一家银行竟有两套标准 “二套房贷”乱象重重

　　在2007年正值中国房地产市场炙手可热之时，政府出台了二套房政策，以稳定房地产市场。但该政策仿佛一出生就存在先天不足，执行过程中总是出现问题。最初对“二套房”的认定人们就模棱两可；不久出人意料的全球金融危机，又使监管层对“二套房”政策执行开始睁一只眼闭一只眼；两年过去，房地产市场复苏，房价又创新高时，“二套房”政策的执行又开始认真起来。可是，在本报记者寻访有关二套房政策的执行情况时，发现“二套房”政策执行得非常混乱。

　　乱象1：同一家银行“两套标准”

　　“一个人说是可以打七折，另一个人则说要上浮10%，倒底叫我相信哪一种说法呢？”近期准备买房的刘女士对记者表示了她的不解。据刘女士介绍，二套房贷的“阴阳标准”不仅在工商银行，而且其他商业银行也有类似情况，分行和下面网点所提供的二套房贷标准出入很大。

　　“没变呀，利率还是能够打七折的。”工商银行静安支行的相关人士昨日对记者表示，现在最优惠的二套房贷标准仍然是首付四成和利率七折。其中首付四成是监管部门下达的死命令，没有可松动的余地。但申请房贷的客户如果个人信用报告良好，七折利率还是可以批下来的，而且审批时间只需要一周左右。不过该人士提出了一个附加条件，即申请的房贷总额需超过70万元，而且面积也要超过70平方米。

　　但是记者随后致电工行客服热线时，了解到的工行二套房贷标准却与上述说法截然不同。工行客服热线的相关工作人员以非常肯定的口气对记者表示，根据目前的规定，客户在工行上海分行申请二套房贷已经不能再享受优惠了，首付至少是四成，但利率最少要在基准利率的基础上浮10%，甚至可能上浮20%。

　　“一个说是可以打七折，另一个则说要上浮10%，到底叫我相信哪一种说法呢？”近期准备买房的刘女士对记者表示了她的不解。据刘女士介绍，二套房贷的“阴阳标准”不仅在工商银行，而且其他商业银行也有类似情况出现，分行和下面网点所提供的二套房贷标准出入很大。

　　“搞两套标准，我们银行这边也纯粹是没有办法。”一家股份制银行的个金部负责人在记者打听情况时竟然大倒苦水。该人士透露，由于其他地方最近都传出要收紧二套房贷的消息，因此上海分行最近在房贷业务上的压力很大。在监管部门连续下发严查的文件和通知情况下，银行只好一方面在官方声明中表示上浮利率，以此来敷衍监管；另一方面在实际操作中仍然声称可以提供七折利率，以此来吸引客户。

　　乱象2：打折利率还“嫌贫爱富”

　　一家上市银行的工作人员说，下半年信贷投放的大环境肯定不会像上半年那样宽松，部分中小银行由于贷款额度收紧，在二套房贷七折利率的标准上，也从原来的“普惠”过渡到向高端客户倾斜，客户因此认为银行“嫌贫爱富”也属正常。

　　二套房贷的七折利率成为不少买房人千方百计要争取的。银行业内人士给记者算了一笔账揭开个中原因。同样是一笔30年期的100万元商业房贷，根据等额本金还款法，按利率上浮10%计算的结果是支付利息总共为98.28万元，而按利率下浮30%计算的结果是支付利息总共为62.54万元，减少了大约35万元的利息。这对普通购房者来说是很大一笔支出，因此绞尽脑汁也要尽量争取。

　　据记者走访发现，部分银行目前给出二套房贷七折利率是“讲条件”的。记者昨日从民生银行市中支行了解到，该行在审批二套房贷申请时要考虑客户的资产状况，只要客户满足在该行的存款等金融资产超过150万元，那么获批七折利率基本不会有什么问题。另外，民生银行对房贷总额在100万元以下的申请，很难给出七折利率的优惠。

　　“七折利率本来是国家的优惠政策，怎么银行却嫌贫爱富呢？”胡小姐近期正有意购房，在了解了这一情况后颇感不平：“我要是真有150万元的存款，还用得着向银行贷款吗？银行这种做法不是有点搞笑吗？”

　　“这就叫差异化服务，优质客户和一般客户的待遇怎么能一样呢？”一家上市银行的个金部高级经理施小姐对记者表示，个别银行将二套房贷七折利率作为吸引优质客户的一种手段，以此增加存款来源。下半年信贷投放的大环境肯定不会像上半年那样宽松，部分中小银行由于贷款额度收紧，在二套房贷七折利率的标准上，也从原来的“普惠”过渡到向高端客户倾斜，客户因此认为银行“嫌贫爱富”也属正常。

　　乱象3：第“N+1”统统被称“第二套”

　　不少银行对于二套以上的第三和第四套房贷并没有进一步收紧的措施，普遍按照二套房贷的政策办理，仍然可以享受到一定幅度的利率优惠。

　　“我的第六套房贷最近批下来了，利率是七五折。”房产投资人薄先生现有6套房产，清一色都是向银行贷款购买的，其中前5套都享受了最低七折利率的优惠。而且，记者发现不少银行对于二套以上的第三和第四套房贷并没有进一步收紧的措施，普遍按照二套房贷的政策办理，仍然可以享受到一定幅度的利率优惠。

　　“不收紧二套以上房贷，就不能有效应对炒房。”一家国有控股银行上海分行的房贷业务负责人吴先生认为，国家在首套房贷的基础上为满足改善性住房需求，已经对符合要求的第二套房贷也给予优惠。因此，第三第四套房贷纯属房产投资性需求，不仅不应该给予利率下浮的优惠，而且应该提高首付比例到五成甚至六成。

　　记者注意到银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中只是要求银行“确定合理的贷款利率”，并未强调一定要将二套房贷利率统一上浮10%。据记者了解，二套房贷的监管主要分为首付比例和利率两方面，利率方面主要由央行负责。

　　“其实二套房贷现在的标准很混乱，一会说利率从七折到上浮10%，一会儿又说按八五折。”在银行业内人士吴先生看来，目前二套房贷标准就像一出“肥皂剧”，各家银行对监管规定有各自解读，因此在实际操作中各行其是，部分银行认为这也符合利率市场化的方向。

　　乱象4：以家庭为单位可以变通

　　记者以购房者的身份咨询了中行、建行、交行、农行、中信、华夏等多家银行网点，目前对方给出的口径都是统一的”以家庭为单位”。但是在记者进一步咨询时，却发现实际上银行还是有办法打擦边球。

　　什么是第二套房？在银监会日前发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中再次强调贷款是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定。以“家庭”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。

　　记者以购房者的身份咨询了中行、建行、交行、农行、中信、华夏等多家银行网点，目前对方给出的口径都是统一的”以家庭为单位”。但是在记者进一步咨询时，却发现实际上银行还是有办法打擦边球。

　　在建行、中行南翔支行、中信泰富江宁路支行的工作人员均表示，如果记者是主贷人，并没有贷款记录，那么就可以认定这套房子是首套房。要办到这一点还要符合一个条件，那就是房产证上不能有配偶的名字。一旦房产证上有配偶名字，而配偶曾有贷款记录，则只能算二套房。

　　在交行市西支行网点，工作人员同样表示主贷人没有贷款纪录就可以算首套房，但是房产证上有没有配偶或者父母的名字无所谓。农行江宁路网点本身不受理房贷业务，工作人员咨询其他支行后回复的内容和交行一样。

　　乱象5：中介“下有对策”多

　　购房者可以通过中介之手，变“二套房”为“首套房”。常用手段有两个，一是通过做高房价来套取更多的贷款；二是通过“特殊证明”证实第一套房低于人均住房面积可以成为改善型住房，从而享受两成首付和七折优惠利率。

　　二手房贷之乱中不能不提一个重要的角色，那就是中介。中介利用拥有广大客源的优势，然后根据银行的返点高低，以及各家银行的不同要求，对客户作出判断，介绍至相应的金融机构。

　　据记者了解，购房者可以通过中介之手，变“二套房”为“首套房”。常用手段有两个，一是通过做高房价来套取更多的贷款；二是通过“特殊证明”证实第一套房低于人均住房面积可以成为改善型住房，从而享受两成首付和七折优惠利率。而且银行在认定二套房时，更多的是看买房人的收入和资信状况。

　　记者昨日在一家中介机构咨询时被告知，做高房价现在难度太大了，近期银行对价格审查十分严格，但是凭借和银行的亲密合作，一般基准利率的8.5折还是可以的。

　　一家股份制商业银行零售部客户经理表示，目前银行确实是响应银监会通知，收紧了对个人客户的二套房贷标准，但是中介公司与银行之间实际上已形成利益共同体，由于目前房贷业务竞争仍很激烈，为了保住客源，在实际操作中并没有全面收紧。该人士认为，二套房目前是“上有政策，下有对策”，真正走上合规之路还需很长一段时间。