公布房价成本清单,目的是还购房者一个知情权
本报记者 阮奇 李雁争
昨日,一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%。
据记者了解,这位业内人士曾经从事于南都房产,后来离职独自创业,并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。
从这份成本清单可以看出,开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者,按照这样的拿地成本推算,该开发商是在2001年左右拿到的土地,折合成地面价格是每平方米2475元。
而当该楼盘于两三年后建成时,楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到,其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上,高层公寓则卖到了8000元/平方米以上,加上商铺与车位的销售,回报率惊人。
与此同时,本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商,一家是上海的ZH房产(表二),一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中,可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。
上海的ZH开发商所开发的项目,位于上海市闸北区某街道,项目总面积103亩,项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米),一期47亩、建筑面积10.25万平方米,目前已划分为面积大体相等的A、B两块,将分步拆迁并开发。
在ZH的“如意算盘”中,A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起,总成本是4.284亿,折合每平方米的成本是8400元,而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍,该开发商的理由是,周边的楼盘售价,绿洲雅宾利一期:2006年4月开盘,均价18000元/┫,已售75%;蒙特利名都城:2006年下半年开盘,均价16000元/┫。
如果项目建成并成功销售,该开发商的毛利将达4.416亿元,项目的毛利回报率超过100%。
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房,但该项目成功开发的话,开发商将得到14.6亿的收入,相对于其11亿元的成本,毛利回报达30%以上。
表1:杭州某楼盘成本清单
项目名称计算式金额
(万元)
一 土地面积(出让面积)141.19亩
(94133平方米)
二 可建房面积
(主要部分)
多层公寓94560平方米占62.78%
小高层公寓40000平方米占26.56%
沿街商铺4000平方米占2.66%
半地下汽车库17280平方米
小计167890平方米
三 容积率1.6
四 销售额
多层公寓7800*94560 73756.8
小高层公寓8000*40000 32000
沿街商铺12000*4000 4800
汽车库8100
小计118656.8
五 项目成本(万元)
1、地价投标价165万/亩 24136
2、配套费 3793
3、建安工程造价 17198
4、建设与准备费 1962
5、财务费用 2688
6、销售广告费118656.8*2.5% 2966.42
7、营业税118656.8*5.85% 6941.42
8、不可预见费54831*1% 548.31
项目成本合计 60232.84
六 利润118656.8-60232.8 458423.96
七 所得税58423.96*33%-19279.9
八 净利润58423.96-19279.9 39144.05
表2:上海ZH房产成本清单
一期A块利润测算:
一期A块建筑面积5.1万元/┫:商铺7000┫,住宅:44000┫
(1)成本:动迁成本:2.5亿元,楼面价4900元/┫;
建安成本 2000元/┫
配套费用 1500元/┫(组成:规费:300元/┫、设计、环境费:100元/┫、管理费用:200元/┫、广告费用100元/┫、资金成本600元/┫、小区配套100元/┫、不可预见费用 100元/┫)
成本=(4900/┫+2000元/┫+ 1500元/┫)×5.1万元/┫=4.284亿元
(2)销售收入:商铺售价3万元/┫;住宅售价1.5万元/┫.
销售收入=7000┫×3万元/┫+44000┫×1.5万元/┫=8.7亿元
(3)毛利:8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元