烂尾3年半拍卖在即 “东华金座”引发理性维权

　　自2003年“非典”结束后，就一直苦苦等待的北京东华金座业主终于看到了一丝希望的曙光。烂尾3年半之后，这个位于宣武区广安门内大街繁华闹市区的项目，在接受区法院委托做出《房地产估价报告》后，即将进入正式拍卖程序，权益人的利益也将得到相应保障。

　　10月13日，由东华金座业主自发成立的“北京东华金座咨询服务中心”开业庆典，在该项目原售楼处举行。五天之前，他们刚刚从北京市工商行政管理局宣武分局领取了营业执照，证明了这个民间组织的合法性。

　　在建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局7月6日联合下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》后，东华金座业主的行为表明，他们的维权行为正由非理性向理性转变，“东华金座现象”也将考验有关部门整顿规范房地产交易秩序的决心和执法力度。

　　项目转手 资金抽逃

　　优质项目“昏迷不醒”

　　对信奉“地段论”的开发商来讲，东华金座项目的位置绝对优越。

　　1999年北京房开置业股份有限公司（原北京市宣武区房地产经营开发公司）仅以4583.9万元的毛地价款，就取得了这块9280平方米土地的使用权。但取得项目开发权后，该公司却以3.2亿元将项目转让给北京市中鼎房地产开发有限公司。据悉，后者的投资商为一家来自浙江温州的制鞋企业，他们在先后支付了1.32亿元的转让金进行开发后，便因企业内部原因停止投资，房开置业则不再提供相应的开发手续。时至今日，东华金座项目所欠外债包括约5000万元的工程款，1.12亿元贷款以及7000多万元的业主购房款。

　　记者对照原宣开公司与北京市房屋土地管理局1999年2月11日签定的京房地出〔合〕字（99）第039号《北京市国有土地使用权出让合同》发现，这块以协议方式出让的土地，当年每建筑平方米的住宅楼面价为650元，配套商业楼面价为850元。然而，2000年9月项目第一次开盘销售时，每平方米板式住宅的平均售价为6000多元，全装修酒店式公寓的平均售价为7000元左右，商铺的平均售价为1.8万元左右。

　　对照合同还可以发现：“在受让方付清全部地价款之日起30日内，出让方向受让方核发《中华人民共和国国有土地使用证》”；“受让方应在2000年11月30日以前竣工”，在获得批准后可延期，“但延期不得超过360日”。经记者查询，受让方分别于1999年3月10日、3月26日分两次支付了4583.9万元的地价款，其国有土地使用证的签发日期则是2004年7月21日；获取的《商品房预售许可证》的有效期限为2001年10月至2002年10月。

　　据北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军介绍，对后期购房者承诺2003年年底入住的东华金座项目，共有108位业主购买了144套房子，他们目前已联系到70人；而在已签约的102份合同中，只有10份得到备案，许多交过首付款的业主手中只有收据或汇款单，个人维权时连起诉的资格都没有。

　　至今，东华金座项目的3栋楼中，18层板楼已经封顶，两栋塔楼在完成14层的结构施工后，还有8层没有完工。远远望去，耸立在牛街北口的三栋高层建筑裸露的黑洞，仿佛在无言地述说着权益人无奈的心情，也让迫近2008年奥运会的北京凭添了些许瑕疵。

　　法院协调 理性维权

　　规范交易 任重道远

　　在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，随着各种相关政策的陆续出台，东华金座项目烂尾问题已出现彻底解决的良机。

　　目前，北京市建委与宣武区建委正在就此案进行积极商讨。宣武区法院经过1年多的查实取证，也将开发商另一个项目的部分办公用房查封。鉴于该项目烂尾的实际情况，该院还通过院际协调，暂时中止了西城区法院对拒绝还贷业主法律判决的执行，以保障无辜业主的权益。但该案司法负责人介绍说，项目债务问题的最终解决，主要还得依靠项目自身的评估与拍卖款收益。当收益大于债务时，消费者购房款会优先于工程款，工程款会优先于银行贷款。

　　由北京鸿天涉外房地产估价有限责任公司完成的《房地产估价报告》显示，该项目于估价时点———2006年8月3日的总价值为3.9823亿元。而根据周边项目的市场价格预测，楼盘再销售预计收回10.6278亿元。如果竞拍者以4.2亿元的价格获得该项目，再加上后期两亿元左右的建筑、装修投资，其获取的利润仍然较为可观。“包括一些品牌开发商在内，目前已有一些公司对接盘很感兴趣。” 北京东华金座咨询服务中心副主任李焰白介绍说，目前他们掌握的意向开发商有8家，区法院那里也有6家。不过由于不了解法院的具体情况，尚不能确定其中是否有重复的开发商。

　　邢宝军在庆典现场表示，“东华金座咨询服务中心的成立使我们可以合法地维护权益。许多业主工作都很忙，而且单个业主维权的力量太小。成立中心则可以集中解决这些问题。”他说：“我们不是为了利益而成立这个中心，只是想通过理性维权和法律手段保障自己的权益。中心将免费为各地前来咨询的维权业主介绍经验，近期的最大目标是推进项目尽快完工。”

　　不过他和有意竞拍的其他开发商都担心，即将到来的拍卖是否能够透明和公开，“我们特别害怕原开发商的下属企业来接盘，也不希望看到流拍的结果”。

　　在庆典仪式举行现场的墙壁上，记者看到挂着不少锦旗。赠送锦旗的一方是其他一些维权项目的业主。从中不难看出，“东华金座现象”正为业主理性维权的实践探讨提供样板。

　　也许，当房地产交易秩序真正得以规范、理性维权不再成为消费者享受不起的“奢侈品”时，实现构建和谐社会的目标才能具有更好的保证。