侥幸上马管护房被拆 耕地上数千超标

　　想拥有自己的农庄吗，投资19.8万元，未来30年您就能在北京郊区过上“采菊东篱下”的悠然日子。今年3月，北京已经退休的倪先生收到的这则广告信息让他怦然心动。

　　这则广告说，如果投资租住农庄，有差不多一亩的农地，还有七八十平方米的一套居室，而这些正是倪先生所期待的。

　　几乎没怎么想，倪先生就掏钱在北京西北部的昌平区阳坊镇四家庄“吉利庄园”租了一处连大棚带居室的农地。倪先生交钱的时候，周边的一些大棚已经种上鲜花或蔬菜，邻居家的居室也装饰一新。

　　然而，倪先生做梦都没想到的是，几个月后，那座承载着田园梦想的大棚已经只剩下了残垣断壁。

　　随着北京市整治违规生态大棚的一声令下，包括“吉利庄园”在内的35个违规大棚项目中的两千多座违规建筑在最近一段时间内已经被政府部门相继拆除。

　　今天，来自北京市有关部门最新的消息是，已经有6名责任人因为生态大棚的违规建设正在被调查。

　　在倪先生购买生态大棚的“吉利庄园”里，有250座大棚被完全拆除。还没有来得及好好体验向往已久田园生活的倪先生和他的邻居们，希望开发商能给个说法：怎么农庄一下子就成了违规项目？

　　“村民得实惠，业主得休闲，村集体得发展，开发商得利润”，就在几个月前，广告词里的生态大棚的模式还曾被贴上“多赢”的标签，如果违规，究竟违在哪里？

　　倪先生至今还记得，当时广告的宣传单里强调，城里人去郊区租种大棚，是京郊各区县将要鼓励推广的项目。也正是这句话，让倪先生吃了定心丸。

　　问题出在管护房面积上

　　倪先生开车从市区到“吉利庄园”，只要一个多小时。据租户们介绍，整个项目由庄园所在的四家庄村委会和一家地产开发公司联合成立的四家庄种植专业合作社开发。

　　承包生态大棚之后，他就迫不及待地在地里种下了玉米、西瓜、西红柿、黄瓜、茄子、萝卜，还在村里租了一间房住下，天天去照料这些菜。当时倪先生最盼望的，就是开发商承诺的、和承包的土地配套的那间居室赶紧建好。到时候，住进自己的房里，才是真正的田园生活。

　　广告中所说的配套居室，实际上在承包的合同上叫做“管护房”。按照开发商所当时装修的样板间，管护房的面积是68平方米,还贴着白色瓷砖，有淋浴等卫生设备，俨然是一套设施完备的住房。

　　合同里的说法是，管护房的面积参照样板间，超出部分由租户自己承担全部责任。但倪先生说，当时，销售人员告诉他，只要不超过80平方米就可以。

　　实际上，对很多租户来说，他们很看重这间管护房。租户们认为，房子不用太豪华，但应当功能齐全，能够长期居住。如果不能住，他们是不会承包大棚的。或者换句话说，没有这样一套居室的话，他们是不会选择跑几十公里来种地的。

　　但是，正是这68平方米的管护房把生态大棚变成了违规建筑。配套工作间面积过大，使得原本应用于种植的耕地，盖上了住人的房屋。这意味着，耕地的性质被悄悄改变了。而在我国，18亿亩耕地的红线是不容侵犯的。

　　按照北京市这轮整改违规大棚的文件，管护房的面积不能超过15平方米。这意味着，一套可供居住的屋子变成了一间只能放一张床和一些农具种子的休息室。这是租户们最不能够接受的，“难道让我大老远从市区赶来，劳动一天，连个澡都不能洗就又要赶回去吗？”倪先生问。

　　目前，阳坊镇提出的方案是，希望租户能够在拆改后继续承包。

　　据阳坊镇政府工作人员介绍，15平方米的标准，是在今年7月昌平区农委下达的正式文件中规定的：一个标准大棚面积400平方米，工作间面积15平方米。

　　然而租户们反映，在7月之前，就曾多次要求镇政府出示工作间面积标准的正式文件，但镇政府都没有提供。

　　倪先生告诉记者，租户们在一个“昌平区农副中心对设施农业的技术指导”中看到——“工作间面积不得超过大棚面积的5％”。但租户们认为，这样的技术指导，不足以作为判定大棚违规的根据。

　　明显违规项目是如何上马的

　　今年4月20日是二十四节气中的谷雨，这一天，很多租户都在自己承包的大棚里种上了玉米、豆角、茄子、萝卜。就在同一天，镇政府出台了《北京市昌平区阳坊镇人民政府关于整治农用地上超标准建设日光温室工作间的通告》，要求租户5月底之前自行拆改。

　　6月18日，镇政府发出《责令限期改正通知书》，要求租户3日内进行拆改。6月22日,镇政府再次给每一位租户发了《强制拆除决定书》。6月27日，“吉利庄园”内大棚的工作间被全部拆除。据镇里工作人员说，这是由合作社自行拆除的。

　　一个明显违规、非拆不可的项目，最初是如何上马的？

　　合作社负责人赵君立不愿接受采访。但熟悉他的租户张先生告诉记者，赵君立不止一次对人谈起自己建设“吉利庄园”的起因——

　　2007年，作为四家庄村村委会委员的赵君立随镇领导参观了当时被评为示范单位的“二德庄村休闲体验农业园”，学习了那里的经验。回来后，赵君立牵头成立了北京市四家庄村种植专业合作社，向村里承包了240亩土地。2008年6月，“吉利庄园”正式动工。

　　据阳坊镇政府工作人员介绍，在耕地上建设大棚、温室这样的设施农业项目，是农业部门鼓励的，不需要正式审批，在区农委备案即可。如果大棚规格符合农委补贴标准，政府还会对项目进行补贴。

　　北京土地学会原秘书长刘锋则认为，这样的设施农业应当向土地部门报备。由于土地部门要定期巡查，如果事先没有备案，巡查时没有依据，可能会造成不必要的麻烦。

　　参与开发“吉利庄园”的开发商李仁喜对记者说，“吉利庄园”项目是由农委批的，自始至终没有人告诉他们要去国土部门报批。此次北京市范围内违规大棚的检查和通报工作，主要就是由国土部门完成的。

　　其实，关于这些大棚违规的说法，并非突如其来。早在2008年下半年，阳坊镇土地看护队在巡查时就发现了“吉利庄园”大棚管护间的超标现象。合作社对此的解释是，工作间的土地虽然进行了硬化，但是用作无土栽培，种植食用菌等。

　　几乎与此同时，有媒体开始对一些大棚以设施农业为名改变耕地性质进行房地产开发的现象进行了曝光，市里也给予了重视。2008年底，看护队发现“吉利庄园”工作间不符合无土栽培的标准，为了慎重起见，阳坊镇责令“吉利庄园”停工。

　　然而，据张先生介绍，合作社并没有停工，很多设施都是在2009年建起来的。

　　不仅没有停工，合作社还继续向外发包大棚。很多租户都是在2009年上半年签订的承包合同。对于合作社的这种行为，阳坊镇工作人员表示，他们也控制不了。

　　租户对于大棚可能违规的事实也并不是毫无察觉。2008年年底，租户王女士看到新闻，说同属昌平区的另一家生态大棚违规需要整改。她心里有点没底，怕自己的大棚也会出事，于是找到了销售人员。销售向她保证没事，但她不放心，还是在合同上加了附注。附注的第三条是这样写的：“乙方按样板间面积（68平方米）所建住房是合乎规定的，若由于政策原因被拆除，造成的一切损失（包括承包款壹拾玖万捌千元）全部由甲方负责承担。”

　　张先生从年初开始就担心大棚违规的事，还跟赵君立谈了好几次。赵君立向他保证，这些检查就是走个形式，过一段时间就不会管了。张先生说，当时在租户和合作社中都存在着一种侥幸心理，直到镇政府发出强制拆除的决定，大家才认识到事情的严重性。

　　合作社的行动也印证了这一说法。据租户们介绍，从通告贴出到正式拆除，合作社依然对外发包出了十几户大棚。

　　即使是拆除后，侥幸心理也并没有完全消除。开发商李仁喜认为，政策变化很快，工作间的面积标准可能过几年慢慢就会放宽，最后还会变成可以居住的房屋。一些租户也抱有类似的想法，认为等风声过去了，工作间还能够扩建，甚至还会将“大棚房”合理化。

　　刘锋对于这样的想法表示了否定。他认为耕地是条底线，一旦占用了耕地，就没有任何通融的余地。

　　租户维权困难重重

　　据倪先生介绍，很多租户都是退休干部或老教授，承包大棚是用来养老的。还有一些年轻的租户，则是希望给父母找一块安逸的度假场所。而如今，他们渴望的安逸舒适化为泡影不说，还带来了许多麻烦。

　　“实在不想再掺合了。”很多租户都向记者表达了这样的态度。由于尚未完全交付，“吉利庄园”租户的诉求变得简单而一致——退款。

　　北京市国土局有关负责人表示，已经租售给市民的大棚房产权虽不受法律保护，但有关部门在处理时，会以积极协调开发商退款、减少购房人损失为宗旨。

　　大棚拆除后，原先设在庄园旁边的销售处很快人去楼空。几经交涉，合作社的态度都是：没钱，无法退款。在租户的强烈要求下，合作社提出了另一个方案：每年退还7000元，分30年还清合同款。租户们拒绝了。

　　“合作社说把我们的钱用来盖其他大棚了。”一位租户说，“我们的大棚还没交付，就把钱用在别的地方，这不是违法吗？”

　　然而，北京汉衡律师事务所张万臣律师的答案是，中国目前还没有法律来约束这种行为。

　　当地政府工作人员表示，如果租户对合作社有不满，可以进行民事诉讼，向法院告合作社。

　　张万臣律师对此的意见是，租户告合作社主要涉及承包合同的效力问题。如果承包行为本身是违规的，可认为合同自始无效，合同金额退还。而如果仅是合同内关于工作间面积的条款违规，合同则是部分无效，判决结果很可能是修改合同，而不会退款。

　　“即使判决合作社退款，如果合作社真的没有钱，执行起来也有很大困难。”张律师补充道。

　　张律师认为，在这件事情上，合作社、政府、租户三方都有责任。合作社在打政策的擦边球，对租户也隐瞒了一些事实；政府在监管和处理的过程中有不力之处；租户也有失察的过错。“违反政策的人，法律不会因为他事前不知道而判定其没有责任。”

　　阳坊镇工作人员表示，租户并没有受到多大损失，大棚的使用权还是他们自己的。反倒是开发商由于拆改，重复建设，增加了支出。

　　据悉，目前昌平区的政策是每拆改一户大棚，赔偿租户3万元。“大棚建设款19.8万元，每年1300元的承包款，还有各种费用，二十几万的支出，3万怎么弥补得了？”租户们纷纷表示。

　　目前，租户们已经准备好了文件材料，准备对镇政府的相关作为申请行政复议。同时，租户们还要求对合作社的账目进行审计。

　　惠农底线：耕地不能动

　　据最新消息，北京35个违规“大棚”项目拆除后，耕地复垦率接近8成。

　　与“吉利庄园”相隔100米的地方，一列列崭新的大棚正在拔地而起。当地农民说，大棚是政府批准盖的，和对面被拆除的大棚不一样，这些大棚都是合规的。

　　张先生向记者介绍，赵君立自己也感到很委屈。因为“吉利庄园”的建设，得利的不仅是合作社，四家庄的村民也得到了实惠。

　　张先生给记者算了一笔账：合作社承包村里的土地，每年每亩要向农民支付1000元承包款。农民除了收钱，空余出来的时间还可以打工。哪怕是帮着租户照料大棚，一天也能有四五十元的收入，这比自己种庄稼的收入多了不少。

　　大棚、温室等设施农业也是北京市大力推广的农业项目。开车在昌平区走，各种种植大棚随处可见。阳坊镇政府工作人员说，镇里的农民大多数已经不种地了。有的把地包出去，有的则雇外地来的农民种，自己去做小买卖或者到城里去打工。四家庄村合作社向村里承包土地再转包给城里人的做法究竟该如何看待？

　　刘锋表示，设施农业种植的效益是露地种植的好几倍，值得推广。而且北京郊区的土壤适合种植花果等经济作物。在这种情况下，理应发挥土地的最大效益，让农民致富。

　　中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英表示，土地流转应当提倡，因为它让农民有了选择的自由。农民可以选择自己种地，也可以选择把地包出去，自己到外面打工，打工的收入普遍要比种地多多了。

　　据悉，位于百善镇的二德庄村休闲体验农业园是昌平区最早兴建的生态大棚，2006年开始对外发包。2007年昌平区把该项目作为样板在全区推广，昌平电视台连续两周播放该园区的节目。另外，据阳坊镇工作人员介绍，同属阳坊镇的西马坊村一片大棚园兴建时，区里、镇里的领导还参加了剪彩。

　　如今二德庄农业园的大棚已经被全部拆除。据租户们说，之前并未以任何方式告知，拆除时有些房间里还有家具电器，都被埋在了墙下。

　　生态大棚这一看起来对各方都有利的项目，为什么会落得如此下场？

　　刘锋给出了明确的答案：耕地绝不能占用。目前我国坚守18亿亩耕地红线的政策十分明确，任何改变耕地性质的项目都是原则性的违规，必须坚决拆除。

　　阳坊镇政府工作人员也向记者表示，这次拆除大棚执行的速度快、力度大，原因应该是有关方面看到了不好的苗头。京郊这样的大棚发展很快，也有很多人得到了利益。一旦成为全国各地效仿的对象，耕地将会大量流失。所以要大力整治，将苗头熄灭在北京，保住18亿亩耕地的红线。

　　党国英曾经就中国为什么要保护耕地作出过解释，他提出三个理由：第一，随着城市化的推进，粮食生产的比较优势会发生结构性下降，一部分山区耕地会逐步退出耕作，因而存在很大的粮食减产因素。第二，中国不缺建设用地，没有必要滥占耕地。第三，从社会经济可持续发展的角度看，使用化肥、农药，依靠地表水和地下水灌溉，虽然可以大大提高亩产量，但却付出了环境代价。如果我们的耕地多，就可以少用化肥农药，可以少灌溉，从而提高农业经济的比较优势，降低中国人的吃饭成本。