房产成本清单曝光 回报率近100%

公布房价成本清单,目的是还购房者一个知情权

  本报记者 阮奇 李雁争

  昨日,一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%。
 
  据记者了解,这位业内人士曾经从事于南都房产,后来离职独自创业,并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

  从这份成本清单可以看出,开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者,按照这样的拿地成本推算,该开发商是在2001年左右拿到的土地,折合成地面价格是每平方米2475元。

  而当该楼盘于两三年后建成时,楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到,其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上,高层公寓则卖到了8000元/平方米以上,加上商铺与车位的销售,回报率惊人。

  与此同时,本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商,一家是上海的ZH房产(表二),一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中,可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

  上海的ZH开发商所开发的项目,位于上海市闸北区某街道,项目总面积103亩,项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米),一期47亩、建筑面积10.25万平方米,目前已划分为面积大体相等的A、B两块,将分步拆迁并开发。

  在ZH的“如意算盘”中,A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起,总成本是4.284亿,折合每平方米的成本是8400元,而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍,该开发商的理由是,周边的楼盘售价,绿洲雅宾利一期:2006年4月开盘,均价18000元/┫,已售75%;蒙特利名都城:2006年下半年开盘,均价16000元/┫。

  如果项目建成并成功销售,该开发商的毛利将达4.416亿元,项目的毛利回报率超过100%。

  杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房,但该项目成功开发的话,开发商将得到14.6亿的收入,相对于其11亿元的成本,毛利回报达30%以上。

  表1:杭州某楼盘成本清单

  项目名称计算式金额

  (万元)

  一 土地面积(出让面积)141.19亩

  (94133平方米)

  二 可建房面积

  (主要部分)

  多层公寓94560平方米占62.78%

  小高层公寓40000平方米占26.56%

  沿街商铺4000平方米占2.66%

  半地下汽车库17280平方米

  小计167890平方米

  三 容积率1.6

  四 销售额

  多层公寓7800*94560 73756.8

  小高层公寓8000*40000 32000

  沿街商铺12000*4000 4800

  汽车库8100

  小计118656.8

  五 项目成本(万元)

  1、地价投标价165万/亩 24136

  2、配套费 3793

  3、建安工程造价 17198

  4、建设与准备费 1962

  5、财务费用 2688

  6、销售广告费118656.8*2.5% 2966.42

  7、营业税118656.8*5.85% 6941.42

  8、不可预见费54831*1% 548.31

  项目成本合计 60232.84

  六 利润118656.8-60232.8 458423.96

  七 所得税58423.96*33%-19279.9

  八 净利润58423.96-19279.9 39144.05

  表2:上海ZH房产成本清单

  一期A块利润测算:

  一期A块建筑面积5.1万元/┫:商铺7000┫,住宅:44000┫

  (1)成本:动迁成本:2.5亿元,楼面价4900元/┫;

  建安成本 2000元/┫

  配套费用 1500元/┫(组成:规费:300元/┫、设计、环境费:100元/┫、管理费用:200元/┫、广告费用100元/┫、资金成本600元/┫、小区配套100元/┫、不可预见费用 100元/┫)

  成本=(4900/┫+2000元/┫+ 1500元/┫)×5.1万元/┫=4.284亿元

  (2)销售收入:商铺售价3万元/┫;住宅售价1.5万元/┫.

  销售收入=7000┫×3万元/┫+44000┫×1.5万元/┫=8.7亿元

  (3)毛利:8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元

赞助商链接
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
用户名: 密码: 验证码:

新 闻

推荐排行热点
  1. 1央视曝百强实木家具造假 榆木主材充黑胡桃木
  2. 2成都家具抽查不合格名单发布 露迪雅家具等在
  3. 3韩森木家具甲醛释放量超标 多个烟花爆竹不合
  4. 4沪售灯具抽查过半不合格 百安居上黑榜
  5. 5南京江宁数十亩高产良田被毁违规建山庄
  6. 6中信地产卖卡被疑非法集资
  7. 7“抗议房产价格下降”是对维权的亵渎
  8. 8德尔家居涉嫌概念营销炒作 质量问题避而不谈
  9. 9义乌房企违规卖房频发 业主欲维权遭死亡威胁
  10. 10上海抽查:大庄地板被曝不合格
  1. 1央视曝百强实木家具造假 榆木主材充黑胡桃木
  2. 2不再是秘密!中国女明星家居设计曝光
  3. 32011年建材家具:内忧外患下的品牌之伤(图)
  4. 4600元炒锅被定价2800元 物美价廉产品难登大商
  5. 5开发商出售“五证不全”楼盘 购房者退房违约
  6. 6韩森木家具甲醛释放量超标 多个烟花爆竹不合
  7. 7成都家具抽查不合格名单发布 露迪雅家具等在
  8. 8相关部门抽检济南市场发现 电水壶一成不达标
  9. 9达芬奇家居拒付133万罚单拟状告上海工商局
  10. 10漏水导致地板家具坏损 万科迟迟不修复坐等维
  1. 1京东“删单门”引发用户投诉 IP判断“经销商
  2. 2福克斯熄火升级问题频现 成车主心病
  3. 312月投诉报告:网络团购假诈问题集中爆发
  4. 4北京为降低PM2.5劝返1850辆违法大货车
  5. 5小米手机质量遭消费者质疑
  6. 6荣威350变速箱异响困扰用户
  7. 7网友质疑同悦“主动服务”出招防锈得不到回应
  8. 8中国质量万里行消费警示
  9. 9温州信贷危机折射实体经济困局
  10. 10调查山西老陈醋 还原勾兑门真相
中国质量万里行 | 联系我们 | 网站地图 | 广告服务 | 服务声明 | 招聘信息
Copyright © 2002 - 2013 京ICP备13012862号