到了1层户型的均价中，而且之后由于地下室，要特别做防潮，防水措施，这些价格也不菲，算下来其实也没有便宜多少。
项目测评
现实出行确实不便
在楼书中，测评组工作人员发现，其介绍了最近的轨交站台是11号线御桥路站，这是半年前的楼书，可是11号线御桥路站至今仍都在建设，年初的楼书中已经写入了年末的交通配套。如今去东方御水湾仍然是没有轨交可以直达，需要换成公交车，出行是相对不便的。
本报测评组工作人员事先了解到，从市区至项目处最便捷的方式是通过乘坐2号线至龙阳路站，之后出站换乘公交581路至沪南路康桥路。测评组工作人员测算了精确时间，从人民广场至龙阳路站需要半个小时，之后换乘公交不算等待时间是20分钟，到站后步行至项目处需要15分钟。所以业主出行至市区至少需要一个多小时的时间。
在网上的业主论坛中，有业主说到：“东方御水湾快要现房卖了，但是目前周康地区的地铁线路还摸不着边呢，到现在还没有开通，所以在出行时只好依赖公交车。小区距离公交站点走个路要15分钟时间左右，虽说也不是很远，但这些公交直达的地方很局限，好多都要转好几趟，太浪费时间了，而靠近主干道的楼盘，车流量大，存在噪声污染。”
配套环境宣传只字未提
在售楼处，售楼人员向本报测评组工作人员介绍项目，主要讲解放在了户型上，而没有过多的提到板块以及区域的发展，更是对周边的配套只字未提。在步行至东方御水湾的过程中，本报测评组工作人员发现，周边配套多为小型商铺，例如洗车店、小超市，没有发现大型的购物商场及其余生活配套，饮食场所也只是一些街边的小店。在走到御山路路口的时候发现售楼处的标识，但是指望的是一条满是泥泞的小路，道路没有经过任何的维修，只在严重凹陷的地方盖了几块木板，遥远望去，可以看到东方御水湾的招牌。
没走几步，就发现有一个中药制品厂，在空气中可以明显的闻到一股中药的味道。许多业主表示对这里的环境很不满意，因为除了道路没有修缮，中药厂制药带来的环境污染外，周边还有御桥垃圾焚烧厂，旁边的工业园区，还有去年发生过的康桥儿童血铅超标事件等等，许多业主对康桥的配套环境很是担忧，本报测评组工作人员一路上也发现，项目处之前的通道旁百年堆满了建筑垃圾，看得出很久没有人打扫清理。就在项目处小区的对面，有一片荒凉的土地，其实已经称得上是乱石岗了，开发商若要想吸引更多的看房人，首先就是要修缮好道路及周边的环境，至于周围的配套，也只能期待未来的发展了。
》测评解析
切莫搬起石头砸自己脚
如此一天下来，测评组工作人员发现，东方御水湾所谓的各种宣传，其实都不复存在，从最吸引人眼球的价格宣传开始，就没有务实的公开降价前后的优惠信息，只是在强调优惠后的价格，而且在宣传中也只是以总价体现。在其他方面的宣传中，只宣传了未来的优势，对于如今的现状，宁可只字不提。其实购房人买房就是一个实在，来看房不止止是因为价格的吸引，也有对开发商品牌的信任，如果只是虚假宣传赚足“噱头”，并不一定能够真正的提高产品购买力，相反的会影响品牌的形象及信誉。一味地遮盖不足的现状，不如好好去改善，务实做好服务及宣传，不然搬起石头砸自己的脚，会引发品牌的信任危机。
