专家支招识破房产促销“魔术秀”

　　进入5月，又到了传统的楼市旺季。在经历了长时间的低迷之后，省城房地产市场近期也开始出现回暖迹象，在开发商的大力促销之下，不少消费者结束观望，准备出手买房。不过，在大多数促销带来了真实惠的同时，也有的是在上演“魔术秀”———说的挺红火，其实有猫腻。本报在此特别找出其中几种常见的手法，并请专家讲解应对之道———

　　手法一：假称项目销售特别快

　　去年冬天以来，在近半年的看房历程里，省城市民范青先生一直在搜索自己中意的三居户型。五一前，范青曾向太原南中环附近的一家售楼部交纳了300元的户型小定(金)，第二天售楼处就回电称有人看中了他所中意的户型，他如果不马上交2万元的大定(金)，这个户型就归别人了。

　　“尽管媒体上总说省城房产市场交易量不佳，但走到任何一个楼盘，优质户型总是所剩无几，感觉不买就会错过好机会。”范青称，他觉得这有些不对劲，便从售楼处拿回了小定(金)。之后，他每隔一段时间还会去该项目的售楼部看看，发现自己看中的户型虽已售出，但该户型其它楼层的销售却一直处于不变状态。售楼处是否真的卖出了那个中意的户型，在他心里一直是个疑问。

　　记者走访发现，以“楼盘销售特别好”为名，要求看房者留下小定(金)，是省城楼盘销售挽留客户的最通用手法之一。

　　本报提醒：

　　记者从太原市房地局了解到，从2006年6月开始，省城取得预售许可证的在售楼盘已全部实现网上签售。工作人员介绍说，网上公布的楼盘销售状况是即时信息，真实可靠。而没有取得预售许可证项目的销售不经过网上签售，其公布的销售信息真假难辨，建议消费者最好购买取得预售许可证的楼盘。

　　在太原市房地产信息网上房产信息公告一栏里，网友可以看到取得预售许可证项目的项目信息、许可证信息、房产数据等信息。其中的房产数据里，可以看到具体户型的可售、草签、签约、已售等销售信息。而图形信息里，网友能够查到楼盘的地理位置图及户型平面图。

　　手法二：虚高标价再促销让利

　　今年4月初，常看房的高先生接到某楼盘的电话，对方称该盘部分户型正推出特惠活动，两室一厅的户型，总价40万元，比公司原定价要便宜4万元。

　　得到消息的高先生很快来到售楼部，现场显眼处立着近期推出十几套特价户型的宣传板，没有卖完的户型图标上大大地写着现销售总价，旁边写着未打折的原总价。从这些图标上，高先生看到特惠户型比原总价让利在3-6万元，看起来“确实很实惠”。

　　但是高先生却发现，该户型的原总价是多少，自己不得而知。他认为这种信息不对称的局面很有可能隐藏了开发商虚标价格的内幕：“有意买房的消费者大多只关注所中意楼盘和中意户型的价格变动，但具体到其它楼盘、户型、楼层、朝向的房子，消费者仅能留意到起价和均价。消费者没有渠道得知楼盘的原始价，又如何判断新推出的价格是否真的实惠？”本报提醒：“这就像百货店里打折，商家把热销产品标高价，然后再适时打折，消费者对比前后的价格，感觉特实惠，趋之若鹜。”业界人士王先生称，这种虚高标价的营销手段也会出现在售楼处。有的楼盘推出特价、打折户型是为了迅速清盘，这些清盘户型的朝向、格局、楼层往往不是整个楼盘中最好的。

　　所以消费者购房不能过分看中售楼处的让利、打折幅度，要注意所买户型实际成交价与同区域其它楼盘的差价比是多少，一定要对优惠户型为什么便宜心中有数。

　　手法三：房价几天一个样

　　今年3月中旬，省城市民张女士在城南“新菖小区”楼盘，以“优惠价格”购买了一套92平方米两室一厅的房子，总价是46万元。

　　在买房的第二天，张女士以新客户口气向售楼处询问户型价格，得到答复让她大感意外，原来“新菖小区”从当周开始搞团购优惠活动，与张女士户型、楼层、单元一样的邻户总价仅有42万元，这相当于张女士多支出了4万元。

　　问及该户型降价的原因，售楼处的负责人一再否认该楼盘是在降价，而表示是因为部分户型清盘促销及工作人员报价失误所致。

　　本报提醒：

　　北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司的薛铮认为：“任何一个项目的期房一般是越卖越贵，因为开发商的投入越来越多，消费者承担的风险越来越少。”现在一些开发商在期房建设过程中降价，很可能是遇到资金流转不畅的问题。由于此前楼市持续低迷，这样的情况并非个例。

　　薛铮说，看中一个楼盘应该关注一下这个楼盘的价格走势，好项目的销售价格和速度是平稳上升。而价格忽升忽降、销售忽快忽慢的楼盘，其内部管理、公司运营可能存在问题，消费者要谨慎购买。

　　手法四：户型图上动手脚

　　去年年初，王先生在太原城南购买了一套90平方米的期房，他对新房充满了期待。然而，前几天他到工地上看已接近封顶的楼盘时，对自己所买的房子大失所望。

　　“ 当时买楼时，开发商在彩色宣传单上展示的户型很大，但到实地去看，感觉自己买的90多平方米的房子实在像鸽子笼，拿出保留的户型宣传图，才发现图示家具的比例与户型面积比例严重失调。”王先生称，问题不仅如此，宣传页上未展示楼盘与小区之外的关系。到了户型实地看，这个房子北面紧邻闹市区的一条马路，入住后噪音大、粉尘多是必然的。

　　王先生称，购买该楼盘时，项目刚开工，看不出楼盘与市政马路的关系，更看不到真实的户型布局。沙盘上所展示的北楼临街马路是双向四车道，而实际上这条马路仅有两车道。沙盘所展示的小区绿地、公共场所、停车位的空间也很大，小区周围还有密密的一排小树。“但从建设中的实景来看，建成后的小区没有沙盘那样美。”王先生无奈地说。

　　本报提醒：

　　山西大唐双喜置业公司的关云飞称，通过沙盘、户型图来美化楼盘，来吸引消费者买房是中小开发商惯用的营销手段。结果往往是消费者上当，开发商毁誉。这个办法很简单，就是户型图上的面积与家具、沙盘上的楼宇与绿地的微缩比例不一样。比如沙盘上的市政规划道路、小区绿地、公共空间所用微缩比例大，楼宇微缩比例小，就会制造小区绿地多、周边道路宽阔，小区环境优美的错觉。

　　消费者避免被沙盘、户型图误导的办法就是买有预售许可证的房子，这种项目的形象建筑至少已完成三分之一，消费者可以通过到施工现场探访来查看户型的格局，户型所在楼层、楼盘内的位置，以及小区与外部环境的关系。

　　手法五：开盘就打特价牌

　　今年春天一直在看房的程先生始终不敢出手，他正在等待看中楼盘的二期开盘。“现在省城的所有项目开盘当日都会推出各种各样的特惠活动，而且有大量户型面市。那时买一定很实惠。”程小东先生称。

　　时至今日，借开盘之机利用促销、推出优质户型抢夺市场，已成为省城众多开发商竞相模仿的营销手段。省城的消费者也紧盯着开发商的开盘日，认为开盘当日开发商推出的户型最多、最全，价格最实惠。

　　本报提醒：

　　时代精奇房地产市场研究公司的史凤玲称，开盘当日买房的户型未必最好，有些中小项目会把较好的户型放在开发中期销售，这样有助留住客户，阶段性抬高楼价。而把楼层、朝向、面积小的户型放在前期低价销售，可以尽早消化销售风险，吸引客户。而规模较大的项目，往往会在第一时间放量价格较高、朝向与户型中上的户型，以此来带动人气，最大限度地放大销售量，但单个户型的总价未必最低。

　　所以消费者要不要在楼盘开盘当日买房，还是要视自己的实际需求而定。