京城八成在售项目被疑捂盘 规避风险违规操作

　　作为楼盘提价的不二法宝，开发商的“捂盘”行为曾一度盛行。北京市建委也因此出台了“取证三天内整栋开售”的铁规。然而，随着京城房价进入新一轮的上行通道，违规惜售现象再度席卷而来。记者调查了最近开盘的10个楼盘，八成项目疑为违规，其中有的楼盘获证一年多才开盘，有的开盘项目甚至公开表示“只开偶数楼层”。

　　记者调查

　　八成在售项目被疑捂盘

　　几天前，吕女士向本报记者投诉说，自己按照售楼员预先告知的开盘时间前往楼盘买房，却被告知推迟开盘且“届时价格随行就市”。“订金都收了快一个月了，怎么说推迟开盘就推迟？”气愤的吕女士怀疑开发商故意推迟开盘时间是为了“趁着行情好继续提价”。

　　记者在采访中发现，近期与吕女士有同样烦恼的买房人不在少数。正在西区楼市物色一套三居室的赵先生告诉记者，他所看过的几个项目都存在“捂盘”的迹象。“早就取得预售证了就是不开盘，开盘也是零零散散把一栋楼分成好多批卖。想趁着价格没上去买套房简直比登天还难。”

　　按照2006年市建委出台的规定，楼盘取得预售许可证三天内必须开盘。但记者调查了6月下旬以来开盘的10个项目，发现其中不符合该规定的项目达八成。例如，位于通州区北苑环岛附近的天时名苑，今年5月份就取得了3号楼和5号楼的预售证，但直到6月底才开盘发售。位于亦庄三羊居住区的金色·漫香林，二期 19号楼的取证时间是5月初，但开盘时间却也推迟到了6月。更有甚者，位于朝阳区大屯路上的冠军早在去年9月就取得了1号楼的预售许可证，但实际却到本月初才开盘。

　　有意思的是，尽管市建委有明文规定房地产项目销售时必须“整栋同开”，但有些楼盘偏偏无视此规定，甚至在开盘信息中公开表示 “只开楼座中的部分房源”。例如，位于海淀区上地的IMOMA上周开盘时只推出了1号楼的“偶数层”。而记者在北京市房地产管理网上看到，该项目1号楼地上12层的奇数层同样标识为绿色，即也为可售房源。

　　业内分析

　　规避市场风险被迫违规

　　“开发商可以利用开盘前较长的认购期积累需求，以在开盘当天集中释放形成‘热销’，又可以通过分批少量推盘造成房源紧张的假象，最终为涨价铺垫条件。”一位营销策划人士告诉记者，推迟开盘、分批发售，即所谓的“捂盘惜售”，是开发商制造旺销、拉动价格所一贯采用的营销策略。“近期捂盘惜售现象卷土重来，主要原因是今年以来成交数字的上扬导致开发商资金回笼速度相应加快，近期房价及地价高涨的趋势又提升了开发商对后市走强的期望值，使得不少开发商有意放缓了销售速度，等待涨价。”

　　但亚豪机构市场总监郭毅却认为，在当下的市场环境中，真正有足够信心为了坐等涨价而捂盘的开发商并不多。“在市场条件好的时候，捂盘的确是拉动价格的利器，但是近期开发商捂盘惜售的原因，主要还是为了规避贸然入市的风险，等待好的市场环境。”郭毅分析说，去年楼市萧条期的市场环境是供大于求，开发商即使及时开了盘也卖不出去。眼下虽然楼市成交量有所抬升，情形略见好转，但市场并未全面回暖，如果达不到足够的蓄客量贸然开盘，由此损伤项目的品牌形象，影响整个项目的后期销售，开发商将要承担巨大的风险。为了等待比较好的市场环境，减少入市风险，开发商就选择了“被迫”违规。

　　官方说法

　　举报属实将收回控价权

　　针对开发商的捂盘行为，北京市建委曾于2006年5月30日出台法规，规定开发商自领取预售许可证之日起3天内必须开盘，并应按整栋对外销售；囤房不卖、捂盘情节严重的项目将被公开销售，即由市建委要求开发商上报每套未售房的价格，并在房产交易网和有关媒体上公布，该项目所有未售房屋都必须按公布的价格出售，使开发商失去对项目价格的控制权，其资质评定和升级以及市场准入资格也将受到联动处罚。

　　“从市场经济的角度看，房地产项目何时开盘、一次发售多少套房源都属于销售策略的范畴，是纯粹的市场行为。但是当时的市场环境十分特殊，政府出台这项规定是为了从宏观调控的角度打击开发商囤房提价的行为，避免人为控制市场供应引发价格过快上涨。”北京炜衡律师事务所庄清忠律师认为，“现在市场环境虽然发生了变化，即由于价格上涨过快导致供应相对大于实际需求，但是政府的法规一旦出台就必须执行下去，针对此项法规执行情况的监管也应该加强连续性和实效性。”

　　记者致电市建委投诉热线，工作人员表示，举报捂盘可以通过两种渠道，一是书面递交材料，二是使用北京市房地产交易管理网的网上投诉功能，举报情况属实将收回开发商对房源的控制权。 晨报记者 杨舒萌

　　入市

　　提醒

　　惜售疑为障眼法

　　盲目入市代价大

　　“不能排除部分开发商人为制造紧张气氛，以达到加快楼盘卖出的目的而捂盘。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，从整体上看，北京楼市刚现暖意，部分地段稍差、缺乏大型成熟配套的楼盘，仍存在议价空间。这类楼盘的消费者如果受到开发商捂盘惜售的蒙蔽，认为房源紧张机不可失而头脑发热，那么即使买到自己需要的房源，也有可能比开发商实际的销售价格多付出不少。